خانه می‌خرید که سود کنید؟ این مقاله برای شماست
خیلی‌ها درباره موفقیت در سرمایه‌گذاری مسکن صحبت می‌کنند و هر کدام نظر خود را دارند اما چیزی که همه به آن معتقدند این است که همیشه باید بازگشت سرمایه را به درستی محاسبه کنیم. چه بخواهیم خانه را برای سکونت بخریم و چه بخواهیم آن را اجاره بدهیم باید به خوبی بدانیم چگونه بازگشت سرمایه خود را محاسبه کنیم و ببینیم تاثیر آن بر درآمد نهایی ما چیست. پل دی‌ابروز در این مطلب سه روش برتر محاسبه بازده سرمایه‌گذاری را برای ما توضیح می‌دهد و به ما می‌گوید برتری هر کدام چیست.
برای اینکه بتوانیم بازده سرمایه‌گذاری خود را به درستی محاسبه کنیم، باید به روش‌های آن کاملا مسلط باشیم و در هر زمانی بدانیم بازده سرمایه‌گذاری ما در چه وضعیتی است. شما به دو دلیل عمده به این مهارت نیاز دارید: اول برای محاسبه و کنترل بازده شخصی و سود نقدی خالص در طول زمان و دوم برای محاسبه و آنالیز سریع و موثر فرصت‌های سرمایه‌گذاری جدید.
یک پند قدیمی می‌گوید:« شما در خرید پول درمی‌آورید، نه در فروش». این یعنی معامله‌ای که در آن وارد شده‌اید، در آن مذاکره و در نهایت خرید می‌کنید عامل مهمی است که تعیین می‌کند در نهایت چه‌قدر سود خواهید کرد.
برای رسیدن به نتیجه نمی‌توان روی سفته‌بازی بازار، افزایش ارز و آرزوهای خام حساب کرد. هرچه‌قدر در خصوص تشخیص و گرفتن فرصت‌های سرمایه‌گذاری عالی مهارت بیشتری داشته باشید، دارایی‌های شما در نهایت بیشتر خواهد بود.
راه محبوب برای محاسبه بازگشت سرمایه
نرخ جذب سرمایه یک روش محبوب برای محاسبه میزان سوددهی یک ملک است. گرچه نرخ جذب سرمایه به عنوان یک شاخص اساسی برای سوددهی شناخته می‌شود، اما اغلب از آن به درستی استفاده نمی‌کنند و بیش از حد روی آن متمرکز می‌شوند. این امر سبب می‌شود تا سرمایه‌گذاران، سایر اطلاعات مهم ملک را نبینند. وقتی تصمیم به سرمایه‌گذاری گرفتید، مطمئن شوید که تمام شاخص‌ها را در نظر می‌گیرید.
نرخ جذب سرمایه نسبتی است بین سود خالص عملیاتی و ارزش ملک در زمان محاسبه. محاسبه با تقسیم سود خالص عملیاتی بر ارزش ملک انجام شده و درصد آن گرفته می‌شود. برای مثال، اگر ارزش ملکی یک میلیون دلار و سود خالص عملیاتی آن ۶۰ هزار دلار باشد، نرخ جذب سرمایه شش درصد می‌شود.
نرخ جذب سرمایه به‌خصوص در فضاهای تجاری و چندخانواری که در آن ارزش ملک به سودی که می‌دهد بستگی دارد، استفاده می‌شود. در فضاهای چندخانواری، نرخ جذب سرمایه برای محاسبه سودآوری و مقایسه‌ی ملک با ملک‌های دیگری که در همان زمان برای فروش گذاشته شده یا اخیرا به فروش رسیده‌اند، استفاده می‌شود.
مثلا اگر ملکی را ارزیابی می‌کنید که نرخ جذب سرمایه آن ۵.۵ درصد باشد و اکثر ملک‌ها با حدود پنج درصد فروخته می‌شوند، به احتمال زیاد ملک مورد نظر قیمت مناسبی دارد و معامله‌ی خوبی است.
وقتی اقتصاد یک بازار را به طور کلی بررسی می‌کنید، نرخ جذب سرمایه می‌تواند یک ابزار موثر برای محاسبه و نشان دادن روند باشد. برای مثال، اگر نرخ جذب سرمایه در طولانی مدت در حال کاهش باشد، بدین معنی است که قیمت‌ها در حال افزایش است، تقاضا زیاد است و بازار به خوبی کار می‌کند. نگاه به گذشته و بررسی داده‌های قدیمی نرخ جذب سود نیز تمرین خوبی برای فهمیدن جایگاه قبلی بازار و مسیر پیش روی آن است.
سود واقعی را حرفه‌ای حساب کنید
سود نقدی خونی است که در رگ‌های سرمایه‌گذاری شما جریان دارد. سود نقدی ماهانه از سرمایه شما محافظت می‌کند؛ هم وقتی که ارزش سرمایه‌تان کم می‌شود و هم وقتی که بازار به طور موقت راکد است. داشتن سود نقدی باعث می‌شود ملک شما همیشه برایتان پول بسازد. از همه مهم‌تر، سود نقدی مازاد (البته وقتی به درستی سازمان‌دهی شود) باعث می‌شود برای خرج کردن و سرمایه‌گذاری پول خود آزادی بیشتری داشته باشید.
