سرمایه‌گذاری فقط خریدن مسکن نیست؛ حواس‌تان باید به خیلی چیزها باشد

 

اسپانسر ویژه – علیرضا صدیقی
مشاور املاک مسکن-تورنتو

سرمایه‌گذاری خوب، نه فقط امروز و فردا که در سال‌های ناگوار اقتصادی هم باید سرمایه‌ ما را در امان نگه دارد. در واقع اینکه در بازار خوب، خوب خرید کنیم، فقط بخشی از راه است. هنر اینجاست که وقتی بازار خراب شد، وقتی ارزش  همه چیز کم شد و وقتی طوفان سهمگینی مثل آنچه ۲۰۰۸ شاهدش بودیم شروع شد، باز هم خیالمان راحت باشد و با آسودگی، به سرمایه‌گذاری‌مان ادامه دهیم. این البته آرزوی هر سرمایه‌گذاری است. دان کمپبل یکی از مشهورترین تئوریسین‌های بازار مسکن کانادا، در این مطلب تلاش می‌کند درباره اهمیت این نوع سرمایه‌گذاری نکاتی را یادآوری کند. از دید او که یک ‌سرمایه‌گذار مسکن، محقق، نویسنده و مدرس کانادایی است، سرمایه‌گذاری مطمئن، به نقدینگی و همچنین مشخصات جغرافیایی سرمایه‌گذاری اهمیت فراوانی می‌دهد.

اگر با دید تجاری نگاه کنیم، املاک هم مانند خیلی سرمایه‌های دیگر، می‌تواند ما را مثل یک خودرو به مقصد نهایی برساند. اما مشکل اینجاست که بسیاری از سرمایه‌گذاران (چه آنها که باسابقه‌اند و چه آنهایی که به تازگی شروع کرده‌اند) نمی‌توانند ماشینی را انتخاب کنند که هم در قسمت‌های خوب و دلنشین و هم در سختی‌های اجتناب‌ناپذیر سفر، راهنمایی‌شان کند.

سرمایه‌گذاری، آغاز یک سفر دریایی است

تصور کنید می‌خواهید به همراه خانواده به یک سفر بروید؛ با قایق بر روی اقیانوس اطلس. رفتن به چنین سفری همیشه رویای شما بوده است. در این باره هر کتابی به دستتان رسیده است را خوانده‌اید، هر ویدیوی آنلاینی که پیدا کرده‌اید را دیده‌اید و کلاس‌های مختلفی رفته‌اید تا برای این سفر خودتان را آماده کنید.

شما قایق زیبایی پیدا می‌کنید. قایق برق می‌زند، راحت است و به نظر فوق‌العاده می‌آید. زمانی که می‌فهمید مالک قایق در خصوص قیمت با شما راه می‌آید و کرایه پایین‌تری دریافت می‌کند (و حتی می‌توانید بیش از آنچه انتظارش را داشتید در سفر بمانید)، تصمیم‌تان را قطعی می‌کنید. شما از یک فرد متخصص می‌خواهید که قایق را بررسی کند. او به شما می‌گوید که قایق ظاهر خوبی دارد، اما از آنجایی که عجله دارید، فراموش می‌کنید از او بپرسید که تا چه اندازه می‌توانید روی این وسیله حساب کنید.

طوفان آغاز می‌شود

سفرتان شروع شده است. هفته‌ی اول همه چیز شگفت‌انگیز است، اما بعد می‌بینید که ابرهای سیاه کم کم آسمان را فرا گرفته‌اند. نخستین طوفان به راه می‌افتد و ماجرا از آنچه فکرش را می‌کردید جدی‌تر است. فرزندان‌تان جیغ می‌زنند، لوازم و آذوقه‌تان در آب می‌افتد و همسرتان… همسرتان کجاست؟ یک باد سرد هم شروع به وزیدن می‌کند؛ آنجاست که متوجه می‌شوید قایق از پس چنین شرایطی برنمی‌آید. قدرت قایق پایین است و تجهیزاتش آن‌گونه که انتظار داشتید عمل نمی‌کند. در واقع شما آن قدر در زمان پیدا کردن قایق هیجان‌زده بودید که فراموش کردید مسائل دیگر را نیز در نظر بگیرید.

این داستان نشان می‌دهد شرایط سرمایه‌گذاری کانادایی‌ها برای املاکشان چگونه است؛ فعالیتی که قرار است آنها را به خوبی و خوشی به مقصد برساند اما متاسفانه در عمل چنین کاری نمی‌کند.

