سکند مورگیج یا وام دوم بر روی مسکن؛ همه‌ی آنچه باید در این باره بدانید

اسپانسر ويژه: الهام رضازاده – مشاور وام مسکن – تورنتو

حتما شما هم درباره‌ی سکند مورگیج یا وام دوم بر روی مسکن شنیده‌اید. اما همیشه برای‌تان این سوال مطرح بوده که این وام چیست، چه شرایطی برای دریافت آن باید داشته باشید و این وام چه مزایا و معایبی دارد؟

وام دوم بر روی مسکن وامی است که به شما اجازه می‌دهد تا در قبال ارزش خالص خانه‌ی خود وام بگیرید. خانه‌ی شما یک نوع دارایی است و به مرور زمان ارزش این دارایی می‌تواند افزایش پیدا کند.

وام دوم بر روی مسکن که با نام خط اعتبار ارزش خالص خانه (HELOC) نیز شناخته می‌شود، راهی است تا بدون نیاز به فروش این دارایی، از آن برای تامین مالی پروژه‌ها و اهداف دیگرتان استفاده کنید.

وام دوم بر روی مسکن برای بسیاری از وام گیرندگان بهترین راه حل برای تامین پول خرید خانه دوم و یا استفاده از این وام برای اهداف مالی دیگر زندگی است. ولی گرفتن این وام ساده نیست و باید مواردی را مدنظر داشته باشید. وام دوم هم مثل وام‌های دیگر مزایا و معایب دارد و قبل از گرفتن آن باید نکاتی را بدانید.

وام دوم بر روی مسکن چیست؟

وام دوم بر روی مسکن وامی است که در آن از خانه‌ی شما به عنوان وثیقه استفاده می‌شود؛ مثل وامی که احتمالا برای خرید خانه‌‌تان دریافت کرده‌اید. این وام را از آن جهت وام دوم بر روی مسکن می‌نامند، که معمولا وام خریدتان اولین وامی است که با ضمانت حق تصرف در خانه‌ی شما پرداخت می‌شود.

در وام دوم بر روی مسکن، از ارزش خالص خانه‌ی شما که عبارت است از ارزش خانه‌ در بازار منهای باقیمانده‌ی وام آن، استفاده می‌شود. ارزش خالص ممکن است افزایش یا کاهش پیدا کند، اما در وضعیت مطلوب، با گذشت زمان افزایش می‌یابد.

ارزش خالص خانه ممکن است به شیوه‌های مختلف زیر تغییر کند:

• هنگامی که اقساط ماهیانه‌ی وام خود را می‌پردازید، درواقع باقیمانده‌ی وام شما دارد کاهش می‌یابد و در نتیجه موجب افزایش ارزش خالص خانه‌ی شما می‌شود.
• اگر به دلیل قوی بودن بازار املاک یا بازسازی‌هایی که در خانه‌ی خود انجام داده‌اید قیمت خانه‌ی شما بالا برود، یعنی ارزش خالص خانه‌ی شما افزایش پیدا کرده است.
• ارزش خالص خانه شما زمانی کاهش پیدا می‌کند که ارزش خانه پایین بیاید، یا اینکه در قبال خانه‌ی خود وام بگیرید.

وام دوم بر روی مسکن می‌تواند به شکل‌های مختلفی پرداخت شود

حالا زمان آن رسیده تا بدانید چگونه می‌توانید وام دوم بر روی مسکن را پرداخت کنید. شما این فرصت را دارید تا با در نظر گرفتن شرایط مالی و زندگی‌تان یکی از روش‌های پرداخت زیر را انتخاب کنید.

۱- پرداخت یکجا

وام مسکن استاندارد وام یکباره‌ای است که مبلغ یکجایی را در اختیار شما می‌گذارد و شما می‌توانید برای هر مصرفی که مد نظرتان باشد از آن استفاده کنید. در این نوع از وام شما وام‌تان را به تدریج و به مرور زمان بازپرداخت می‌کنید، که اغلب با اقساط ماهیانه‌ی ثابتی این کار انجام می‌شود. با هر قسط شما بخشی از هزینه‌های بهره و بخشی از باقیمانده‌ی وام‌تان را بازپرداخت می‌کنید. به این فرایند، استهلاک وام گفته می‌شود.

۲- خط اعتبار یا لاین آف کردیت

همچنین این امکان برای شما وجود دارد که با استفاده از یک خط اعتبار یا لاین آف کردیت، یا یک صندوق سرمایه‌ی مشترک که بتوانید از آن پول بیرون بکشید، وام دریافت کنید.