روش محاسبه «بازگشت نقدی» یک راه عالی برای فهمیدن چگونگی جریان نقدی یک ملک است. جریان نقدی خالص را خیلی ساده بر کل مبلغ سرمایه‌گذاری نقدی تقسیم کنید. یک راه دیگر این است که سود خالص‌تان را (پس از پرداخت هزینه‌ها و بدهی‌ها) بر مبلغ کلی پیش‌پرداخت ملک تقسیم کنید.
مثلا شما ملکی با قیمت ۴۰۰ هزار دلار می‌خرید و وامی به ارزش ۷۵ درصد ارزش خانه می‌گیرید. به عبارت دیگر، مبلغ کلی پیش‌پرداخت شما ۱۰۰ هزار دلار است. این ملک سالیانه ۷۰۰۰ دلار پول نقد به شما می‌دهد. با تقسیم کردن ۷۰۰۰ بر ۱۰۰ هزار ، بازگشت نقدی شما هفت درصد می‌شود.
در زمان مقایسه املاک با یکدیگر، بازگشت نقدی بالاتر به معنای معامله بهتر است. به خاطر داشته باشید که املاک یک دارایی عینی و قابل لمس است. پیش از مقایسه دو ملک و انتخاب یکی از آنها عوامل دیگری را نیز باید در نظر گرفت.
موقعیت ملک همیشه نقش مهمی دارد. شما هرگز یک موقعیت و مکان خوب را برای دریافت بازگشت بهتر قربانی نمی‌کنید. در نهایت، وقتی با مسائل اجاره‌نشینی، خالی ماندن ملک و مسائل دیگری که در نتیجه‌ی قربانی‌کردن یک مکان خوب به‌وجود می‌آید مواجه می‌شوید، دغدغه میزان بازگشت به سرعت محو می‌شود.
تذکر: نه خیلی نسبت به جریان نقدی بی‌تفاوت باشید و نه خیلی آن را بزرگ کنید که چیزهای دیگر را نبینید. اگر به نظر می‌رسد که بازگشت نقدی یک ملک پایین است، از خودتان بپرسید: اینجا چه خبر است؟ خیلی از ملک‌ها در بازار نرخ اجاره پایین‌تر از حد معمول و یا مخارج بیش از حد متوسط دارند. اینها فرصت‌های مهمی هستند که می‌توانند به معدنی از سود و بازگشت نقدی تبدیل شوند.
بازپرداخت اصل پول؛ روش محاسبه‌ای که من آن را بیشتر از همه دوست دارم
بازپس‌گیری یا پرداخت اصل پول، روش محاسبه‌ای محبوبی نیست؛ لااقل به جذابیت دو راه قبلی یعنی سود نقدی یا نرخ جذب سرمایه نیست. اما، باورتان نمی‌شود اگر بگویم این گزینه‌ی مورد علاقه‌ی من است؛ یک راه پول‌سازی پنهان در زمینه املاک که هیچ‌کس در موردش حرف نمی‌زند.
ببینید! پولی که شما بابت وام می‌پردازید تلفیقی از سود و مبلغ اصلی است. بنابراین بانک هر ماه بابت پول اضافی که می‌گیرد سود می‌برد و شما به‌عنوان سرمایه‌گذار بابت مبلغی که از اصل وام پرداخت می‌کنید سود می‌برید. بگذارید با همان ملک ۴۰۰ هزار دلاری ادامه دهیم. وام اولیه شما ۳۰۰ هزار دلار با نرخ سود ۲.۹۹ درصد است که طی ۲۵ سال ماهانه ۱۴۱۸ دلار پرداخت خواهد شد. از آن مبلغ پرداختی، ۷۳۳.۶۱ دلار آن سود است. سرمایه‌گذاری اولیه شما ۱۰۰ هزار دلار بود و مستاجرتان ۸۲۱۸ دلار برای یک سال به شما پرداخت می‌کند. میزان بازگشت کلی‌تان ۸.۲۱۵ دلار است که بر ۱۰۰ هزار دلار تقسیم می‌شود و در نهایت میزان بازگشت سالیانه برای شما ۸.۲ درصد خواهد بود.
با یک ضرب و تقسیم ساده متوجه می‌شوید که در مدت پنج سال، درآمد حاصل شده از این ملک ۴۱.۰۷۵ دلار از اصل وام را پرداخت می‌کند.
برخلاف روش سود نقدی، که من البته آن را هم دوست دارم، شما نمی‌توانید به راحتی به پرداخت ماهانه اصل پول دست یابید یا آن را خرج کنید. در اکثر مواقع، پرداخت اصل پول شما زمانی در دسترس خواهد بود که وام‌تان تسویه شود، اعتبار امن داشته باشید و یا بخواهید ملک را فورا بفروشید.
در این روش (به خصوص وقتی چند ملک داشته باشید) به خوبی مشخص می‌شود که مستاجرهایتان چه میزان از مبلغ وام را پرداخت می‌کنند. این یکی از بیشترین سودها در زمینه املاک است. با این حال بسیاری از سرمایه‌گذاران تا مدت‌ها این حقیقت را قبول نمی‌کنند.
