می‌خواهید خانه بخرید یا بفروشید؟ این ابزار شماست برای تصمیم‌گیری درست درباره‌ی قیمت

اسپانسر ویژه: داوود حمیدیان – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

شما تصمیم گرفته‌اید خانه بخرید و یا اینکه خانه‌تان را بفروشید، مهم‌ترین بخش روند این کار، قیمت‌گذاری برای فروش یا ارائه قیمت مناسب برای خریدن است.

قیمت‌گذاری به عوامل متعددی بستگی دارد، اما مهم‌ترین این عوامل روندی است که در بازار منطقه مورد نظر شما در جریان است. آیا قیمت‌ها رو به افزایش است؟ آیا قیمت‌ها راکد است؟ آیا خریداران زیادی دارند در این بازار خرید می‌کنند؟ اینها اطلاعاتی است که آمارها به شما می‌دهند، همان آمارهایی که هر ماه از سوی نهادهای مربوط به بازار مسکن با جزییات کامل اعلام می‌شود و ما توجه چندانی به آنها نداریم.

اما اگر شناخت درستی از مفاهیم این آمارها نداشته باشید، حتی ممکن است به اشتباه بیفتید. این مطلب به ما کمک می‌کند که چطور از این آمارها کمک بگیریم تا خرید یا فروش خوب،‌ پرسود و همراه با دوراندیشی داشته باشیم.

بازارهای املاک و مستغلات هرگز برای یک مدت طولانی در یک وضعیت باقی نمی‌مانند و فاکتورهای بسیاری وجود دارد که می‌تواند بر قیمت‌ها و میزان موجودی ملک تاثیر بگذارد. از سیاست گرفته تا اقتصاد جهانی، تقریباً همه‌ی جنبه‌های زندگی مدرن می‌تواند بر بازار محلی املاک شما تاثیر بگذارد.

به همین دلیل به سود شماست که هنگام خریدن خانه، از اعداد و ارقام مربوط به خود مطلع بوده و درک مناسبی از آمارهای اصلی مربوط به بازار داشته باشید.

این امر به شما کمک خواهد کرد که بدون اتکا به گزارش‌های غالباً متناقضی که ممکن است انتشار یافته باشد، خودتان تشخیص بدهید که آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید خانه هست یا نیست. مشاوران خوب مسکن در مورد این آمار و ارقام به شما کمک خواهند کرد، اما بهتر آن است که در همان شروع تصمیم‌گیری درباره‌ی خریدن خانه، بدانید که دنبال چه چیزی هستید.

این عدد و رقم‌ها چه کمکی می‌تواند به ما بکند؟

اگر می‌خواهید درک درستی از بازار مسکن داشته باشید، چه بازار محلی و یا چه بازار کشوری، نیاز خواهید داشت که بعضی عدد و رقم‌ها را برای خود تجزیه و تحلیل کنید. توجه به میانگین‌ها شما را قادر خواهد ساخت که تشخیص بدهید چقدر باید بپردازید و همین امر شما را در موقعیت بهتری برای ارائه‌ی یک پیشنهاد جذاب قرار خواهد داد.

به میانگین قیمت‌های لیستینگ و همچنین میانگین قیمت‌های فروش خانه‌های مناطق مورد نظر خود، دقت داشته باشید. این امر به شما کمک خواهد کرد که دریابید پیشنهادهای پایین‌تر ممکن است چقدر به سودتان تمام شود، یا برای شکست رقبای‌تان پیشنهاد شما چه مقدار باید بالاتر باشد. عدد دیگری که دانستن آن مفید خواهد بود، میانگین قیمت به ازای هر فوت مربع است، که به شما کمک خواهد کرد تا دریابید آیا با پولی که دارید، می‌توانید خانه‌ای بخرید که فضای کافی داشته باشد یا نه.

اطلاع از تعداد لیستینگ‌های فعال در منطقه‌ی مورد نظرتان، در محدوده‌ی قیمت انتخابی شما، کاری است که ارزش صرف وقت را خواهد داشت. برای آنکه یک تصور کلی از میزان داغ بودن بازار مورد نظر داشته باشید، این عدد را با تعداد خانه‌های فروخته شده در ماه گذشته و همچنین خانه‌های تحت قرارداد Under Contract، ملک‌هایی که فروشنده با قیمت پیشنهادی خریدار موافقت کرده، اما معامله هنوز قطعی نشده است و امکان به هم خوردن آن وجود دارد، مقایسه نمایید. آنگاه می‌توانید بسته به میزان رقابت از سوی سایر خریداران، استراتژی خرید خود را تعیین کنید.

آخرین عدد مهمی که باید از آن آگاه باشید، میانگین زمانی است که خانه‌ها قبل از فروش، در بازار باقی می‌مانند. این نیز قطعه‌ی دیگری از پازل است که به شما اجازه می‌دهد تا تشخیص بدهید آیا در بازار خریدار قرار دارید، یا بازار فروشنده. اطلاع از شتاب فروش، اینکه خانه‌ها با چه سرعتی به فروش می‌رسند، به شما اجازه خواهد داد که پیشاپیش برنامه‌ریزی کنید و ضمن اجتناب از پرداخت مبالغ بیش از اندازه، بهترین پیشنهاد را ارائه دهید.

باید بدانید که چه کسانی چه ملک‌هایی را دارند می‌فروشند

با انجام یک تحلیل جامع درباره‌ی فروشندگان نوعی منطقه‌ی مورد نظر خود، یک برداشت کلی از نوع خانه‌هایی که وارد بازار می‌شود، پیدا خواهید کرد. به این ترتیب، می توانید پیش‌بینی کنید که فروشندگان احتمالا روی قیمت لیستینگ پافشاری خواهند کرد، یا به مذاکره بر سر قیمت تن خواهند داد.

