می‌خواهید خانه بخرید؟ مواظب باشید این پنج اشتباه را در گرفتن وام مسکن مرتکب نشوید

گزارش جدیدی که مؤسسه‌ی C.D. Howe منتشر کرده نشان می‌دهد که وام‌های مسکن طولانی‌تر به نفع خریداران خانه است و موجب افزایش رقابت در بازار وام‌های مسکن خواهد شد.

مایکل فلدمن،‌ نویسنده گزارشی با عنوان «دلائل ارجحیت وام‌های مسکن طولانی‌تر: حل مشکل عدم تناسب بین طول مدت و دوره‌ی استهلاک وام‌های مسکن،» راه حلی پیشنهاد می‌دهد که حق انتخاب مصرف‌کننده را افزایش می‌دهد، بازار خصوصی رهنی را تسهیل می‌کند و از مخاطرات وام‌های مسکن دولتی می‌کاهد.

شماره ۱۳۸ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

خانه بزرگترین خریدی است که بیشتر مردم در زندگی خود انجام می‌دهند. همین نکته می‌تواند نشان‌دهنده‌ی اهمیت برنامه‌ریزی پیشاپیش، انجام تحقیق کافی، اعتماد به توصیه‌های کارشناسان و نیز پرهیز از عجله در فرایند این کار باشد.

هر سال در کانادا نزدیک به ۷۰۰ هزار خانه خریداری می‌شود، بنابراین به وفور می‌توان داستان‌هایی درباره‌ی مشکلات و اتفاقات غیرمنتظره‌ای شنید که ممکن است در روند خرید پیش بیاید.

کارگزاران وام مسکن می‌توانند به شما کمک کنند تا دچار بسیاری از دردسرهای شایع در طی فرایند خرید خانه نشوید، اما با این همه بهتر است حتی قبل از اینکه جست‌وجو برای یافتن خانه‌ی آرزوهای‌تان را شروع کنید، اطلاعات لازم را درباره‌ی آن کسب کرده باشید. در اینجا چند مثال را با هم مرور می‌کنیم:

۱- کردیت ریپورت خود را پیش از درخواست برای وام مسکن چک کنید

اینکه شما پیش از درخواست وام مسکن کردیت ریپورت خود را چک نکرده باشید، به زبان ساده مانند آن است که بدون اینکه مسواک زده باشید، نزد دندانپزشک بروید.

امتیاز کردیت شما می‌تواند تأثیر تعیین‌کننده‌‌ای روی بهترین نرخ بهره‌ای بگذارد که خواهید توانست به دست آورید. برای مثال، برخی از بانک‌ها نرخ بهره‌ای را که به وام‌گیرنده‌ای با امتیاز کردیت ۶۴۰ ارائه می‌کنند، ۲۵ / ۰ درصد بالاتر از نرخ بهره‌ای است که به متقاضی با کردیت ۷۵۰ پیشنهاد می‌کنند. امتیاز کردیت ایده‌آل برای وام‌های مسکن متعارف (که پیش‌پرداخت‌های کمتر از ۲۰ درصد دارند)،  چیزی حدود ۷۲۰ است.

مطمئنا شما تمایل ندارید که در میانه‌ی درخواست وام مسکن، ناگهان متوجه شوید که امتیاز اعتبارتان پایین‌تر از حد لازم است. آگاهی پیش‌هنگام از این اطلاعات، به شما امکان می‌دهد که برای بهبود امتیاز و برطرف نمودن خطاهای احتمالی گزارش‌تان، وقت کافی داشته باشید. می‌توانید امتیاز خود را به آسانی از طریق Equifax یا TransUnion چک کنید.

کسی که امتیاز کردیت او کمتر از ۶۸۰ باشد (که حداقل امتیاز اعتبار برای دریافت بهترین نرخ‌های بهره‌ به شمار می‌آید)، باید خود را آماده‌ی پرداخت نرخ‌های بهره‌ی بالاتر کند و احتمالاً خواهد توانست میزان وام کمتری هم دریافت کند.

۲- آیا واقعا فقط نرخ بهره مهم است

تعارف به کنار، هیچ کسی نیست که دلش نخواهد با ارزان‌ترین نرخ بهره‌ی ممکن، وام بگیرد. درواقع، پیدا کردن وامی که بهترین قیمت را داشته باشد و بتواند نیازهای شما را برآورده سازد، اهمیت فراوانی دارد. از همه چیز گذشته، دو سه درصد بالا و پایین در نرخ‌ها می‌تواند در طول دوره‌ی بازپرداخت وام، تأثیر قابل توجهی بر هزینه‌ی تمام شده‌ی آن داشته باشد.

