می‌خواهید وام مسکن بگیرید؟ مراقب جریمه‌های آن هم باشید
همه‌ی وام‌گیرندگان باید در مورد امکان خاتمه یا تجدید زودتر از انتظار وام خود، واقع‌بینانه برخوردکنند. این مساله باید یکی از موضوعات اصلی گفتگوهای یک کارگزار وام مسکن با مشتری‌ها باشد
وقتی قرار است وام مسکن بگیریم، همه تلاش می‌کنیم تا بتوانیم ارزان‌ترین نرخ را پیدا کنیم؛ نرخ‌هایی که به No Frills مشهور هستند. این کاملا درست است، ولی یادتان باشد که هیچ ارزانی بی‌حکمت نیست.
برخی از وام‌هایی که ارزان بودن آنها بسیار وسوسه‌انگیز است، در درازمدت چنان هزینه‌ای ممکن است روی دست ما بگذارد که خیلی گران‌تر از سایر وام‌ها برای‌مان تمام شود.
پس ارزان بودن نرخ وام، شرط مهمی است، اما کافی نیست. عوامل دیگری هم هست که باید به دقت بررسی شود.
این مطلب با استناد به نظرات یک کارشناس به همین مقوله پرداخته است.
ما همه‌مان از جریمه‌های وام مسکن به اندازه‌ی مالیات تنفر داریم؛ شاید هم ۱۰ برابر بیشتر. مخصوصا وقتی که پنج رق می‌شوند.
می‌فروشند تا یتیم‌خانه بزنند، ولی نقره‌داغ می‌شوند
برای مثال، شین و جوی تروش زوج اهل ادمونتون به خاطر خاتمه‌ی زودهنگام وام مسکن پنج ساله با نرخ ثابت خود، ۱۷ هزار دلار جریمه شده‌اند.
آنها زمانی که این مساله را از زبان مدیر بانک شنیدند شوکه شدند. آنها انتظار داشتند که جریمه سه ماه بهره را بدهند که چیزی در حدود ۴ هزار دلار می‌شد. ولی آنها نمی‌دانستند که بر اساس قرارداد وام مسکن، TD Canada Trust این حق را دارد که جریمه را براساس سه ماه سود و یا تفاوت نرخ بهره (IRD) محاسبه کند.
این زوج خانه‌شان در ادمونتون را می‌فروختند تا به هاییتی بروند و در آنجا یک مرکز نگهداری کودکان یتیمی که در جریان زلزله خانواده‌شان را از دست داده بودند با ظرفیت ۶۰ نفر تاسیس کنند. آنها می‌گویند انتظار دارند با توجه به اهداف انسان‌دوستانه آنها از فروش خانه، بانک در این زمینه به آنان مساعدت کند.
اما لزومی ندارد که خریداران خانه صرفا به دلیل خاتمه‌ی زودهنگام وام مسکن خود، دچار جریمه‌های سنگین شوند. مخصوصا وقتی می‌دانیم که اکثر وام‌گیرندگان، در واقع زودتر از موعد، وام مسکن خود را خاتمه می‌دهند یا آن را تجدید می‌کنند.
جریمه فقط برای خاتمه زودهنگام وام نیست
داستن وودهاوس مولف کتاب «کارگزار بهتری باشید،» می‌گوید: «آمارهای داخلی وام‌دهندگان حاکی از آن است که بیشتر از ۶۰ درصد از وام‌های مسکن به طور میانگین ظرف ۳۶ ماه، یا بازپرداخت می‌شود یا مورد تجدید قرار می‌گیرد.»
اگر در نظر داشته باشید که وام مسکن دلخواه برای ۶۸ ٪ از جمعیت ۷۸ / ۵ میلیون نفری دارندگان وام مسکن کشور، وام پنج‌ساله (۶۰ ماهه) با نرخ بهره‌ی ثابت است، متوجه مشکل می‌شوید.
به عنوان یک مرور سریع، باید گفت که خاتمه دادن زودهنگام به وام مسکن با نرخ ثابت، جریمهای در پی خواهد داشت که نوعا عبارتست از رقم بزرگ‌تر از میان این دو مورد: نرخ بهره‌ی سه ماهه، یا تفاوت نرخ بهره (IRD). برای محاسبه‌ی جریمه‌ی بالقوه‌ی خودتان در صورت خاتمه‌ی زودهنگام وام مسکن، به این حساب‌گرهای جریمه‌ی وام مسکن مراجعه کنید.
این جریمه‌ها، صرف‌نظر از نحوه‌ی محاسبه، برای بسیاری از وام‌گیرندگان پول زیادی می‌شود.
وودهاوس می‌گوید میانگین جریمه‌هایی که او دیده است، حدود ۵ / ۴ درصد از مانده‌ی یک وام مسکن چهارساله یا طولانی‌تر با نرخ ثابت می‌باشد، در حالی که بیشترین جریمهای که با آن مواجه شده، ۷ / ۷ درصد و متعلق به یک وام مسکن «قابل ملاحظه» در یک بانک رسمی بزرگ بوده است.
او می‌گوید: «برای خریدارانی که مثلا ۵ درصد پیش‌پرداخت داشته‌اند و در یک بازار راکد یا نزولی، ۱۵ / ۴ درصد نرخ بیمه‌ی CMHC نیز می‌پردازند و پولی هم بابت فروش به مشاور املاک می‌دهند، این جریمه‌ها می‌تواند کاملا ویرانگر باشد. بعضی‌ها مجبور می‌شوند چند ده هزار دلار جریمه بدهند تا بتوانند از ملک‌شان خارج شوند. همه‌ی اینها اجتناب‌پذیر است.»
شماره ۱۴۱ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
چگونه از جریمه‌های وام مسکن اجتناب کنیم؟
مطلع بودن بهترین ابزاری است که خریداران می‌توانند در مقابل جریمه‌های تنبیهی از آن استفاده کنند. همانطور که وودهاوس توضیح می‌دهد، «بزرگترین خطری که ما در بیزینس‌مان با آن مواجه هستیم، سوال‌های بدون پاسخ نیست، بلکه سوال‌هایی است که اساسا پرسیده نشده است.»
اینجاست که وجود کارگزار می‌تواند، به ویژه برای خریداران بی‌تجربه، مفید باشد، زیرا آنها می‌توانند به یافتن وام مسکنی کمک کنند که نرخ بهره‌ای رقابتی را با ویژگی‌ها و انعطاف‌پذیری‌های مناسب خریدار، مانند جریمه‌ی پایین در صورت خاتمه‌ی زودهنگام وام مسکن، ترکیب کرده باشد.
همانطور که قبلا هم بارها به این مساله اشاره شده است، بسیاری از خریداران وام مسکن معمولا تاکید بیشتری بر پایین بودن نرخ‌های بهره دارند. این وام‌ها ممکن است در ابتدا هزینه‌ی کمتری داشته باشند، اما معمولا در بلندمدت گران‌تر از آب در می‌آیند. برای مثال، جریمه‌ی نوعی برای یک وام مسکن فول امکانات بهره‌ی سه ماهه خواهد بود، اما جریمهای که به وام‌های تخفیفی یا وام‌های «No Frills» تعلق می‌گیرد ۷۵ / ۲ درصد از مانده‌ی وام است.
برنامه‌ریزی برای موارد پیش‌بینی نشده باید از همان ابتدا صورت بگیرد
وودهاوس می‌گوید همه‌ی وام‌گیرندگان باید در مورد امکان خاتمه یا تجدید زودتر از انتظار وام خود، واقع‌بینانه برخورد کنند. به همین علت است که این مساله باید یکی از موضوعات اصلی گفتگوهای یک کارگزار وام مسکن با مشتری‌هایش باشد.
او می‌گوید: «وقتی که با مشتری‌ها دارید کار می‌کنید، گفتگو درباره‌ی نحوه‌ی محاسبه‌ی جریمه‌ی پرداخت‌های زودهنگام یکی از بالاترین اولویت‌ها را دارد. شما در تک‌تک درخواست‌هایی که از مشتری‌های‌تان می‌گیرید، باید در همان ابتدا، موضوع جریمه‌ی مربوط پرداخت‌های زودهنگام را مطرح کنید.»
با آنکه کارگزاران وام ممکن است بتوانند بعد از ایجاد مشکل و زمانی که جریمه‌ی وام مسکن حتمی شده است، به مالکان خانه کمک‌هایی بکنند، اما هیچ چیزی جای آن را نمی‌گیرد که از همان ابتدا، وام مسکنی را انتخاب کنید که در مورد پرداخت‌های زودهنگام، از انعطاف‌پذیری خوبی برخوردار باشد.
او می‌گوید: «وقتی که جریمه قطعی شد، تکنیک‌هایی برای کاستن از آن وجود دارد که کارگزارهای کارکشته از آنها اطلاع دارند، اما بعید است که کسی بتواند بیشتر از ۲۰ ٪ جریمه را کم کند. بهترین استراتژی آن است که از همان ابتدا بدانید که خود را به چه چیزی متعهد کرده‌اید.»
با آنکه وام‌های بسیاری با نرخ‌های بهره‌ی ثابت و پرداخت‌های زودهنگام انعطاف‌پذیر و جریمه‌های منصفانه وجود دارد، گزینه‌ی دیگر آن است که به طور کلی قید نرخ بهره‌ی ثابت را بزنید.
به گفته‌ی وودهاوس، بسیاری از وام‌هایی که نرخ بهره‌ی شناور دارند، تنها ۵ درصد از مانده‌ی وام را به عنوان جریمه برمی‌دارند، که حدودا ۹ برابر کمتر از جریمه‌های جاری در وام‌های با نرخ ثابت است.
او می‌گوید: «زندگی شناور است، شاید بهتر باشد که وام مسکن‌تان هم همینطور باشد.»
درباره نویسنده:
Steve Huebl فارغ‌التحصیل روزنامه‌نگاری از دانشگاه رایرسون و نویسنده مجله وام مسکن کاناداست. او پیشتر در روزنامه‌ها و مجلات مختلفی از جمله تورنتواستار و کلگری هرالد می‌نوشته است.