در این نوع وام، شما ملزم نیستنید که هیچ پولی را بردارید؛ بلکه این انتخاب در اختیار خودتان است و اگر بخواهید از این گزینه می‌توانید استفاده کنید.

وام‌دهنده‌ی شما سقفی را به عنوان محدوده‌ی وام گرفتن‌تان تعیین می‌کند و شما می‌توانید هر چند بار که بخواهید وام بگیرید، تا موقعی که به این سقف می‌رسید. مثل کارت اعتباری در این مورد هم شما می‌توانید بارها و بارها قرض بگیرید و پس بدهید.

۳- انتخاب‌های نرخ بهره

بسته به نوع وامی که استفاده می‌کنید و اهدافی که دارید، وام شما ممکن است نرخ بهره‌ی ثابت داشته باشد، که به شما کمک خواهد کرد تا برنامه‌ریزی مشخصی برای پرداخت اقساط خود در سال‌های آینده داشته باشید.

وام‌های با نرخ بهره‌ی شناور نیز موجود هستند و خط‌های اعتبار معمولا چنین نرخ‌هایی دارند.

وام دوم و موارد استفاده

درباره‌ی نحوه‌ی استفاده از وام‌تان عاقلانه تصمیم بگیرید. بهتر است که شما این پول را صرف چیزی کنید که ثروت خالص شما یا ارزش خانه‌تان را در آینده افزایش دهد. در هر صورت شما ناگزیر از بازپرداخت این وام‌ها خواهید بود؛ وام‌هایی که ریسک بالایی دارند و هزینه‌ی سنگینی هم بر روی دست‌تان می‌گذارد.

بازسازی خانه: این یکی از انتخاب‌های متداول است، زیرا فرض بر این است که وقتی خانه را با قیمت بالاتری فروختید، هزینه‌ی وام جبران خواهد شد.

اجتناب از بیمه‌ی خصوصی وام مسکن (PMI) ممکن است با ایجاد ترکیبی از وام‌ها، امکان‌پذیر باشد. برای مثال در استراتژی ۲۰ / ۸۰ یا Piggyback، از وام دوم بر روی مسکن برای حفظ نسبت وام به ارزش در بالای ۸۰ درصد از وام نخست شما، استفاده می‌شود. فقط دقت داشته باشید که این کار در مقایسه با پرداخت و سپس لغو PMI منطقی باشد.

ادغام بدهی‌ها: شما در وام دوم بر روی مسکن یعنی این که غالبا نرخ بهره‌ی پایین‌تری به دست می‌آورید، ولی ممکن است از وام‌های تضمین نشده به وامی که می‌تواند به قیمت از دست دادن خانه‌تان تمام شود رفته باشید.

شاید شما بتوانید با این وام درآمد بالاتری برای خودتان فراهم کنید. ولی مثل هر موقعیت دیگری شما در حال ایجاد وضعیتی هستید که می‌تواند به ضبط ملک شما منجر شود.

توصیه‌هایی برای دریافت وام دوم

قبل از گرفتن وام دوم مسکن به موسسات مختلف سر بزنید و دست‌کم از سه منبع متفاوت قیمت بگیرید. دقت کنید که در جستجوهایتان موارد زیر را مد نظر داشته باشید:

• همیشه مدارک مورد نیاز را آماده داشته باشید و بدانید که قرار است دارایی‌تان را کجا و به چه دلیلی استفاده کنید. این کار موجب خواهد شد که با شرایط بسیار آسان‌تر و کم اضطراب‌تری مواجه شوید.
• مراقب ویژگی‌های پرخطر وام باشید. بیشتر وام‌ها چنین مشکلاتی ندارند، اما خوب است که گوشه‌ی حواستان به این دو مورد نیز باشد.
  پرداخت‌های بی‌برنامه که مشکلاتی را در ادامه‌ی راه پیش خواهد آورد و جریمه‌های پیش‌پرداخت که امتیازات بازپرداخت زودهنگام وام را به باد خواهد داد.

مزایای وام دوم بر روی مسکن

وام دوم بر روی مسکن هم مثل وام‌های دیگر مزایایی دارد که باید از آن‌ها خبر داشته باشید.

البته همیشه یادتان باشید که مزایای این نوع وام ممکن است نسبت به شرایط شما تبدیل به معایب شود.

۱- مقدار وام

وام دوم بر روی مسکن به شما اجازه می‌دهد که مقدار قابل توجهی وام دریافت کنید. از آن‌جا که این وام با ضمانت خانه‌ی شما پرداخت می‌شود (که معمولا از ارزش بالایی برخوردار است)، به مقدار پولی دسترسی پیدا خواهید کرد که اگر خانه‌تان را گرو نمی‌گذاشتید، برداشت آن برایتان مقدور نبود.

