ملک بخریم یا سهام کدام ما را پولدار می‌کند؟

اسپانسر ويژه: رضا شهبا – مشاور امور مالی – کانادا

خانه‌ها مکان‌های دلپذیری برای زندگی و بزرگ کردن بچه‌ها هستند، که ضمنا در طی چند سال گذشته، رشد قیمت خیلی خوبی هم داشته‌اند. اما بازار سهام، حتی با وجود سقوط عظیم پنج سال پیش، در دراز مدت سرمایه‌گذاری بهتری بوده است.

این را ROB CARRICK نویسنده بخش اقتصاد خانواده در روزنامه گلوب‌اندمیل می‌گوید.

او برای این باور خود به آمارها استناد می‌کند و توضیح هم می‌دهد که چرا بیشتر مردم به طور سنتی سرمایه‌گذاری در مسکن را پر‌ثمرتر از سرمایه‌گذاری در بازار سهام می‌دانند.

داده‌های ملی انجمن املاک و مستغلات کانادا نشان می‌دهد که بین سال‌های ۲۰۰۴ تا ۲۰۱۳، فروش مجدد خانه‌ها در سطح کشور سالانه به طور متوسط ۴ / ۵ درصد سود به همراه داشته است. سود میانگین سهام، در همین بازه‌ی زمانی، اندکی کمتر از ۸ درصد بوده است. اگر ۲۰ سال به عقب برگردیم، با سود ۳ / ۸ درصدی سهام کانادا و میانگین افزایش ۵ / ۴ درصدی قیمت کشوری خانه‌ها مواجه می‌شویم. در طی ۳۰ سال گذشته، سهام ۵ / ۸ درصد و املاک
۵ / ۵ درصد سود داشته است.

چه کسی برنده بازار است؟ سهام یا ملک؟

سهام، یا دست‌کم شاخص بازار سهام کانادا، برنده‌ی این مقایسه است. بی چون و چرا. پس با این تفاصیل، چرا بازار مسکن چنین آوازه‌ی بلندی در سرمایه‌گذاری پیدا کرده است؟‌ بعضی از پاسخ‌های این سوال را می‌توان در یکی از پست‌های اخیر وبلاگ آدریان اسپیترز، برنامه‌ریز مالی رسمی (CFP) در شرکت Assante Capital Management، در آبوتسفورد بریتیش‌کلمبیا، پیدا کرد. یکی اینکه، به عقیده‌ی او، چشم‌انداز مردم در مورد مسکن، بسیار بلندمدت‌تر از سهام است. آنها در مورد سهام، بیشتر روی نوسانات کوتاه‌مدت قیمت تمرکز می‌کنند و منظره‌ی نتایج بلندمدت‌ را از دست می‌دهند.

دیگر آنکه، دو بار سقوط بازار سهام از سال ۲۰۰۰، اعتبار آن را در چشم مردم متزلزل ساخته است، با آنکه سرمایه‌گذاران بلندمدت در همین فاصله سود خوبی داشته‌اند. آقای اسپیترز در مصاحبه‌ای می‌گوید: «فکر نمی‌کنم در سال‌های دور گذشته، که مردم دسترسی آنلاین به اطلاعات نداشتند، اینقدر در مورد سهام دچار وحشت شده باشند. مردم حالا نسبت به ناپایداری اوضاع، آگاه‌تر هستند.»

هزینه‌هایی که شما خبر ندارید

او همچنین می‌گوید که مردم هزینه‌ی واقعی مالکیت خانه را نادیده گرفته و به همین خاطر، دیدگاه بیش از اندازه خوشبینانه‌ای در مورد میزان سود خود دارند. وقتی می‌خواهید حساب کنید که چقدر از خرید خانه‌ی خود سود کرده‌اید، باید هزینه‌های مالیات ملک، استهلاک اثاثیه‌ی خانه، نگهداری، تعمیرات، حق بیمه و بهره‌ی وام مسکن را هم در نظر بگیرید.

سرمایه‌گذاری در سهام هم البته هزینه دارد. اما این هزینه بسیار کنترل‌شده‌تر و قابل پیش‌بینی‌تر از هزینه‌های مسکن است، چرا که برای مثال، شما در مورد مسکن، در هر زمانی ممکن است نیاز به تعمیرات پرهزینه‌ای پیدا کنید. سرمایه‌گذاری که کارهایش را خودش انجام می‌دهد، ممکن است سالانه نیم درصد از ارزش دارایی‌های حسابش را صرف هزینه‌ها و حق کمیسیون‌ها کند، ولی سرمایه‌گذارانی که مشاور دارند، ممکن است یک تا ۵ / ۱ درصد بپردازند. حتی اگر این رقم را هم از سود بازار سهام کم کنید، باز نتیجه‌ای که عاید شما می‌شود، بهتر از بازار املاک است.

اگر به فکر سهام هستید اوراق قرضه را هم چاشنی کنید

در این مرحله باید توجه داشت که گرچه سرمایه‌گذاری صرف در بازار سهام، برای سرمایه‌گذاران جوان امری امکان‌پذیر است، عقل سلیم حکم می‌کند که مقداری اوراق قرضه هم داشته باشید. این کار سود شما را در مجموع تا حدی کاهش خواهد داد، اما در عوض نگرانی‌ کمتری از بابت ناپایداری‌های ترسناک بازار سهام خواهید داشت. آیا با این متنوع‌سازی سبد سرمایه‌گذاری‌ها، همچنان می‌توانید سود بیشتری از بازار مسکن نصیب ببرید؟ تعدادی از صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک که ترکیب متوازنی از سهام و اوراق قرضه ارائه می‌دهند، توانسته‌اند که در بیش از ۱۰ سال گذشته، این کار را انجام بدهند.

در همین حال، نسل هزاره‌ای‌های بیست و چند و سی و چند ساله‌ مرتبا از والدین و خانواده و دوستان خود می‌شنوند که اشکالی ندارد اگر برای خرید خانه از لحاظ مالی به خودشان فشار بیاورند، چون سرمایه‌گذاری خیلی خوبی است.

آقای اسپیترز می‌گوید: «اینجا با یک مساله‌ی فرهنگی روبرو هستیم. مردم چون خودشان از راه ملک پول در آورده‌اند، فکر می‌کنند که بچه‌های‌شان هم از این راه به پول خواهند رسید. به این مساله اصطلاحا سوگیری بر مبنای تاخر (Recency Bias) گفته می‌شود؛ به این معنا که مردم سراغ راه‌هایی می‌روند که اخیرا برایشان سودآور بوده است و فکر می‌کنند که همچنان سرمایه‌گذاری خوبی برای آنها خواهد بود.»‌

آقای اسپیترز معتقد است که قیمت‌های مسکن نمی‌تواند شتاب افزایش فعلی خود را حفظ کند و این یعنی در سال‌های آینده، سهام مزیت بیشتری هم پیدا خواهد کرد. اما حتی اگر این اتفاق هم نیفتد، او نگران است که جوان‌ها امروز با این تصور که مسکن سرمایه‌گذاری خوبی است خانه می‌خرند، اما در آینده ممکن است آنقدر در مضیقه‌ی نقدینگی قرار بگیرند، که نتوانند برای بازنشستگی‌شان پس‌انداز کنند.

ضمنا فراموش نشود که خانه، حساب پس‌انداز بازنشستگی نیست. شما وقتی که بعدها در ادامه‌ی راه زندگی‌تان، خانه‌ی خود را می‌فروشید، بیشتر پول حاصل از آن را خرج خرید یک کاندو، بانگالو یا هر واحد کوچکتر دیگری خواهید کرد.

حالا واقعا می‌خواهید خانه بخرید؟ این توصیه‌ها را بخوانید

اما اگر تصمیم‌ قطعی برای خرید خانه گرفته باشید، چه؟ در این صورت، برنامه‌ی پنج ساله‌ی پیشنهادی آقای اسپیترز را مد نظر داشته باشید. شما در ابتدا، به مدت پنج سال زندگی مستاجری در پیش می‌گیرید و پولی که برای‌تان باقی می‌ماند را سرمایه‌گذاری می‌کنید، چون در این حالت، از هزینه‌های سنگین‌تر صاحبخانه بودن معاف هستید. بر اساس برآوردهای آقای اسپیترز، شما با این استراتژی در هر صورت از نظر مالی جلو خواهید افتاد، چه قیمت‌های بازار مسکن بالا برود و چه ثابت مانده یا کاهش پیدا کند.

