قرارداد بین مشتری و مشاور املاک چگونه خاتمه می‌یابد؟
شماره ۱۱۷ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
پرسش و پاسخ: رضا حاتم طهرانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
حسین از مارکهام: من و همسرم تصمیم گرفته‌ایم برای خریدن کاندو در تورنتو اقدام کنیم. مشاوران املاکی که با آنها صحبت کرده‌ایم به ما می‌گویند باید یک قرارداد فی‌مابین امضا کنیم. می‌خواستم بدانم این قرارداد در چه شرایطی فسخ می‌شود. آیا یک مشتری می‌تواند قراردادی را که با مشاور املاک خود دارد خاتمه بدهد و اینکه این قرارداد چگونه خاتمه پیدا می‌کند؟
ابتدا برایتان آرزوی موفقیت می‌کنم و امیدوارم خرید خوبی در بازار مسکن داشته باشید. در پاسخ به سوالتان باید بگویم در صورتی که شرایط خاصی برای یک قرارداد به وجود آید، این قرارداد می‌تواند از طرف هر یک از طرفین خاتمه پیدا کند.
اما نکته‌ای که باید به آن توجه کنید این است که طبق قانون، با پایان یافتن قرارداد بین مشتری و مشاور املاک، برخی از حقوق و مسئولیت‌هایی که بین دو نفر ایجاد شده از بین نمی‌رود و در واقع ممکن است این مسئولیت‌ها، بعد از خاتمه یافتن قراردادها باقی بماند.
به فرض مثال اگر قرار است مشتری کمیسیون مشاوره املاک خود را که کارش را طبق مفاد قرارداد انجام داده است، بپردازد و قبل از پرداخت این کمیسیون، قرارداد را به هر شکلی خاتمه بدهد، متعهد است که این کمیسیون را به مشاور املاک خود پرداخت کند. در عین حال مشاور املاک هم باید به واسطه اصل امانت‌داری که نسبت به مشتری خود دارد، اسرار خصوصی او را حتی بعد از تمام شدن قرارداد حفظ کند. اما اگر بخواهیم ببینیم چگونه یک قرارداد بین مشتری و مشاور املاک خاتمه پیدا می‌کند، باید دو بخش کلی را در نظر بگیریم. یکی تمام شدن قرارداد به صورت توافقی (با Agreement) و دوم به صورت «قانونی».
پایان قرارداد به صورت توافقی (By Agreement)
دلایل زیادی وجود دارد که باعث می‌شود یک قرارداد بین مشتری و مشاور املاک به صورت توافقی فسخ شود. انواع این دلایل عبارتند از:
Mutual Consent: این شرایط زمانی است که هر دو طرف رضایت داده و با توافق دو طرفه، فرمی را امضا و قرارداد را فسخ می‌کنند.
Expiray: در این شرایط، قرارداد با توجه به تاریخی که دارد منقضی می‌شود. پس از این انقضا، قرارداد دیگر رسمیتی ندارد، اما موضوعی هست که باید به آن توجه کنید و آن هم مساله
Holdover Period است.
فرض کنید در قراردادی یک Holdover به مدت ۶۰ روز وجود دارد و در مدتی که مشاور املاک فروشنده، ملک را برای فروش در بازار قرار داده است، افرادی با ایجنت خود یا حتی بدون ایجنت (مثلا در اوپن هاوس) از این خانه بازدید کنند. اگر یکی از همین خریداران، پس از اتمام قرارداد و تا 60 روز پس از آن، ملک مورد نظر را بخرد، فروشنده باید کمیسیون را به مشاور قبلی خود پرداخت کند.
Completion / Performance: این زمانی است که قرارداد خاتمه پیدا می‌کند. در واقع اگر موضوع قرارداد کامل شود، قرارداد خاتمه یافته است. به عنوان مثال وقتی خانه‌ای خریده شده و سند آن نهایی شود، اگر قرارداد به منظور خرید خانه بسته شده باشد، در این صورت به پایان می‌رسد.
Revocation: این کار در واقع نوعی باطل‌کردن قرارداد است. مشتری می‌تواند قراردادش را با Brokerage یک‌طرفه ابطال کند؛ حالا یا از طریق قانونی یا به صورت شخصی. اگر مشتری این کار را از طریق قانون انجام نمی‌دهد و خودش دارد این کار را می‌کند، باید مسئولیت ناشی از تمام خسارت‌ها را بپذیرد. مثلا ممکن است طی قراردادی که با مشاور املاک خود داشته، وظایفی بر عهده‌اش باشد (مانند پرداخت کمیسیون و یا خسارت‌های مربوطه) که باید آنها را انجام دهد؛ حتی اگر قرارداد پایان یافته باشد.
پایان قرارداد به صورت قانونی (Operation Of Law)
Impossibility: به عنوان مثال اگر خانه‌ای که در قرارداد باید فروخته شود، آتش بگیرد و موضوع قرارداد هم فروش این خانه باشد، دیگر خانه‌ای در کار نیست و بنابراین قراردادی هم وجود نخواهد داشت.
Illegality: اگر ادامه قرارداد مطابق قوانین و مقررات نباشد، قرارداد باطل می‌شود. به عنوان مثال اگر مجوز Brokerage به هر دلیلی از سوی مراجع قانونی و ذی‌ربط ابطال شود، همه قراردادها هم به طور خودکار فسخ می‌شوند.
Death, Mental In Capacity Or Bankruptcy: قرارداد همچنین می‌تواند در صورت فوت هر کدام از طرفین یا اختلالات روانی یا ورشکستگی، باطل شود. در صورت فوت مشتری، ورثه وظیفه دارند همه مسئولیت‌های او را ادامه دهند.
