مهاجران که به کانادا می‌آیند چه نوع خانه‌هایی می‌خرند؟ با چه قیمت‌هایی؟
ایرانی‌ها و چینی‌هایی که از طریق سرمایه‌گذاری مهاجرت کرده‌اند در مقایسه با مهاجران سایر کشورها، خانه‌های ویلایی گرانتری خریده‌اند
اسپانسر ویژه: مهدی فخرایی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
مهاجران، با کمی اغماض، نزدیک به نیمی از جمعیت کانادا را تشکیل می‌دهند. آنها به کانادا که می‌آیند پول، فرهنگ و لایف‌استایل خودشان را هم می‌آورند. مهاجران یک پای ثابت بازار مسکن در کانادا به ویژه در شهرهای بزرگی مثل تورنتو و ونکوور هستند. اما آنها چه نوع خانه‌هایی می‌خرند؟ خانه‌های آنها نسبت به خود کانادایی‌ها چقدر گران‌تر است؟
برنامه آمار مسکن کانادا یا CHSP در یک تحقیق آماری، بطور دقیق اطلاعات مربوط به سال‌های ۲۰۱۶ تا ۲۰۱۷ را بررسی کرده و به نتایج جالبی رسیده است.
برنامه آمار مسکن کانادا که عمدتا مبتنی بر داده‌های اجرایی است، با هدف ارائه اطلاعات به‌روزشده درباره این که عوامل مختلف اجتماعی، اقتصادی و جمعیت‌شناختی چگونه بازارهای مسکن کانادا را شکل می‌دهند، طراحی شده است.
مهاجرت از اواخر دهه ۱۹۹۰، موتور محرکه اصلی رشد جمعیت در کانادا بوده است. از همین رو، مهاجران اکنون بخش مهمی از جمعیت تورنتو و ونکوور را تشکیل می‌دهند. بر اساس آمارگیری سال ۲۰۱۶، معادل ۴۶ درصد از جمعیت تورنتو و ۴۱ درصد از جمعیت ونکوور را مهاجران تشکیل می‌دهند.
این پژوهش که بر روی ارزیابی املاک مسکونی در بخش‌های مختلف بازارهای مسکن ونکوور و تورنتو تمرکز دارد، الگوهای مالکیت در میان ساکنان مهاجر و متولد کانادا را مقایسه کرده است.
نتایج این مطالعه تاکیدی بر تفاوت‌های عمده ارزش نسبی املاک ویلایی مستقل متعلق به مهاجران در ونکوور است؛ تفاوت‌هایی که در بازار مسکن تورنتو، کم‌تر به چشم می‌آید. در همه برآوردهای این پژوهش، املاک متعلق به افراد غیرساکن، که در مطالعه‌ی دیگری قبلا مورد بررسی قرار گرفته، مستثنی شده است. پژوهش فعلی هیچ عامل اقتصادی، اجتماعی یا جمعیت‌شناختی بخصوصی را در تغییرات قیمت‌های املاک تورنتو و ونکوور دخیل نمی‌داند.
برای جدا کردن اثرات تصادفی از این عوامل، به اطلاعات اجتماعی، اقتصادی و جامعی در طی چندین سال نیاز خواهد بود. در حال حاضر، داده‌های CHSP صرفا اطلاعات ارزش املاک را در طی یک سال در خود جای داده است. (۲۰۱۶ برای تورنتو و ۲۰۱۷ برای ونکوور)
بنابراین از آن نمی‌توان برای مرتبط دانستن تحولات گذشته در قیمت‌های املاک، با تغییرات در عرضه و تقاضای مسکن استفاده نمود.
این پژوهش در مقایسه با آنچه که پیش از این در دسترس بود، اطلاعات جامع‌تری درباره میزان ادغام مهاجران در بخش‌های مختلف بازار مسکن در هر دو شهر ارائه می‌دهد. این اطلاعات درک بهتری از بازار مسکن در این شهرها فراهم می‌آورد.