چقدر می‌توانید وام بگیرید؟ بستگی به وام‌دهنده‌‌ی شما دارد، اما می‌توانید انتظار داشته باشید که تا ۸۰ درصد از ارزش خانه‌ی خود را وام دریافت کنید.

این حداکثر با در نظر گرفتن همه‌ی وام‌های خانه‌ی شما شامل وام مسکن‌های اول و دوم محاسبه می‌شود.

۲- نرخ‌های بهره

وام دوم بر روی مسکن معمولا نرخ بهره‌ی پایین‌تری از سایر انواع بدهی‌ها دارد. در این مورد نیز تضمین وام به کمک خانه به یاری شما خواهد آمد، چرا که ریسک وام را برای وام‌دهنده کاهش می‌دهد.

برخلاف وام‌های شخصی بدون ضمانت، مانند کارت‌های اعتباری، نرخ بهره‌ی وام‌های مسکن دوم به طور معمول یک رقمی است.

۳- امتیازات مالیاتی به ویژه قبل از سال ۲۰۱۸

گاهی اوقات بهره‌ی پرداخت شده در وام دوم بر روی مسکن مشمول تخفیف مالیاتی می‌شود.

نکات فنی بسیار زیادی در این باره وجود دارد که باید از آن‌ها آگاه باشید، بنابراین قبل از گرفتن این تخفیف‌ها، موضوع را با مسئول آماده‌سازی ترازنامه‌ی مالیاتی‌تان در میان بگذارید.

معایب وام دوم بر روی مسکن

حالا که می‌دانید مزایای وام دوم بر روی مسکن چه مواردی‌اند، وقت آن رسیده تا برایتان از معایب این نوع وام صحبت کنیم. هزینه‌ها و ریسک‌های موجود بدان معناست که شما باید هوشمندانه از این وام‌ها استفاده کنید.

۱- ریسک ضبط ملک در رهن

یکی از بزرگترین مشکلات وام دوم بر روی مسکن این است که باید خانه‌ی خود را به عنوان رهن بگذارید. اگر اقساط وام را نپردازید، وام‌دهنده قادر خواهد بود که از طریق فرایند ضبط ملک رهن شده، خانه‌ی شما را تصاحب کند و این امر می‌تواند پیامدهای جدی ناگواری برای شما و خانواده‌‌تان داشته باشد. از همین رو به ندرت پیش می‌آید که استفاده از وام دوم بر روی مسکن برای تامین هزینه‌ی مصارف جاری تصمیم عاقلانه‌ای باشد. برای هزینه‌ی تفریحات و مخارج معمول زندگی استفاده از وام دوم بر روی مسکن ارزش ریسک‌ را ندارد و ادامه‌پذیر نیست که از وام با ضمانت خانه استفاده کنید.

۲- هزینه

وام دوم بر روی مسکن مثل وام خرید خانه می‌تواند گران‌قیمت باشد. ناگزیر خواهید بود که برای موارد بسیار زیادی، مثل کنترل‌های اعتبار، قیمت‌گذاری‌ها، هزینه‌های کارمزد وام و غیره پول خرج کنید. هزینه‌های نهایی کردن وام نیز می‌تواند به چند هزار دلار برسد. حتی اگر به شما قول یک وام بدون هزینه‌ی نهایی را دادند، بدانید که همچنان این پول‌ را پرداخت خواهید کرد و فقط آن را مشاهده نمی‌کنید.

۳- هزینه‌های بهره

واقعیت این است که هر بار که پولی را وام بگیرید، ناگزیر به پرداخت بهره‌ خواهید بود. نرخ‌های بهره‌ی وام دوم بر روی مسکن نوعا پایین‌تر از نرخ‌های بهره‌ی کارت‌های اعتباری است، اما غالبا اندکی بالاتر از نرخ وام اول شما خواهد بود. وام‌دهنده‌ای که به شما وام دوم بر روی مسکن می‌دهد، در مقایسه با موسسه‌ای که وام اول شما را تامین کرده است، ریسک بیشتری را متحمل می‌شود. اگر از بازپرداخت اقساط وام‌تان خودداری کنید، موسسه‌ای که وام دوم بر روی مسکن شما را تامین کرده است، صاحب هیچ پولی نخواهد شد، تا زمانی که وام‌دهنده‌ی نخست همه‌ی پول‌اش را پس بگیرد. از آن‌جا که این وام‌ها حجم بالایی دارند، هزینه‌ی کل نرخ بهره می‌تواند به رقم چشمگیری برسد.

شماره ۱۶۶ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید