دان کامپبل: تورنتو نباید اشتباه ونکوور را تکرار کند
فهرست مطالب
«پول خارجی» یا «کمبود عرضه مسکن»؟ کدام‌یک عامل اصلی مشکلات بازار مسکن کاناداست؟ احتمالا اصطلاح «ورود پول‌های خارجی به بازار مسکن کانادا» بیش از هر زمان دیگری در این ماه‌ها دیده شده است؛ در سرخط خبرهای تلویزیون، صفحه اول روزنامه‌ها و ستون پربازدیدترین مطالب وبسایت‌ها. هستند منتقدانی که تقصیر اصلی مشکلات بازار مسکن (گران‌شدن خانه‌ها، پایین آمدن قدرت خرید مردم و بدهکار شدن) را به گردن همین پول‌های خارجی می‌اندازند. اما منتقدان و کارشناسان دیگری هستند که « کمبود عرضه» را دلیل اصلی این مشکلات می‌دانند. دان کامپبل، کارشناس مسکن و یکی از چهره‌های شناخته شده بازار مسکن کانادا یکی از منتقدان دسته دوم است. او در این مطلب یادآوری می‌کند که تصمیم ونکوور برای اختصاص دادن مالیات به خریداران خارجی، تاثیری کوتاه‌مدت دارد و بیشتر از آنکه راه‌حلی اساسی باشد، برای مدتی می‌تواند تیتر اول روزنامه‌ها شود و احتمالا جنبه‌ای انتخاباتی داشته باشد. اما او برای حل مشکلات به خصوص در تورنتو چه راه‌حل‌هایی دارد و آینده بازار را چگونه ارزیابی می‌کند؟ این مطلب را دنبال کنید.
مطالعه‌ای جدید در مرکز تحقیقات شهری و توسعه سرزمینی دانشگاه Ryerson، نشان می‌دهد که عامل اصلی افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن کلانشهر تورنتو «کمبود عرضه» است.
این مطالعه که بر اساس واقعیت‌های موجود شکل گرفته، بسیار شبیه به مطالعات اولیه‌ای است که حدود دو سال پیش در مورد بازار املاک ونکوور منتشر شد. کافی است روزهایی را به یاد آورید که گفتگوها معقولانه بود و راه‌حل‌هایی کاربردی مطرح می‌شد. برای مدتی طولانی، اوضاع این‌گونه بود، تا اینکه «خشمگین‌ها» شروع کردند به متهم ساختن «خریداران خارجی» به عنوان متهمان اصلی، و فکر کردند اگر این موضوع را با صدای کافی و به اندازه کافی تکرار کنند می‌توانند گفتگوی موجود را تحت کنترل خود درآورند. آنها تا جایی پیش رفتند که به هر کس که «شربت خشم» آنها را نمی‌نوشید چپ‌چپ نگاه می‌کردند، یا حتی او را مورد حمله و توهین قرار می‌دادند.
خشمگین‌ها پیروز شده‌اند
به نظر می‌رسد که راهبرد آنها جواب داده است، زیرا اکنون این گفتگو آنچنان همه‌گیر و سیاسی شده است که بسیاری از دانشگاهیان و کسانی که به طور بالقوه می‌توانستند راه حلی برای آن بیابند، پا پس کشیده‌اند. این موقعیت غم‌انگیز به سیاست‌هایی منجر شده است که به جای آنکه بر اساس راه‌حل‌های بلندمدت و قابل تداوم بنا شده باشد، از «گرایش‌های موجود در شبکه‌های اجتماعی» پیروی می‌کند.
همه این‌ها در حالی اتفاق افتاد که داده‌های جدیدی در دسترس قرار می‌گرفت و بازارها نشانه‌هایی از آرام شدن بروز می‌دادند (همانطور که همیشه اتفاق می‌افتد) و راه‌حل‌های واقعی، که در بر گیرنده جنبه‌های مختلف بودند، روی میز قرار داشت. پاسخ‌های کوتاه‌مدت مشکلات بلندمدت را رفع نمی‌کنند، اما از آنها می‌توان تیترهای عالی ساخت.
انتاریو، لطفاً از این اشتباهات درس بگیر!