نیمی از مهاجران در تورنتو خانه‌های ویلایی خریده‌اند
مهاجران مالک ۴۳ درصد از تمامی ملک‌های مسکونی در تورنتو و ۳۷ درصد از تمامی ملک‌های مسکونی در ونکوور هستند. در هر دوی این مناطق آماری کلان‌شهری (CMAs)، ترکیب کلی سکونت‌گاه‌های تحت مالکیت مهاجران با آنچه در مالکیت ساکنان متولد کاناداست، تفاوت دارد.
در ونکوور، خانه‌های ویلایی مستقل ۳۹ درصد از تمامی ملک‌های تحت مالکیت مهاجران را تشکیل می‌دهد، در حالیکه این رقم برای ساکنان متولد کانادا ۴۸ درصد است. در تورنتو، حدود نیمی از ملک‌های تحت مالکیت مهاجران خانه‌های ویلایی مستقل است، در حالیکه این نوع خانه‌ها ۶۰ درصد از ملک‌های تحت مالکیت ساکنان متولد کانادا را تشکیل می‌دهد.
مهاجران نسبت به خود کانادائی‌ها خانه‌های گرانتری می‌خرند
میانگین قیمت ارزیابی‌شده برای خانه‌های ویلایی مستقل که مهاجران در ونکوور دارند ۱٫۸ میلیون دلار می‌باشد، که ۲۵۵,۱۰۰ دلار بیشتر از میانگین ارزش خانه‌های ویلایی مستقل تحت مالکیت ساکنان متولد کاناداست. بخش عمده این تفاوت را می‌توان به عمر، اندازه و موقعیت مکانی ملکها نسبت داد. برعکس، سن و میزان درآمد خانوادگی صاحبان ملکها توضیح‌دهنده‌ی تفاوت‌ها در میانگین ارزش ملکها نیست.
در تورنتو، تفاوت‌های مشابهی در ارزش ملکها، بین مالکان مهاجر و متولد کانادا مشاهده نمی‌شود. قیمت خانه‌های ویلایی مستقل تحت مالکیت مهاجران در تورنتو، به طور میانگین ۸۲۹,۸۰۰ دلار ارزیابی شده است، که حدود ۲۰ هزار دلار کم‌تر از میانگین قیمت خانه‌های تحت مالکیت متولدان کاناداست. در صورتی که اگر تفاوت‌های مربوط به عمر، اندازه و موقعیت مکانی ملکها در نظر گرفته شود، ملک‌های تحت مالکیت مهاجران بیش از ۵۰ هزار دلار کم‌تر از ملک‌های تحت مالکیت ساکنان متولد کانادا ارزش دارند.
مهاجران تازه‌وارد در ونکوور ملک‌های ویلایی گرانتری خریده‌اند
باید به این نکته اشاره کرد که در ونکوور تفاوت ارزش املاک مهاجران و متولدان کانادا هنگامی آشکارتر می‌شود که تمرکز خود را بر ملک‌های ویلایی مستقل تحت مالکیت مهاجران تازه‌وارد بگذارید. مهاجران تازه‌وارد افرادی هستند که از سال ۲۰۰۹ تا ۲۰۱۶ به کانادا مهاجرت کرده‌اند و مالک ۵ درصد از تمامی ملک‌های ویلایی مستقل در منطقه آماری کلانشهر ونکوور هستند.
قیمت میانگین ملک این مهاجران ۲٫۳ میلیون دلار است، یعنی ۸۲۳,۹۰۰ دلار بالاتر از میانگین معادل برای مالکان متولد کاناداست.
حدود ۶۰ درصد از این تفاوت ارزش را می‌توان بر اساس عمر، اندازه و موقعیت مکانی این ملکها توضیح داد. برعکس، تفاوت سن و میزان درآمد خانوادگی مالکان توضیح‌دهنده‌ی تفاوت‌های میانگین ارزش ملکها نیست. در تورنتو مهاجران تازه‌وارد مالک ۷ / ۴ درصد از خانه‌های ویلایی مستقل هستند. تفاوت ارزش خانه‌های ویلایی مستقل متعلق به مهاجران تازه‌وارد و خانه‌های متعلق به ساکنان متولد کانادا در تورنتو، بسیار کم‌تر از آن چیزی است که در ونکوور مشاهده می‌شود.
