دان کامپبل: قانون جدید وام باعث رشد بازار اجاره می‌شود
خیلی‌ها این روزها نگرانند که بعد از اعمال سخت‌گیری‌های مالی در اعطای وام‌های بیمه‌شده مسکن، بازار چه تغییراتی می‌کند. البته هر تغییر بزرگی در بازار مسکن کانادا، با سوالات و نگرانی‌های زیادی همراه است و مقررات جدید مربوط به وام مسکن هم از این قاعده مستثنی نیست. برخی دیگر نیز می‌خواهند بدانند در این تغییرات جدید، بهتر است کجا سرمایه‌گذاری کنند.
دان کامپبل یکی از مشهورترین کارشناسان و نظریه‌پردازان بازار مسکن کانادا، بیش از دو دهه است درباره روندهای این بازار مطالعه کرده است. خبرنگار روزنامه «ادمونتون ژورنال» به تازگی پس از اعمال این مقررات جدید وامی، از او درباره تغییرات بازار، آینده بازار اجاره و خرید و فروش پرسیده است و در ادامه از او خواسته به خوانندگان پیشنهاد کند چه شهرهایی را در کانادا برای سرمایه‌گذاری انتخاب کنند. این پرسش و پاسخ را با هم مرور می‌کنیم و با تصویری که او از آینده بازار مسکن ارائه کرده آشنا می‌شویم.
همان‌طور که می‌دانید، مقررات جدید فدرال، هزینه وام گرفتن را افزایش داده است. شما این تاثیرات را بر بازار چگونه تحلیل می‌کنید؟
آنچه که به زودی شاهد آن خواهیم بود افزایش چشمگیر تعداد مستاجرهاست. خریدارانی که تا پیش از این برای ملک ۶۶۵ هزار دلاری واجد شرایط گرفتن وام محسوب می‌شدند، اکنون به دنبال خانه‌های ۵۰۵ هزار دلاری هستند. شرایط برای خریداران با درآمد از ۱۰۰ هزار دلار تا ۴۰ هزار دلار و یا پایین‌‌تر نیز به همین صورت است. کاهش ۲۴ درصدی، یک تغییر بسیار بزرگ است. به این ترتیب بیشتر مردم مستاجر ماندن را انتخاب خواهند کرد.
از آنجایی که هدف از تغییر قانون، متعادل کردن بازار بسیار داغ تورنتو و ونکوور است، آیا دولت فدرال می‌تواند اجرای این قانون را به جای آنکه سراسری باشد، فقط در منطقه‌ای خاص اجرا کند؟
این کار بسیار مشکل خواهد بود و اعتراضات بسیاری را در تورنتو به‌دنبال خواهد داشت. زیرا در حال حاضر سرمایه‌گذاران و خریداران، فعالیت خود را در بازار تورنتو متمرکز کرده‌اند. در ونکوور از چهار ماه پیش با اجرا شدن قانون مالیات خریداران خارجی شاهد سرد شدن بازار بوده‌ایم.
هیئت مشورتی دولت به تازگی به وزیر اقتصاد توصیه کرده میزان مهاجران را در طول پنج سال آینده ۵۰ درصد افزایش دهد و آنها را به ۴۵۰ هزار نفر در سال برساند. این پیشنهاد چگونه می‌تواند بر بازار مسکن تأثیر بگذارد؟
ابتدا باید پاسخ این سوال را بدهیم که این مهاجران کجا می‌خواهند زندگی کنند؟ تحقیقات ما نشان می‌دهد مهاجرانی که به کانادا می‌آیند بسته به نوع ویزایی که دارند، بین سه تا پنج سال بعد می‌توانند خانه بخرند. آنچه که ما با این قانون‌های جدید وام مسکن انجام داده‌ایم ایجاد یک سد است.
از سوی دیگر، حدود ۵۲ درصد جوانان هنوز با والدین خود زندگی می‌کنند. قوانین جدید، سیل عظیم دیگری از خریداران خانه اولی را در پشت این سد قرار خواهد داد. اگر تعداد مهاجران افزایش یابد آنان نیز به افراد پشت سد اجاره اضافه خواهند شد. اما این سد تنها برای مدتی می‌تواند مانع شود. آنچه ما شاهد آن خواهیم بود افزایشی بسیار بزرگ در تقاضای اجاره است.
با این تفاسیر، به نظر شما برنده احتمالی این شرایط چه کسی خواهد بود؟
برنده اصلی، بانک‌های کانادایی هستند؛ موسساتی که روی بخش اجاره سرمایه‌گذاری کرده‌اند. توجه کنیم که قانون‌های جدید اجرا شده، نرخ بهره افزایش یافته است و حال آنکه بانک مرکزی کانادا نرخ‌های اصلی (کلیدی) خود را بالا نبرده است. با در نظر گرفتن رقابت‌هایی که وجود دارد دیگر خریداران، از بانک‌ها تخفیف‌های چشمگیر نخواهند گرفت. به این ترتیب نرخ‌های اعلام شده همان خواهند بود اما آنچه شما پرداخت خواهید کرد حدود نیم یا شاید سه چهارم افزایش خواهد یافت.
بازار ونکوور حتی پیش از اجرای قانون مالیات ۱۵ درصدی بر خریداران خارجی متعادل شده است. کمی بیشتر درباره این تاثیر بگویید.
مالیات خریداران خارجی کارهای زیادی انجام داده است. نخست آنکه خریداران سطح بالای بازار را کم کرده ؛ یعنی بخش بالای دو میلیون دلار. زیرا این بخش همان قسمتی بود که خریداران خارجی در آن سرمایه‌گذاری می‌کردند. این قانون همچنین تقاضای گروه‌های متوسط را نیز کم کرده است؛ زیرا آنها منتظر اخبار پایین آمدن بهای متوسط مسکن هستند. آنها می‌گویند: «تا زمانی که بازار فروکش کند صبر می‌کنم و سپس خرید می‌کنم.»
به این ترتیب این روزها کدام بازار در کانادا خوب به نظر می‌رسد؟ شما به سرمایه‌گذاران توصیه می‌کنید برای سرمایه‌گذاری در کدام بازار اقدام کنند؟
در هر استانی فرق می‌کند. در بریتیش کلمبیا فرصت‌های فوق‌العاده‌ای وجود دارد؛ هم برای استفاده از پول نقد (یعنی اجاره دادن و درآمد مستقیم نقدی) و هم برای سود بالقوه سرمایه (یعنی بالا رفتن سالانه ارزش خانه). برای مثال می‌توان از شهرهایی مانند Abbotsford نام برد. فکر می‌کنم از نظر باز بودن و فراهم بودن شرایط بیزینس، این شهر در رده دهم کانادا قرار دارد و ما شاهد رشد اشتغال نیز هستیم.
در انتاریو نیز Barrie چنین است. این شهر موسسات آموزش عالی و همچنین قطار مستقیم به Union Station در تورنتو دارد. ضمن اینکه در شهر Orillia، شرکت Hydro One در حال افتتاح یک مرکز نوآوری است. بنابراین وضع کار و ایجاد شغل در آنجا خوب است. Hamilton هم بسیار خوب است و همیشه ثبات داشته است. این شهر مدرسه‌های متوسطه خوب و صنعت حمل و نقل ریلی سبک دارد.