انتاریو، اجازه نده گفتگوهای صورت‌گرفته درباره بازار املاک GTA به جای تمرکز بر روی راه‌حل‌های واقعی به جنگی خشم‌آلود بین دسته‌های مختلف بر سر تیترهای روزنامه‌ها منجر شود. بعد از دیدن آنچه در ونکوور اتفاق افتاد، با خود آرزو می‌کنم کاش با همکاری هم به دنبال راه‌حل‌هایی مبتنی بر واقعیت‌ها – و نه استنباط‌ها و برداشت‌ها – باشیم. بله، بحث و گفتگو مهم است. اما همه ما می‌دانیم که کسانی سعی خواهند کرد به این گفتگوها جنبه سیاسی بدهند (به این معنی که ترجیح می‌دهند به جای راه حل، رأی جمع کنند).
در این بحث‌ها احتمالا خواهید دید که «خشمگین‌ها» تلاش خواهند کرد با داشتن بلندترین فریادها (و در نتیجه جلب بیشترین توجه از طرف رسانه‌ها) بحث را به کنترل خود در آورند، اما من از شما می‌خواهم از چنین سر و صداهایی عبور کنید.
تصمیم‌گیری بر اساس واقعیت
یکی از مهم‌ترین موارد در این بحث این است که حقایق ابتدایی مرتبط با بازار GTA را نادیده نگیریم؛ از جمله یک گزارش مفصل که برخی از تقصیرات را متوجه یکی از سیاست‌های دولت با عنوان «قانون مناطق رشد» می‌داند که عرضه زمین را محدود می‌کند و تمرکز را به شهرها و شهرک‌های منطقه تحمیل می‌کند.
این سیاست‌گذاری شبیه به «قانون کشاورزی و حفاظت از زمین» در بریتیش کلمبیاست که رشد به سمت خارج را در منطقه ونکوور محدود می‌سازد و به نظر من قانون خوب و مهمی است؛ اما آنها باید توجه می‌کردند که چنین قانونی بر عرضه مسکن تأثیر منفی می‌گذارد.
باید به دنبال راه حل بود، نه شعار
بیایید نسخه انتاریویی این گفتگو را متمدنانه و بر اساس حقایق و برنامه‌ریزی‌های بلندمدت پیش ببریم. در حال حاضر، با این نرخ بهره‌های پایین که به نظر می‌رسد تا مدت‌ها همچنان در این وضع باقی بماند، نسل بیبی‌بومرها پول‌هایشان را به شکل دارایی‌های پایدار از جمله مسکن نگاه می‌دارند. در همین حال جوانان نسل هزاره‌ای کندتر از تمام نسل‌های پیشین وارد بازار مسکن می‌شوند، اما جمعیت آنها آنقدر زیاد هست که به نوبه خود بر میزان تقاضا بیفزاید. این دگرگونی جمعیتی بیش از یک تغییر جزئی در نرخ بهره‌ها بر بازار مسکن تأثیرگذار خواهد بود.
به عقیده من اینجاست که نقش برنامه‌ریزی بلندمدت هویدا می‌شود. برنامه‌ریزی بلندمدت چیزی نیست که سرخط اخبار را به خود اختصاص دهد یا مشکلات امروز (یا حتی سال آینده) را حل کند، اما بستری از ثبات و همچنین زمینه‌ای برای بحث و گفتگو فراهم می‌آورد.
حقیقتاً باید پذیرفت که هیچ راه حل «یک سویه»ای برای این مسأله وجود ندارد. عوامل گوناگونی در بازار مسکن دخیل هستند و تأثیرات این عوامل سالیان سال بر روی هم انباشته شده است. این بدان معناست که در فرمول راه حلی که به آن می‌رسیم، باید تک تک این عوامل مطرح شده و مورد رسیدگی قرار گرفته باشد. در هنگام اجرای عملی راه حل‌ها نیز باید صبور باشیم.
تنها و تنها در صورت مد نظر قرار دادن این نکات است که می‌توانیم – به دور از «خشمگین‌ها» و «سیاسی‌ها» – شروع به طراحی راه‌حل‌های واقعی کنیم.
منطقه ونکوور به اندازه کافی هوشیار نبود که چنین کاری کند؛ انتاریو، لطفاً تو از این اشتباه درس بگیر.