نگاهی به لیستینگ‌های منقضی شده در چند ماه گذشته بیندازید تا تصوری از این پیدا کنید که چه نوع خانه‌هایی به فروش نمی‌رسند و این خانه‌ها، با چه قیمت‌هایی لیست شده بودند. اگر به این اطلاعات مجهز باشید، می‌توانید برای خانه‌های مشابهی که در همین حدود قیمت‌گذاری شده‌اند، با اطمینان بیشتری پیشنهاد پایین‌ بدهید.

فکر خوبی است که علاوه بر قیمت‌های فروش، نگاهی هم به میانگین تخفیف‌ فروشندگان بیندازید. این کار به شما اجازه خواهد داد که بدانید فروشندگان مایلند بابت پوشش هزینه‌های نهایی و حق‌الزحمه‌های اضافی، چه میزان به خریداران بپردازند و به این ترتیب، امکان خواهید یافت که مناسب‌ترین پیشنهاد قیمت ممکن را ارائه بدهید.

اگر فروشندگان نوعا تخفیف‌های بزرگی نمی‌دهند، بهتر است این نکته را در پیشنهاد خود لحاظ کنید، تا مطمئن شوید که برای فروشنده جذابیت خواهد داشت.

به موارد خانه‌های رهنی ضبط شده Foreclosure or Power of Sale و زیر قیمت Short Sale در منطقه‌ی خود نیز نگاهی بیندازید و دریابید که این خانه چه درصدی از بازار را تشکیل می‌دهند. اگر به خرید چنین ملک‌هایی علاقمند باشید، این اطلاعات می‌تواند به شما در شناسایی بهترین مناطقی که چنین ملک‌هایی پیدا می‌شود، کمک کند و ایده‌ای کلی از قیمت نوعی آنها به شما بدهد.

چطور آمارهای سال گذشته چراغ راه بازار سال آینده است

برای پیدا کردن درک کاملی از این که بازار حقیقتاً چطور به نظر می‌رسد و ظرف چند ماه آینده به چه سمت و سویی حرکت خواهد کرد، خوب است که مقایسه‌ای هم با مدت مشابه سال گذشته (YOY) به عمل آورید. برای انجام این کار، کافی است نگاهی به آمارهای همین ماه در سال گذشته بیندازید و آن را با آمارهای فعلی مقایسه نمایید. به این ترتیب، با مشاهده‌ی کل یک سال گذشته، می‌توانید گرایش‌های بازار را شناسایی کنید و چشم‌اندازی ترسیم کنید که بازار طی چند ماه آینده، احتمالاً در چه جهتی حرکت خواهد کرد.

آمارهای اصلی برای مقایسه عبارتند از:

• لیستینگ‌های جدید
• فروش‌های قطعی شده
• میانگین قیمت فروش
• و لیستینگ‌های منقضی شده

هنگامی که به این آمارها مجهز شدید، می‌توانید تصمیم بگیرید حالا که تنور داغ است نان را بچسبانید، یا بهتر است چند ماه دیگر صبر کنید تا احتمالاً قیمت‌ها کاهش پیدا کند.

هنگامی که به آمارهای بازار نگاه می‌کنید، مهم است که تصویر کلی را ببینید. با استفاده از تمامی آمارهای مهم، تصویر صحیحی از وضعیت فعلی بازار ایجاد کنید و تصمیم آگاهانه‌ای بگیرید که آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید هست، یا نه. اگر بود، آمارها می‌تواند به شما در ارائه پیشنهاد حساب‌شده‌ای که هم فروشنده را راضی کند و هم به نفع جیب شما باشد، کمک کند.

Foreclosure or Power of Sale

خانه‌ای که با عنوان Foreclosure یا Power of Sale در بازار قرار دارد، در ایران به نام «املاک رهنی» مشهور است؛ یعنی خانه‌ای که در رهن بانک یا موسسه وامی است و صاحبش دیگر اقساط آن را پرداخت نمی‌کند.

در این شرایط، بانک یا موسسه وام‌دهنده، خانه را برای فروش می‌گذارد.

البته این دو اصطلاح در نحوه فروش ملک کمی با هم تفاوت دارد.

Short Sale

خانه‌های زیر قیمت یا Short Sale به خانه‌هایی اطلاق می‌شود که فروشنده مجبور شده تا خانه را زیر مبلغی که بابت وام مسکن بدهکار است بفروشد.

مثلا فروشنده‌ای را فرض کنید که برای خانه‌اش ۵۰۰ هزار دلار وام گرفته و هنوز هم ۴۵۰ هزار دلار بدهکار است. اگر او مجبور شود خانه‌اش را به قیمت ۴۰۰ هزار دلار بفروشد مشمول Short Sale می‌شود.

چند منبع برای دریافت آمار

تمامی نهادهای مرتبط به بازار مسکن هر ماهه آمارهایی را از آخرین وضعیت بازر مسکن در ماه گذشته را منتشر می‌کنند.

مهم‌ترین این منابع عبارتند از:

۱ – هیئت‌رئیسه مشاوران املاک تورنتو

The Toronto Real Estate Board
trebhome.com

۲- انجمن املاک و مستغلات کانادا

Canadian Real Estate Association
crea.ca

۳ – آژانس وام و مسکن کانادا

Canada Mortgage and Housing Corporation
cmhc-schl.gc.ca

۴ – هفته‌نامه آتش در ابتدای هر ماه آمار ماه گذشته بازار مسکن در مناطقی که بیشتر مورد توجه ایرانیان است را منتشر می‌کند.

atash.ca/real-estate

شماره ۱۵۸ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید