سه عامل که تعیین می‌کند بازار مسکن در سال ۲۰۱۸ چگونه خواهد بود

شماره ۱۲۲ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

اسپانسر ویژه: جلال معتضدی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

سرمایه‌گذاری در بازاری که هر ماه قیمت‌ها در آن رشدی دو رقمی دارد، کار آسانی به نظر می‌رسد اما وقتی بازار آرام شد، عیار سرمایه‌گذاران دوراندیش شناخته می‌شود و آنجاست که آنها با خیالی راحت به سرمایه‌گذاری خود ادامه می‌دهند.

دان کامپبل، تحلیل‌گر و سرمایه‌گذار بازار مسکن کانادا در این مطلب توضیح می‌دهد که چگونه دولت، اعتماد مردم و نرخ بهره، سال آینده می‌تواند بازار را دستخوش تغییر قرار دهد و سرمایه‌گذاران باید چه استراتژی‌هایی را در این زمینه در پیش گیرند.

دان کامپبل – دیگر حسابش از دستم در رفته است که ظرف بیش از دو دهه‌ای که با سرمایه‌گذارها کار می‌کنم، چند بار چیزی شبیه به جملات بالا را به من گفته‌اند، یا برایم ایمیل کرده‌اند: «دان، روش کار تو در حرفه‌ی املاک طوری است که زحمت خیلی زیادی به خودت می‌دهی. تحلیل‌های اقتصادی و جمعیت‌شناختی انجام می‌دهی، روندهای بازار را پیش‌بینی می‌کنی و در کل مثل یک بیزینس با آن برخورد می‌کنی. این برای من خیلی سنگین است، من فقط می‌خواهم بروم و یک ملک ارزان پیدا کنم و بعد صبر کنم تا  قیمتش بالا برود.»

خیلی‌ها درست متوجه نیستند که اگر پیشاپیش اندکی به خودشان زحمت بدهند، در صورتی که روندهای بازار تغییر کرد، خطر گرفتار شدن آنها در مشکلات مالی، به شکل چشمگیری کاهش پیدا می‌کند.

شوق به دست آوردن پول‌های کلان و آسان، هنوز هم  در جامعه‌ی ما خیلی‌ها را به حرکت در می‌آورد. شاید چون عادت کرده‌ایم که هر چه را می‌خواهیم، بلافاصله از طریق گوشی‌های هوشمندمان به دست می‌آوریم، مغزمان هم یاد گرفته است که حتی در سرمایه‌گذاری‌ها نیز، به دنبال لذتی آنی باشد.

اما من اینجا هستم که بگویم رفتن به دنبال سودهای سریع، شما را در قسمت پرخطر دنیای املاک قرار می‌دهد و شما را در مقابل تغییرات قوانین دولتی، نوسانات اعتماد بازار و افزایش‌های نرخ بهره، آسیب‌پذیر خواهد ساخت. اجازه بدهید حدس بزنیم که شرایط چگونه ممکن است رقم بخورد و از دست شما چه کاری برای کاستن از خطرات آن بر می‌آید.

وقتی دولت، همه چیز را به هم می‌ریزد

متاسفانه نمونه‌های متعددی در تاریخ دیده می‌شود که دولت‌ها، با هدف نجات بازار مسکن، یا آرام ساختن آن، دست به تغییر قوانین زده‌اند. این تغییرات می‌تواند تاثیر چشم‌گیری بر چرخه‌ی بازار مسکن بگذارد و به همین دلیل است که تغییرات دولتی را یکی از «عوامل تاثیرگذار بر بازار» می‌دانند.

اکنون شاهد برخی تغییرات هستیم که در حال تاثیر گذاشتن بر بازار است. مالیات بر خریداران خارجی جلوی فعالیت تعدادی از واسطه‌های املاک گران‌قیمت کانادا را با املاک و پرداخت‌های بالای وام مسکن گرفت، چرا که تقاضا کاهش پیدا کرده است.

همچنین، به تدریج تاثیر مقررات سختگیرانه‌تری را که CMHC بر خریداران high-ratio (با پیش‌پرداخت کمتر از ۲۰ درصد) وضع کرد، باعث شد آنها به ناچار خانه‌هایی ارزان‌تر بخرند. حالا قیمت این ملک‌ها به گونه‌ای است که در بیشتر بازارها، تقاضا برای آنها پیشاپیش بسیار بالاست.

هر دو مورد مذکور بر کسانی که قصد داشتند خانه‌ای بخرند و به سرعت از آن پولی به چنگ آورند، تاثیر منفی گذاشت، اما بر آن دسته از ما که برای انتخاب منطقه و نوع ملک، از داده‌های اقتصادی و جمعیت‌شناختی استفاده می‌کردیم، تاثیر منفی بسیار محدودی داشت، یا در حقیقت به شکل ناخواسته‌ای تاثیر مثبت گذاشت.

اعتماد بازار بالا و پایین می‌رود

بازارهای داغ بر اشتباهاتی که واسطه‌ها مرتکب می‌شوند، سرپوش می‌گذارند. من یک تفریح سرگرم‌کننده دارم؛ دیدن غرور بعضی از سرمایه‌گذاران هنگامی که در بازارهای داغ مسکن خرید می‌کنند. این افراد را امروز در GTA و در گذشته در آلبرتا می‌توانستید ببینید. بعد که بازار آرام می‌شود، به سختی می‌توانید آن نگاه غرورآمیز را در چشمانشان پیدا کنید.

این آدم‌ها می‌توانستند هر ملکی را بخرند و بعد شاهد باشند که قیمت آن بالا می‌رود. به همین دلیل، اجازه می‌دهند فرایند انتخاب ملک آنها به تدریج از آن حالت جدی و مستدل خود خارج شود، تا کار به جایی می‌رسد که تصور می‌کنند شکست‌ناپذیر شده‌اند. اما بازار سپس، به شکل اجتناب‌ناپذیری، نفس تازه می‌کند. بازار یا به دلیل چرخه‌های املاک و مستغلات کند می‌شود، یا به دلیل عوامل اقتصادی یا مداخلات دولتی سقوط می‌کند. آنها ناگهان به خود می‌آیند و می‌پرسند چه اتفاقی افتاده است؟

این مثالی عالی برای نقل قول وارن بافت است که می‌گوید: «فقط وقتی که آب دریا عقب نشست، معلوم می‌شود چه کسی برهنه شنا کرده است.» سرمایه‌گذارانی را می‌شناسیم که برای مطالعه‌ی روندها، یا برای برآورد تاثیر تغییرات بر روی تقاضای بازار، وقت کافی نگذاشته‌اند. آنها اولین کسانی هستند که هنگام جزر و مد مسکن، آسیب می‌بینند.

سرمایه‌گذاران دوراندیش درک می‌کنند که همه‌ی بازارها جزر و مد دارند. آنها وقتی که بازار در جهت منافع‌شان حرکت می‌کند، بیش از اندازه بالا نمی‌روند و وقتی که بازار در حال جابجایی است، بیش از اندازه پایین نمی‌روند. آنها صرفا رفتارهای خود را تنظیم می‌کنند.

در چرخه‌ی بازار املاک و مستغلات، سه مرحله وجود دارد: رونق، سقوط و بازگشت. در هر کدام از این مراحل، اعتماد بازار جابجا می‌شود و این می‌تواند بر میزان تقاضا برای نوع ملک شما تاثیر بگذارد. سرمایه‌گذار راهبردی می‌باید در هر کدام از این مراحل، اعمال خود را تغییر دهد تا میزان ریسک را محدود کرده و خود را در جایگاهی قرار دهد که در طی فرایند تغییر مرحله، برنده از زمین خارج شود.

در دنیای امروز، حجم اطلاعات از ظرفیت پردازش انسان‌ها فراتر رفته است. این روزها شبکه‌های اجتماعی مثل مور و ملخ گسترش یافته‌اند و رسانه‌های اصلی برای به چنگ آوردن کاربران آنلاین رقابت می‌کنند. به همین دلیل هم برای سرمایه‌گذاران به شکل فزاینده‌ای دشوار شده است که در افت و خیزهای عاطفی‌ای که در مراحل مختلف بازار گریبان‌گیر مشتری‌ها می‌شود، گرفتار نشوند.

سرمایه‌گذاران راهبردی حتما باید به طور مرتب مکثی کرده و نفسی تازه کنند. حالا که دولت هم تصمیم گرفته پا به این بازار بگذارد، این مکث‌کردن مهم‌تر هم می‌شود. این مطلب بدون اجازه از سایت آتش برداشته شده است.