معامله در روزهای خوب؛ این فقط ابتدای بازی است

درست مانند شخص هیجان‌زده‌ای که در بالا به آن اشاره شد، بسیاری از سرمایه‌گذاران ابتدا مطالعه می‌کنند، در سمینارها حاضر می‌شوند و چندین صفحه یادداشت برمی‌دارند. اما در عمل وقتی دچار هیجان می‌شوند اکثر چیزهایی که یاد گرفته‌اند را ندیده می‌گیرند. در واقع خیلی‌ها که در زمان‌های خوب سرمایه‌گذاری می‌کنند، فکر می‌کنند انجام معامله یعنی همه چیز. اما آنها فراموش می‌کنند که برای طوفان‌های غیرمترقبه نیز برنامه‌ریزی کنند. وقتی سر و کله‌ی این طوفان‌ها پیدا می‌شود، آنها به سرعت متوجه می‌شوند که میان‌بر‌هایشان حالا خانواده را در یک سفر مالی پرآشوب قرار داده است. در این شرایط آنها حتی ممکن است به صخره‌ها برخورد کنند.

هر پرسش بی‌پاسخ یعنی یک ریسک بیشتر

یکی از عقاید اصلی من در زندگی این است: برای کاری برنامه‌ریزی کن که از پسش بر می‌آیی. در چنین شرایطی اگر با اتفاقات پیش‌بینی نشده نیز مواجه شوی، بهتر می‌توانی حلشان کنی.

مدیریت ریسک در سرمایه‌گذاری املاک مطمئنا با دانش آغاز می‌شود. اما مهم‌تر از آن، «به‌کارگیری» دانش است؛ بدون راه میان‌بر، بدون حدس و گمان و بدون آنکه گزینه‌ای را در لیست خود از قلم بیندازید. هر گزینه‌ای که از قلم می‌اندازید یا هر سوالی که فکر می‌کنید پاسخ دادن به آن دشوار است، ریسکی غیرضروری را به سرمایه‌گذاری شما اضافه می‌کند. معمولا تا زمانی که مسائل اقتصادی و جمعیت‌شناختی به نفع شما کار می‌کنند، همه چیز خوب است. اما در زمان بحران‌های اقتصادی، همین ریسک‌ها به شدت بزرگ می‌شوند و مشکلات را آغاز می‌کنند.

چگونه سرمایه‌گذاری کنیم؟

سرمایه‌گذاری همیشه ریسک، سود، چرخه، شکوفایی و بحران دارد. هر چقدر قبل از سرمایه‌گذاری، آمادگی بیشتری داشته باشید، قایق‌تان در مقابل موج‌های سهمگین پیش‌بینی نشده بهتر عمل خواهد کرد.

سرمایه‌گذاری مسکن، یک فرق بزرگ با سایر سرمایه‌گذاری‌ها دارد. در اکثر سرمایه‌گذاری‌های دیگر، توانایی کنترل نتیجه محدود است. در خصوص املاک اما، کاهش ریسک اغلب در دستان شماست. بنابراین می‌توان گفت تا زمانی که از یک سیستم سرمایه‌گذاری باثبات پیروی می‌کنید که شما را ملزم به پرسیدن سوالات سخت می‌کند، این ویژگی بارز مسکن برایتان خبر خوبی است.

تمرکز بر نقدینگی و موقعیت جغرافیایی

ما در یک دوره‌ پیچیده‌ی اقتصادی ‌سرمایه‌گذاری می‌کنیم، اما با این وجود می‌بینیم که هزاران نفر از ‌سرمایه‌گذاران، توانسته‌اند بحران‌ها و طوفان‌های اقتصادی دو دهه گذشته را پیش‌بینی کنند و از آن موفق بیرون آیند. واقعا چه چیزی آنها را نجات داده است؟ باید بگویم آنها فقط به ساختمان‌های خوب یا به بازارهای داغ توجه نمی‌کنند. آنها به خوبی بر روی سرمایه نقدی و همچنین پیدا کردن منطقه جغرافیایی مناسب تمرکز می‌کنند. به همین دلیل است که می‌توانند از شرایط سخت، با موفقیت بیرون آیند.

یکی از بزرگ‌ترین درس‌هایی که ‌سرمایه‌گذاران می‌توانند از طوفان‌های اقتصادی پیشین یاد بگیرند همین است. تفاوت بین آنهایی که از طوفان‌ها به سلامت بیرون آمدند با سایرین، در تمرکز بر روی «درآمد» به همراه بررسی دقیق «جغرافیایی» بود. ‌سرمایه‌گذارانی که با موفقیت از این طوفان گذشتند، شاید از مسیر لذت نبردند، اما دقت برای انتخاب محل جغرافیایی و تمرکز بر نقدینگی و درآمد بیشتر، آنها را به ثبات رساند؛ ثباتی که دیگران آن را نداشتند.