اما قبل از اینکه مطمئن شوید یک وام، همه‌ی ویژگی‌های مورد نیاز و مورد نظر شما را دارد، با عجله و صرفاً به دلیل اینکه نرخ بهره‌ی آن از بقیه ارزان‌تر است، آن را انتخاب نکنید. به ویژه دقت داشته باشید که وام مورد نظر، در شرایطی که لازم باشد زودتر از موقع آن را لغو کنید، جریمه‌هایی سنگین‌تر از حد متعارف نداشته باشد. بعضی‌ها اگر بتوانند نرخ پایین‌تری بگیرند، مشکلی با جریمه‌های سنگین ندارند. ولی به یاد داشته باشید که جریمه‌های تعیین شده برای برخی از وام‌های مسکن ارزان قیمت می‌تواند به چندین هزار دلار برسد و عملاً تمامی صرفه‌جویی نرخ بهره را از بین ببرد.

۳- آیا واقعا پیش‌پرداخت اهمیت زیادی دارد

بسیاری از خریداران خانه‌اولی پیش‌پرداخت را به چشم مانعی بزرگ و تقریبا غلبه‌ناپذیر در مسیر صاحب‌خانه شدن می‌بینند، به ویژه در مناطقی که قیمت‌ها سر به ثریا کشیده است.

اما وقتی که وارد اصل موضوع می‌شوید، می‌بینید که ملاحظات بسیار دیگری نیز در کنار فراهم کردن آن پول، وجود دارد.

نکاتی که باید مد نظر داشت:

چه مقدار پیش‌پرداخت شما مایل هستید و یا اینکه می‌توانید فراهم کنید؟ البته بدیهی است که شما ناگزیر هستید تا حداقل‌ پیش‌پرداخت‌های تعیین‌ شده از سوی دولت فدرال را تأمین کنید. ولی مطمئنا نیازی به گفتن نیست، اما هرچه به میزان پیش‌پرداخت اضافه کنید، میزان بهره‌ای که در طول دوره‌ی استهلاک وام می‌پردازید، کمتر خواهد بود. اما علاوه بر این پیش‌پرداخت بیشتر باعث می‌شود تا از میزان حق بیمه‌ی وام مسکن CMHC نیز کاشته شود. این بیمه از ۶۰ / ۰ درصد برای وام به ارزش تا حداکثر ۶۵ درصد شروع می‌شود و تا ۴ درصد برای نسبت وام به ارزش ۹۵ درصد (یعنی پیش‌پرداخت ۵ درصد) می‌رسد. CMHC  میانگین پیش‌پرداخت‌ها در سال ۲۰۱۶ را ۸ درصد اعلام کرده، درحالی که میانگین وام‌های تضمین شده از سوی این نهاد، ۲۴۵,۰۰۰ دلار بوده است. بر اساس این ارقام، میانگین حق بیمه‌ها ۹,۰۱۶ دلار بوده است. به یاد داشته باشید که این حق بیمه‌ها معمولاً به مبلغ وام مسکن افزوده شده و در طول دوره‌ی استهلاک وام (همراه با بهره) بازپس گرفته می‌شود.

منبع تأمین مالی پیش‌پرداخت خرید خانه؛ براساس داده‌های Mortgage Professionals Canada حدود ۱۰ درصد از خریداران خانه‌اولی، با استفاده از «طرح خریداران خانه»‌ی دولت، تا سقف ۲۵,۰۰۰ دلار به صورت معاف از مالیات از حساب رسمی پس‌انداز بازنشستگی (RRSP) خود بیرون می‌کشند.

این می‌تواند ابزاری عالی برای تأمین پیش‌پرداخت باشد، البته به شرطی که از مقررات و الزامات بازپرداخت آن کاملاً آگاه باشید.

انتقال وجوه؛ منبع تأمین پیش‌پرداخت شما هر چه که هست (پس‌انداز، سرمایه‌گذاری، RRSP، سود حاصل از فروش خانه‌ی قبلی)، دقت داشته باشید که پیش از نهایی کردن معامله، زمان کافی برای بیرون کشیدن وجوه و تهیه‌ی یک چک تضمینی یا چک بانکی، داشته باشید. خیلی وقت‌ها افراد تصور درستی ندارند که انتقال منابع مالی برای نهایی کردن قرارداد چقدر طول می‌کشد. بنابراین حتماً با بانک یا مؤسسه‌ی مالی خود هماهنگ کنید تا در صورت فشردگی زمان و نزدیک بودن تاریخ قرارداد، بتوانید کارها را به انجام برسانید.