سرمایه‌گذاران این روزهای بازار مسکن باید گامی به عقب بگذارند و ببینند که آیا از داده‌های اقتصادی و جمعیت‌شناختی استفاده می‌کنند، یا در حال کشیده شدن به درون دام عواطفی هستند که بازار پهن کرده است. فلسفه‌ی من این است: «از دام‌ها حذر کن، تا کامروا شوی»

افزایش نرخ بهره؛ این بازی ادامه دارد

مصرف‌کنندگان، بازار سهام و رسانه‌ها دل‌نگرانی عجیب و غریبی در مورد نرخ‌های بهره دارند. گمانه‌زنی‌های روزانه در مورد افزایش نرخ بهره همچنان ادامه دارد. به همین دلیل است که یک افزایش کوچک یک‌چهارم درصدی در نرخ‌ بهره آنچنان زیر نورافکن قرار می‌گیرد که بیش از آنچه باید و شاید معنا پیدا کند.

سرمایه‌گذار راهبردی درک می‌کند که نرخ‌های بهره همواره بالا و پایین می‌روند؛ فقط تفاوت در این است که ما، در بیش از یک دهه‌ی گذشته، شاهد نوسانات عمده‌ای نبوده‌ایم. آیا نرخ‌های بهره در آینده افزایش پیدا خواهد کرد؟ بله البته. اما اگر بیش از اندازه‌ انرژی خود را صرف پیش‌بینی زمان این اتفاق بکنیم، ممکن است به سمت همان «دام» کشیده شویم.

سرمایه‌گذار راهبردی می‌داند که نرخ‌های بهره در ۱۲ ماه گذشته نیز افزایش یافته، چرا که تخفیف‌های نرخ بهره‌ی پایه بسیار پایین آمده است. بدیهی است که نرخ‌ها هنوز رسما چندان افزایش پیدا نکرده، اما حقیقت آن است که نرخ‌های خالص بهره پیشاپیش رشد داشته است.

هنگامی که نرخ‌های رسمی بهره سرانجام روند صعودی خود را آغاز کند، اعتماد مصرف‌کنندگان رنگ خواهد باخت، زیرا عناوین خبری آنها را می‌ترساند و ترغیب می‌کند که فعلا‌ دست نگه دارند.

سرمایه‌گذار راهبردی درک می‌کند که این امر در بلندمدت عامل مثبتی به شمار می‌آید، چرا که افراد بیشتری را در بازار اجاره نگه می‌دارد و بنابراین، «مشتری‌های بیشتری برای بیزینس سرمایه‌گذاری» فراهم می‌آید. ضمن آنکه از شدت و حدت رقابت در بخش خرید معادله نیز کاسته خواهد شد.

من به یاد می‌آورم که برای یک وام مسکن ۲۵ / ۱۶ درصد بهره می‌پرداختم، برای وام دیگری ۷۵ / ۱۲ درصد و برای سومی ۲۵ / ۱۱ درصد. با این‌همه، از هر سه‌ی این ملک‌ها پول به دست آوردم.

نرخ‌های بهره به لحاظ تاریخی بازتاب‌دهنده‌ی قدرت اقتصاد بوده‌اند. در واقع نرخ‌ تورم کشور تنها یکی از قطعات این پازل به شمار می‌آید. در بازار امروز، بیشتر خریداران خانه و سرمایه‌گذاران، تنها در محیط نرخ‌های بهره‌ی بسیار پایین زندگی کرده‌اند و از همین روست که شاهد هراس از افزایشی اندک در نرخ‌های بهره هستیم.

با وجود این، اگر می‌خواهید تفکر و عملکردی راهبردی داشته باشید، باید همه‌ی جنبه‌های بازار، از جمله جنبه‌های جمعیت‌شناختی، اقتصادی، فیزیولوژیکی و تاریخی را در نظر بگیرید. در این صورت، تصمیم‌های‌تان هوشمندانه و بر اساس واقعیت خواهد بود نه بر اساس کلیشه‌هایی که به آنها رنگ و لعاب داده شده است. مسلما این کار زحمت بیشتری خواهد داشت، اما اگر بتوانید این زحمت را بر خود هموار سازید، دیگر نگران تغییرات غیرمنتظره‌ی بازار نخواهید بود.