بندرگاه امن خودتان را بسازید

بسیاری از ‌سرمایه‌گذاران با افت شدید بازار در سال ۲۰۰۸ شگفت‌زده شدند اما تعداد بسیار کمی از آنها را می‌شد دید که کاملا برای مواجهه با چنین وضعی ناآماده‌ باشند. در حالی که خیلی‌ها داشتند دار و ندار خود را از دست می‌دادند، خیلی از سرمایه‌گذاران مسکن فقط با شنیدن خبرهای ناگوار اقتصادی، افسوس می‌خوردند. هیچ مشکل دیگری وجود نداشت؛ اموال آنها برای مدت طولانی جایگاه مناسبی داشت و از آنجایی که قصد فروش نداشتند، نوسان قیمت‌ها بر آنها تاثیری نمی‌گذاشت.

برای آنکه بدانیم آنها چطور به این موفقیت رسیدند، بیاید به این مثال نگاهی بیندازیم. شما قصد دارید یک ملک (ملکی که کاربرد درآمدی دارد و برای اجاره دادن مناسب است) را بخرید و حداقل پنج سال آن را نگه دارید. ‌سرمایه‌گذاران مجرب می‌دانند که این ملک باید تمام مخارج مربوط به خود را تامین کند؛ انواع وام و هرگونه بدهی دیگر درخصوص خرید ملک. پس از آن، این ملک باید ماهیانه به شما سود مالی هم بدهد. برای پیدا کردن ملکی که چنین ویژگی‌هایی را داشته باشد، این ‌سرمایه‌گذاران باید مطمئن شوند در منطقه‌ای ‌سرمایه‌گذاری می‌کنند که در راستای برنامه اقتصادی‌شان بوده و پول‌ساز است. این امر نیازمند بررسی است، و این بررسی درصد ریسک را به شکل قابل توجهی پایین می‌آورد.

وقتی ‌سرمایه‌گذاران منطقه‌ای را پیدا کنند که اصول اقتصادی مناسبی دارد، می‌توانند املاک آن منطقه را بررسی کنند. زیرا تمام املاک موجود در یک منطقه خوب اقتصادی، تضمینی برای برنده شدن نمی‌دهند. باید برای آن تلاش کرد. با پیروی از این رویکرد آهسته اما استراتژیک می‌توانید املاکی که شانس پیش‌بینی طوفان‌های یک بازار پر نوسان را ندارند از لیست خارج کنید.

نادیده گرفتن هر مرحله پیش از خرید، مانند این است که جلیقه نجات یا سایر تجهیزات ضروری‌تان را دور بیندازید و در برابر موج‌هایی که با قایق برخورد می‌کنند خودتان را بی دفاع کنید.

بررسی کامل؛ کاری سخت اما پرفایده

در هیچ بیزینسی، همه چیز همیشه آن طور نیست که ما می‌خواهیم. اغلب فقط بخشی از خواسته ما فراهم می‌شود. سرمایه‌گذاران استراتژیک باید بدانند که هیچ‌گاه زمان‌بندی‌شان در خصوص بازار، بی‌عیب و نقص نخواهد بود. اینکه با خود بگویید کاش در دوره‌ای، کار دیگری کرده بودید، یک موضوع کاملا طبیعی است. پس حقیقت را بپذیرید و ادامه دهید. کار شما به عنوان ‌سرمایه‌گذار این نیست که چرخه را پیش‌بینی کنید، بلکه باید اصول را بدانید، ملکی که قصد خریدش را دارید بررسی کنید و سپس ملک را با توجه به تمامی‌ شرایط بازار مدیریت کنید.

‌سرمایه‌گذاران اغلب به من می‌گویند بررسی‌ کردن خانه‌ها کاری طاقت‌فرساست و خسته‌شان می‌کند زیرا بیشتر از آنکه املاک پذیرفته شده را تایید کند، به لیست املاکی اضافه می‌کند که رد می‌شوند. پاسخ من ساده است: نکته همینجاست! اگر شرایط خانه جوری باشد که با آن نتوان طوفان‌های اجتناب ناپذیر را پیش بینی کرد، پس نیازی به آن نخواهید داشت؛ مهم نیست ظاهرش چقدر خوب است یا با چه قیمتی می‌توانید آن را بدست آورید.

خرید ملک مناسب، نیازمند تلاش و استقامت است. خرید ملک اشتباه به مراتب راحت‌تر است؛ البته تا پیش از آنکه سعی کنید اشتباهات‌تان را جبران کنید. این کار بسیار سخت‌تر و پر‌هزینه‌تر از وقت گذاشتن و انتخاب ملک مناسب است.

در پایان باز هم به مثال ابتدای متن برمی‌گردم. کافی است سفر خانوادگی‌تان را تا رسیدن به مقصد مجددا تصور کنید. خیلی سریع متوجه می‌شوید که تلاش برای آماده‌سازی یک قایق مناسب که شما را به سلامت به مقصد برساند ارزشش را دارد.