میانگین قیمت ارزیابی شده‌ی خانه‌های ویلایی مستقل متعلق به مهاجران تازه‌وارد در تورنتو، ۸۹۲,۶۰۰ دلار می‌باشد که ۴۳,۳۰۰ دلار بالاتر از میانگین ارزش خانه‌های متعلق به ساکنان متولد کاناداست.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در ونکوور تفاوت ارزش خانه‌های مهاجران تازه‌وارد و متولدان کانادا بسته به کشور زادگاه مهاجران و نوع مهاجرت آنها می‌تواند بسیار متفاوت باشد.
مهاجران تازه‌وارد از طریق برنامه‌ی سرمایه‌گذاری، عموما به عنوان یک گروه و در مقایسه با همتایان‌شان که از طریق سایر برنامه‌ها به کانادا آمده‌اند، مالک خانه‌های ویلایی مستقل گران‌قیمت‌تری در ونکوور هستند.
برای مثال، میانگین ارزش خانه‌های ویلایی مستقلی که در ونکوور، تحت مالکیت مهاجرانی است که از طریق برنامه‌ی فدرال مهاجرت سرمایه‌گذاری به کانادا آمده‌اند، ۱ / ۳ میلیون دلار است. در میان کسانی که از طریق برنامه‌ی مهاجرت سرمایه‌گذاری کبک مهاجرت کرده‌اند، این رقم ۳ / ۳ میلیون دلار می‌باشد. از طرف دیگر، میانگین ارزش خانه‌های ویلایی مستقلی که در ونکوور تحت مالکیت مهاجران تازه‌واردی قرار دارد که از طریق برنامه مهاجرت استانی به کانادا آمده‌اند، ۴ / ۲ میلیون دلار است. این رقم در میان کسانی که تحت برنامه‌های مهاجرت نیروی کار ماهر به کانادا آمده‌اند، ۶ / ۱ میلیون دلار می‌باشد.
تفاوت در ارزش ملکها نه تنها در بین دسته‌بندی‌های مختلف مهاجرتی دیده می‌شود، بلکه در داخل هر دسته از انواع مهاجرت‌ها نیز بسته به کشور مبدا مهاجران مشهود است.
ایرانی‌ها و چینی‌ها خانه‌های گرانتری می‌خرند
برای مثال، مهاجران تازه‌واردی که از طریق سرمایه‌گذاری اقدام کرده‌اند و متولد چین و ایران هستند ، در مقایسه با مهاجرانی که از سایر کشورها آمده‌اند، صاحب ملک‌های ویلایی مستقل گرانبهاتری در ونکوور هستند. در تورنتو نیز مهاجران تازه‌وارد از طریق سرمایه‌گذاری، در مقایسه با کسانی که از طریق سایر برنامه‌های مهاجرتی به کانادا آمده‌اند، صاحب ملک‌های ویلایی مستقل گران‌قیمت‌تری هستند. تفاوت ارزش ملک در بین مهاجران تازه‌وارد از طریق سرمایه‌گذاری و مالکان متولد کانادا، در تورنتو کم‌تر از ونکوور است.
برنامه‌ی آمار مسکن کانادا
برنامه‌ی آمار مسکن کانادا The Canadian Housing Statistics Program – CHSP، که عمدتا مبتنی بر داده‌های اجرایی administrative است، با هدف ارائه‌ی اطلاعات به‌هنگام درباره‌ی اینکه عوامل مختلف اجتماعی، اقتصادی و جمعیت‌شناختی، چگونه به تکامل بازارهای مسکن کانادا شکل می‌دهند، طراحی شده است. استفاده از داده‌های اجرایی بخش مهمی از تلاش‌های مدرن‌سازی اداره‌ی آمار کانادا برای تولید اطلاعات آماری‌ای به شمار می‌آید که جامع، مقرون به صرفه و به‌هنگام باشد. داده‌های در اختیار اداره‌ی آمار کانادا مورد محافظت قرار می‌گیرد تا از محرمانگی و حفظ حریم خصوصی آنها اطمینان حاصل گردد.
