نرخ بهره ثابت یا شناور؛ کدام وام برای شما بهتر است؟

اینکه چه نوع وامی را انتخاب کنیم به دیدگاه، نقدینگی و تجربه تاریخی ما بستگی دارد

برای آنهایی که می‌خواهند وام مسکن بگیرند یا وام قبلی خود را تجدید کنند، این می‌تواند پرسش پیچیده‌ای باشد؛ نرخ بهره ثابت بگیریم یا شناور؟ این سوال نه فقط مخصوص کاناداست و نه فقط مخصوص این دوران. دهه‌هاست همه آنهایی که می‌خواهند وام بگیرند، از خود می‌پرسند بالاخره نرخ بهره شناور را انتخاب کنم یا ثابت را؟ برخی اوقات آنهایی که نرخ ثابت گرفته‌اند در نهایت سود کرده‌اند و گاهی آنهایی که نرخ شناور پرداخته‌اند، برد بیشتری کرده‌اند.

این مطلب به سراغ کارشناسان مختلفی می‌رود که هر کدام در این زمینه ما را راهنمایی می‌کنند. آنها به ما می‌گویند در چه شرایطی بهتر است از وام با بهره ثابت بگیریم و چه زمانی بهتر است از وام‌ها با بهره شناور استفاده کنیم. این موضوع ارتباط زیادی به دیدگاه ما نسبت به آینده دارد. آینده خوب، بهره پایین به همراه دارد و برعکس؛ اگر اقتصاد کانادا با مشکل روبرو شود و بانک مرکزی نرخ بهره شبانه خود را بالا ببرد، شرایط برای همه آنهایی که وام با بهره ثابت گرفته‌اند، بهتر می‌شود.

 

این روزها در کانادا شاهد پایین‌ترین نرخ‌های بهره در تاریخ هستیم. شاخص نرخ بهره شبانه بانک مرکزی اکنون نیم درصد است. این موضوع ممکن است بسیاری از وام‌گیرندگان را مجاب کند که با این بهره‌های پایین اکنون بهترین زمان برای گرفتن وام با نرخ ثابت است.

از طرف دیگر بانک مرکزی اعلام کرده است که هیچ تغییری را در روند فعلی پیش‌بینی نمی‌کند. در آخرین بیانیه این بانک درباره تعیین نرخ بهره آمده است: «چشم‌انداز نزدیک نشان می‌دهد فعلا نرخ بهره‌ها به همان صورتی که بود باقی می‌ماند.» این نشان می‌دهد که نرخ بهره شناور نیز می‌تواند انتخابی منطقی باشد.

بهره شناور و ثابت چه فرقی با هم دارند؟

اما چیزی که موضوع را پیچیده‌تر می‌کند آن است که وام‌گیرندگان احتمالاً تفاوت چندانی را بین این دو احساس نخواهند کرد. در مقایسه با زمانی که نرخ‌های بهره بالا بود، اکنون از نظر هزینه تفاوت چندانی بین نرخ‌های بهره ثابت و شناور وجود ندارد. تریش بونگارد گادفری که در تورنتو آژانس املاک دارد می‌گوید: «من درک می‌کنم که در حال حاضر نرخ‌های شناور آنقدرها جذاب نیست، اما زمانی فرا می‌رسد که این نرخ‌ها جذاب خواهد بود.»

نرخ‌های بهره وام مسکن همیشه بالاتر از نرخ بهره کلیدی بانک مرکزی است اما از همان روند پیروی می‌کند. نرخ‌های بهره اعلام شده از سوی وام‌دهندگان عمده کانادا، برای وام‌های مسکن یکساله با نرخ بهره ثابت، از 99/1 درصد تا 29/3 درصد متفاوت است. تفاوت بین نرخ‌های بهره ثابت پنج ساله و نرخ‌های بهره شناور غالباً کمتر از 2/0 درصد است.

ریسک وام شناور با شماست، ریسک نرخ ثابت با بانک

جیمز رابینسون که کارگزار وام مسکن و مالک Dominion Lending Centres Mortgage Watch در تورنتو است می‌گوید: «امروز اگر به نرخ‌های بهره نگاه کنید درمی‌یابید که به آسانی می‌توان وام مسکن پنج ساله ای را با نرخ بهره ثابت 59/2 درصد دریافت کرد. نرخ بهره شناور وام مسکن در حال حاضر 40/2 درصد است. با این شرایط آیا 19/0 درصد تفاوت ارزش ریسک کردن دارد؟ ریسک وام مسکن با نرخ بهره شناور را وام‌گیرنده متحمل می‌شود و ریسک وام مسکن با نرخ بهره ثابت را وام‌دهنده. آن 19/0 درصد تفاوت را می‌توان به منزله حق بیمه‌ای دانست که وام‌گیرنده برای تضمین نرخ بهره فعلی می‌پردازد.»