اما علیه ایده‌ی تاخیر پنج ساله در ورود به بازار مسکن، یک استدلال دیگر نیز می‌توان مطرح کرد: اینکه نرخ‌های بهره‌ی وام مسکن ممکن است افزایش پیدا کند. با توجه به قیمت‌های سر به فلک کشیده‌ی مسکن در بسیاری از شهرها، حتی افزایشی اندک در نرخ‌های بهره، تاثیر قابل ملاحظه‌ای بر قدرت خرید مردم خواهد داشت. پاسخ آقای اسپیترز آن است که افزایش نرخ بهره، بازار مسکن را از حرارت انداخته و موجب خواهد شد که قیمت‌ها سیر نزولی پیدا کند. در هر صورت، برنامه‌ی سرمایه‌گذاری پنج ساله به شما کمک خواهد کرد که پیش‌قسط بزرگتری فراهم آورده و هنگام خرید، به وام کمتری نیاز داشته باشید.

یک برنامه مالی برای زوجی با ۱۲۵ هزار دلار درآمد سالانه

آقای اسپیترز برنامه‌ی خود را برای زوجی با درآمد خانوادگی ۱۲۰ هزار دلار پیاده کرده است که ۲۲٬۵۰۰ دلار برای پیش‌قسط ۵ درصدی خرید خانه‌ای به ارزش ۴۵۰ هزار دلار، پس‌انداز کرده‌اند. آنها اگر خانه بخرند، حدود ۲٬۷۶۴ نیز باید ماهیانه بابت اقساط وام مسکن، مالیات، قبوض خدمات رفاهی و هزینه‌های نگهداری بپردازند. اگر اجاره کنند، هزینه‌ی ماهیانه‌ی آنها، طبق حساب آقای اسپیترز، چیزی حدود ۱٬۸۵۰ دلار خواهد بود. اتفاقا این مبلغ برابر با اجاره‌ای است که او برای تاون‌هاوس‌اش در آبوتسفورد می‌پردازد.

برنامه‌ی سرمایه‌گذاری این طور کار می‌کند: این زوج ۲۲٬۵۰۰ دلار پیش‌قسط خود را (به اضافه‌ی ۹ هزار دلار هزینه‌ای که باید هنگام بستن قرارداد می‌پرداختند) بر می‌دارند و آن را در یک سبد پورتفولیوی متنوع سرمایه‌گذاری می‌کنند، که در طی پنج سال آینده، سالانه به طور میانگین ۶ درصد سود برای آنها به ارمغان خواهد آورد. آنها همچنین، به شکلی منظم، ۹۱۴ دلار مابه‌التفاوت بین هزینه‌های ماهانه‌ی خرید و اجاره‌ی خانه را وارد همین سرمایه‌گذاری می‌کنند.

در همه‌ی مثال‌های آقای اسپیترز، مستاجران ثروت بیشتری گرد می‌آورند. اما اگر بازار سهام سقوط کند و گند بزند به همه چیز، آن وقت چه؟ پیشنهاد آقای اسپیترز این است: آمادگی تمدید یکی دو ساله‌ی سرمایه‌گذاری خود را داشته باشید، تا بازار به سطح میانگین بلندمدت عملکرد خود باز گردد.

آیا با اجاره‌نشینی هم می‌شود ثروت‌اندوزی کرد؟

یک بانکدار سابق و مدرس فعلی امور مالی در دانشگاه‌ی مک‌مستر، سال گذشته در مطلبی در نشریه‌ی پرسونال فاینانس، توضیح داد که چگونه می‌توان علاوه بر کوتاه‌مدت، با ادامه‌ی اجاره‌نشینی در تمام عمر نیز ثروت بیشتری اندوخت، اما این کار مستلزم پس‌انداز پی‌گیرانه است و در هر صورت، بیشتر مردم به دلایل خانوادگی و مربوط به سبک زندگی، دوست دارند صاحبخانه شوند.

اصلا هر تصمیمی که دل‌تان خواست بگیرید، ولی انتخاب‌تان میان خرید و اجاره، هر چه که بود، سعی کنید درک درستی از عملکرد مسکن به عنوان سرمایه‌گذاری داشته باشید.

مسکن سابقه‌ی خوبی ازخود بر جا گذاشته، اما نتایج سرمایه‌گذاری در سهام بهتر بوده است. اگر قیمت‌ها در بازار مسکن سقوط کند یا رو به کاهش بگذارد، مزیت سرمایه‌گذاری در سهام از این هم بیشتر خواهد شد.

شماره ۱۶۱ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید