مهم‌ترین نکاتی که باید درباره قوانین اجاره‌نشینی در انتاریو بدانیم

شماره ۱۲۱ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

پرسش و پاسخ: رضا حاتم طهرانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

مهسا از تورن‌هیل: ما به تازگی به کانادا آمده‌ایم و می‌خواهیم یک خانه اجاره کنیم. هر کس در خصوص قوانین مالک و مستاجر به ما توصیه‌ای می‌کند. مایلیم به صورت خلاصه، مهم‌ترین قوانین اجاره‌نشینی را بدانیم تا بتوانیم قبل از اجاره یک خانه بهترین تصمیم را بگیریم و دچار اشتباه نشویم.

یکی از مهم‌ترین مواردی که ابتدا باید به آن اشاره کنیم این است که آفری که شما برای اجاره از طریق مشاور املاک خود به صاحب‌خانه می‌دهید به منزله توافق برای اجاره است. (Agreement To Lease)

حتما از Agent خود بخواهید که بعد از پذیرفته شدن این آفر توسط طرف دیگر یا برایتان یک قرارداد اجاره رسمی (Lease Agreement) تنظیم کند و یا برای‌تان در ضمیمه توافق‌نامه مذکور، Clause را تهیه کند که بیانگر تاییدیه طرفین معامله مبنی بر جایگزینی این توافقنامه به جای قرارداد اجاره باشد، در غیر این صورت قرارداد شما رسمی نخواهد شد.

قرارداد رسمی اجاره قراردادی است بین مالک و مستاجر برای استفاده از ملک صاحب‌خانه توسط مستاجر برای یک مدت و مبلغ مشخص تنظیم می‌شود. هر قرارداد اجاره باید یک سری عناصری را شامل شود که در صورت وجود نداشتن هر یک از آنها، متن قرارداد قانونی نیست.

۱- Legal Name: نام و نام خانوادگی درست، رسمی و قانونی مستاجر و مالک (حقیقی یا حقوقی)

۲- Legally Competent: اشخاصی که به عنوان مالک و مستاجر قرارداد را امضا می‌کنند باید از هر جهت صلاحیت قانونی را دارا باشند.

۳- Readily Identifiable Description: مشخصات قانونی ملک باید صحیح باشد مثل آدرس، مساحت تقریبی و …

۴- Consideration: مبلغ اجاره و نحوه پرداخت و زمان و جزئیات پرداخت.

۵- Legal Purpose: استفاده قانونی از ملک مورد اجاره مطابق با آنچه که در متن توافقنامه و قوانین استانی و شهرداری مقرر شده است.

۶- Start/End Dates: تاریخ شروع و خاتمه قرارداد.

۷- What Is Expected: کلیه قوانین و مقررات و خط مشی هر یک از طرفین و جزئیات اجرایی و هر آنچه که طرفین از هم انتظار دارند باید به صورت شفاف در متن قرارداد ذکر شده و به تایید هر دو طرف رسیده باشد.

معمولا صاحب‌خانه‌ها به همراه آفری که می‌خواهند بررسی کنند، مدارک دیگری هم جهت بررسی بیشتر از مستاجر می‌خواهند.

یکی از آنها فرم Rental Application است. این فرم شامل یک سری اطلاعات قابل قبول و صحیح در خصوص کلیه افرادی است که می‌خواهند در ملک به عنوان مستاجر ساکن شوند. این اطلاعات شامل محل اقامت دو سال گذشته آنها، شغل آنها، درآمدها و بدهی‌های حال حاضر، ماشینی که در حال حاضر دارند و اطلاعات مالی مربوط به آنهاست.

همچنین مالکین می‌توانند گزارشی از Credit شما و همچنین نامه ای از کارفرمای محلی که در آن مشغول به کار هستید (Letter Of Employment) را جهت بررسی و اطمینان بیشتر تقاضا کنند.

اگر دارید قرارداد را می‌خوانید این چند اصطلاح را حتما باید بشناسید.

(Landlord & Tenant Board)

Ontario Rental Housing Tribunal: اعضای این سازمان دو نقش کلیدی دارند.

۱- تهیه یک سری اطلاعات در خصوص قوانین اجاره‌نشینی املاک مسکونی و فرم‌های مربوطه

۲- حل اختلاف بین مالک و مستاجر

این شورا مانند یک شبه دادگاه (شورای حل اختلاف)، بعضی از اختلافات بین مالکین و مستاجرین را داوری و رای صادر می‌کند اما نه در همه موارد مورد اختلاف.

Pets Provisions: مردم واقعا نمی‌دانند قانون نگهداری حیوانات خانگی در املاک اجاره‌ای چیست؟ هیچ مالکی نمی‌تواند مستاجر خود را از نگه داشتن حیوانات خانگی در ملک منع کند. به عبارتی قانون منع نگهداری حیوانات خانگی، فاقد اعتبار است؛ هر چند اگر در قرارداد گذاشته شود.

تنها در مواردی می‌تواند مستاجر را از نگهداری این حیوانات منع کند که:

۱- نگهداری این گونه از حیوانات، مطابق قوانین مربوطه در Ontario Human Right Code نباشد. مثلا اگر حیوانی باشد که سر و صدای زیادی داشته باشد و باعث سلب آسایش دیگران گردد یا سلامتی‌ همسایگان و دیگر ساکنان را به خطر بیندازد.

۲- اگر ملک مورد نظر کاندومینیوم باشد و نگه داری بعضی از گونه‌های حیوانات خانگی مغایر با قوانین و مقرارت وضع شده ساختمان باشد.

Deposit: هیچ مالکی حق ندارد بیشتر از یک ماه اجاره را از مستاجر خود به عنوان ودیعه یا همان Deposit بگیرد. معمولا این Deposit هم مربوط به پرداخت اجاره ماه آخر است.

حال چرا در آفرهای اجاره چکی بانکی به مبلغی معادل دو ماه پرداخت می‌شود؟ این به این دلیل است که نصف این مبلغ معادل یک ماه مربوط به پرداخت اجاره ماه اول است وبه عنوان ودیعه محسوب نمی‌شود، در واقع Deposit همان اجاره مربوط به ماه آخر است.

بعضی از مستاجرین البته به خاطر نداشتن سابقه اعتباری یا کاری در کانادا بصورت داوطلبانه و برای متقاعد کردن مالک، اجاره چند ماه یا حتی ۱۲ ماه را هم پیشاپیش پرداخت می‌کنند. در هر صورت مطالبق قوانین هیچ کس نمی‌تواند شما را مجبور کند که بیشتر از یک ماه ودیعه بپردازید. این مطلب بدون اجازه از سایت آتش برداشته شده است.

ضمن اینکه مستاجر هیچ اجباری ندارد که برای پرداخت مبالغ اجاره‌بها، هیچ‌گونه چک تاریخ‌داری به مالک بدهد. مالک نمی‌تواند مستاجر را مجبور به این کار کند. مستاجر باید ماه به ماه اجاره را پرداخت کند. ضمن اینکه صاحب‌خانه حتما موظف است اگر Deposit یا اجاره‌بهایی می‌گیرد، رسید رسمی را با امضای خود به مستاجر بدهد.

افزایش اجاره‌بها:

صاحب خانه برای افزایش هر گونه اجاره‌بها بر اساس جزئیات آن که در متن قانون آمده است، می‌بایست از ۹۰ روز قبل از پایان مدت دوره اجاره، مستاجر را از این افزایش مطلع کند. این افزایش می‌تواند بر مبنای مخارج و هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده و یا بابت تعمیرات اساسی در ملک مورد نظر در طول مدت اجاره (Major Renovation) یا افزایش درمبلغ Municipal Taxes و یا مبالغ پیش‌بینی‌نشده در طرح‌های سرویس‌های خدماتی (گاز، آب، برق و …) و همچنین بعضی سرویس‌های خاص باشد.

صاحب‌خانه مجاز است مطابق با قانونی که هر سال پیش از ۳۱ آگوست توسط Ministry Of Municipal Affairs & Housing ابلاغ می‌شود، مبلغ اجاره را افزایش دهد.

ورود صاحب‌خانه به ملک:

صاحب‌خانه می‌تواند کتبا و با اطلاع قبلی و با ذکر دلیل مشخص و همچنین روز و زمان مشخص بین ساعت ۸ صبح الی ۸ شب به منزل مستاجر وارد شود.

۱- برای تعمیرات در ملک مورد نظر

۲- ورود افراد ذیربط مانند مامور بانک و یا مامور شرکت بیمه گزار ملک.

۳- ورود برای نشان دادن ملک به خریداران احتمالی

۴- ورود به جهت بازرسی ملک برای اطمینان از نگهداری ملک طبق شرایط قرارداد توسط مستاجر و رعایت کلیه مسائل و استانداردهای لازم.

۵- برای هر گونه دلیلی که در متن قرارداد به آن اشاره شده و هر دو طرف هم آن را تایید کرده‌اند.

در موارد ذیل صاحب‌خانه مجاز است بدون «اطلاع کتبی» وارد ملک مورد اجاره شود.

۱- در موارد اضطراری یا مواردی که مالک و مستاجر با زمان ورود موافقت دارند.

۲- اگر در متن قرارداد اجاره، زمانی برای تمیز کردن ملک توسط صاحب‌خانه مقرر و تعیین شده است.

۳- اگر صاحب‌خانه قصد اجاره خانه را به غیر از مستاجر ساکن دارد. در صورتی که:

الف) مالک و مستاجر به توافق رسیده‌اند که قرارداد جاری را خاتمه دهند.

ب) ساعت ورود باید بین ۸ صبح تا ۸ شب باشد.

ج) مالک قبل از ورود باید مستاجر را از ورودش و منظورش از ورود مطلع کند.