با توجه به آنکه در بیشتر مواقع می‌توان با وام‌دهنده مذاکره کرد تا چند صدم درصد از نرخ بهره وام مسکن را برای شما کاهش دهد، تفاوت بین نرخ‌های بهره ثابت و شناور حتی از آنچه رسماً اعلام می‌شود نیز می‌تواند کمتر باشد.

به گفته مشاوران املاک، این موضوع تصمیم‌گیری را حتی دشوارتر هم می‌کند.

زیر پنج سال در خانه می‌مانید؟ به بهره شناور فکر کنید

توماس التوفت از معاملات ملکی Niagara-on-the-Lake واقع در شهر Niagara-on-the-Lake در انتاریو می‌گوید: «به عقیده من بستگی به آن دارد که می‌خواهید چه مدت در آن خانه زندگی کنید.»

او اضافه می‌کند: «اگر فکر می‌کنید بیشتر از ۵ سال در آن خانه خواهید ماند، ممکن است بهتر باشد دنبال وام با بهره ثابت باشید، البته اگر بتوانید یک خوبش را گیر بیاورید.»

این روش البته هیچ تضمینی ندارد. آقای التوفت می‌گوید: «پارسال همه می‌گفتند نرخ بهره ثابت بهتر است، اما بعد بهره‌ها پایین آمد.»

سال گذشته بیشتر مردم با این تصور که نرخ‌های بهره بسیار پایین است و احتمالاً در ۲۰۱۶ بالا می‌رود وام‌های مسکن با نرخ بهره ثابت را انتخاب کردند. در حقیقت بانک مرکزی ایالات متحده دسامبر گذشته نرخ بهره کلیدی وام‌های خود را افزایش داد و به طور ضمنی پیش‌بینی کرد که افزایش‌های بیشتری در راه خواهد بود، و بعد اوائل امسال پیش‌بینی خود را پس گرفت.

درس‌هایی که باید از تاریخ بگیریم

آقای التوفت می‌گوید: «در اوایل دهه ۱۹۸۰ و ۹۰ هم نرخ بهره ثابت انتخاب خوبی بود. فکر می‌کنم یکبار نرخ‌های بهره از چیزی حدود ۱۲ درصد به ۱۸ درصد رسید.»

آقای رابینسون تلاش می‌کند با وام‌گیرندگان گفتگوی عمیق‌تری داشته باشد.

او می‌گوید: «مردم اینجا می‌آیند و می‌گویند از دیگران شنید‌ه‌اند که در ۸۰ درصد مواقع نرخ بهره شناور در وام مسکن به نفع وام‌گیرنده است و به این دلیل می‌خواهند وام با بهره شناور بگیرند. چیزی که من می‌خواهم بدانم آن است که آیا ما در بین آن ۸۰ درصد هستیم (که ظاهراً اینطور به نظر می‌رسد) یا بین ۲۰ درصد دیگر (که در ظاهر نیستیم)؟»

نقدینگی خود را محاسبه کنید

به گفته خانم بونگارد گادفری، یکی از ملاحظات مهم در بحث انتخاب بین نرخ بهره ثابت و شناور آن است که چه مقدار پول نقد اضافه‌ آماده دارید و اینکه آیا انتظار دارید اوضاع بهتر بشود یا بدتر.

او می‌گوید: «بستگی به این دارد که آیا در آینده فرصت پرداخت یکجا خواهید داشت و اینکه آیا آمادگی پذیرفتن خطر افزایش بهره‌ها را دارید یا نه. باید توانایی خود را بسنجید و ببینید احساس امنیتی که اطلاع از نرخ‌های بهره آینده به وجود می‌آورد چقدر برایتان مهم است. من شخصاً باور دارم که نرخ بهره شناور، به شرطی که روی آن خوب چانه‌زنی کرده باشید، در حال حاضر انتخاب بهتری است و تا زمانی هم که نرخ‌های بهره بالا نرود همینطور خواهد بود. اما شما باید خودتان اعداد و ارقام واقعی را با هم مقایسه کنید.»

آقای رابینسون معتقد است با توجه به نزدیک بودن نرخ‌های ثابت و شناور به هم، انتخاب بین آنها تا حدی انتخابی فلسفی است.

او می‌گوید: «باید این سؤال را از خود بپرسید: اطلاع از نرخ بهره در پنج سال آینده چقدر برای من ارزش دارد؟»

مطالب مرتبط:

بله شما هم می‌توانید وام بگیرید و خانه رویایی خود را بخرید