۴- آیا باید حتما بودجه تنظیم کنیم و به آن هم پای‌بند باشیم

احتمالا الان از ذهن‌تان می‌گذرد که «بودجه‌بندی کاری ملال‌آور و خسته‌کننده است.» این سخن خالی از حقیقت نیست، اما از طرف دیگر، بودجه تصویر واضحی از وضعیت مالی شما ارائه می‌دهد و چارچوبی را تعیین می‌کند که مطمئن شوید از عهده‌ی تمامی هزینه‌های پنهان (و نه چندان پنهان) مرتبط با خرید خانه برمی‌آیید؛‌ بگذریم از هزینه‌هایی که پس از نهایی کردن قرارداد، بر سر راه شما سبز خواهند شد.

برنامه‌ریزی بودجه شما باید هم هزینه‌های کوتاه‌مدت و هم درازمدت را در بر گیرد. هزینه‌های کوتاه‌مدت از جمله شامل موارد زیر می‌شود:

• مالیات‌های انتقال زمین
• هزینه‌های حقوقی
• هزینه‌های بازرسی و ارزیابی خانه
• پیش‌پرداخت (که رقم بزرگی است)
• بیمه‌ی وام مسکن (به یاد داشته باشید که مالیات استانی مربوط به حق بیمه را نمی‌توان مانند خود حق بیمه، وارد وام مسکن کرد، بنابراین آماده‌ی پرداخت این هزینه‌ی سنگین در هنگام قرارداد نهایی باشید)

سپس نوبت به هزینه‌های جاری مالکیت خانه می‌رسد.

کسانی که قبلا صاحب‌خانه‌ بوده‌اند، می‌دانند باید انتظار چه چیزهایی را داشته باشند، اما هزینه‌های ناگهانی ممکن است خریداران خانه‌اولی را پس از نقل مکان، غافلگیر کند؛ هزینه‌هایی مانند:

• تهیه لوازم و مبلمان خانه
• هزینه‌های کاندو/ مالیات‌های ملک/ بیمه‌ی ملک
• هزینه‌های خدمات رفاهی
• نوسازی‌ها و تعمیرات (تعویض کوره، بام‌پوش‌های جدید و مانند اینها)
• و هر چیز دیگری، از ابزار مورد نیاز خانه گرفته تا حتی نم‌گیر.
• این هزینه‌ها وقتی روی هم جمع شود، می‌تواند مبلغ قابل توجهی شود.

در ارتباط با برنامه‌ریزی بلندمدت نیز این نکته را باید مد نظر داشت که به صرف دستیابی به یک نرخ بهره‌ی عالی، نباید تصور کرد که دیگر اوضاع بر وفق مراد است. این مساله به ویژه برای خریداران امروز اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند، چون نرخ‌های بهره ممکن است افزایش یابد و شما ناچار باشید که در آینده، با نرخ بهره‌ی بالاتری وام خود را تمدید کنید.

به ازای هر ۲۵ صدم درصد افزایش در نرخ‌های بهره، کسانی که وام با نرخ شناور گرفته‌اند باید انتظار حدود ۲۵ دلار افزایش در بهره‌ی ماهانه‌ی خود را برای یک وام مسکن ۲۰۰,۰۰۰ دلاری داشته باشند.

۵- آیا باید حتما از چند جا قیمت بگیریم

چه بخواهید خودتان وام مسکن پیدا کنید و چه در نظر داشته باشید که از یک کارگزار کمک بگیرید، در هر دو حالت مهم است که از چند جا قیمت بگیرید.

بسیاری از مردم اولین اتومبیلی‌ را که برای امتحان سوار می‌شوند، نمی‌خرند. آنها به خودشان زمان کافی می‌دهند که تحقیق کنند و گزینه‌های‌شان را با هم مقایسه نمایند. پس چرا با خریدی که چندین برابر اتومبیل قیمت دارد، به گونه‌ی متفاوتی برخورد می‌شود؟

همانطور که در بالا اشاره شد، کارگزار وام مسکن می‌تواند به شما در مواجهه با این