نوساناتی که بازار مسکن تورنتو در 32 سال گذشته دیده است
فهرست مطالب
کلماتی مثل «حباب قیمت»، «سقوط بازار» و «پایین بودن عرضه» اصطلاحاتی نیستند که فقط در دهه گذشته در بازار مسکن کانادا شنیده می‌شدند. نگاهی به وضعیت قیمت مسکن در سه دهه گذشته تورنتو و کانادا نشان می‌دهد که با وجود تورم، سرمایه‌گذاری در این بازار چگونه توانسته صاحبان خانه و سرمایه‌گذاران این بازار را ثروتمندتر کند.
در این مطلب ابتدا نگاهی به تاریخچه قیمت‌ها در کانادا داریم و در ادامه به سراغ نوسانات بازار مسکن در ۳۲ سال گذشته می‌رویم.
دانلود شماره ۶۸ هفته‌نامه چاپی آتش
آیا همه خبرهایی که این روزها درباره وضعیت بازار مسکن کانادا می‌شنویم باید ما را نگران کند؟ آیا این شرایط موجود در بازار مسکن کانادا شرایطی جدید است یا بخشی از یک روند تاریخیست؟
شاید شما هم این ضرب‌المثل معروف را شنیده‌اید که می‌گوید «برای خرید املاک صبر نکنید، مسکن را بخرید و صبر کنید». آمارهای مربوط به قیمت خانه در کانادا به خوبی معنای واقعی این جمله را نشان می‌دهد.
قبل از اینکه بازار مسکن کانادا و GTA را در طول زمان بررسی کنیم باید ببینیم دقیقا در طول این سال‌ها چه اتفاقی افتاده است.
آنچه همه می‌دانند این است: بازدهی بالای بازار املاک در طولانی‌مدت ثابت شده و احتمالا قابل پیش‌بینی است که این بازار در آینده نیز بازدهی بالایی داشته باشد.
با وجود همه اینها اما بررسی افزایش قیمت‌ها در بازه‌های چهار ساله از سال ۱۹۸۴ تا سال ۲۰۱۶ نکات جالبی را در بر دارد.
ثبات طولانی، نوسان مقطعی
باب دوگان، اقتصاددان ارشد آژانس وام و مسکن کانادا CMHC می‌گوید: «واقعیت این است که فعالیت بازار مسکن می‌تواند در بازه‌های زمانی کوتاه‌مدت بسیار نوسان داشته باشد. برای مثال این بازار در یک بازه زمانی چهارساله، عوامل موقت مانند نوسان در عرضه و تقاضا (که همراه با نوسان‌های معمول اقتصادی به‌وجود می‌آید) و همچنین سایر عوامل ناپایدار کلان اقتصادی را نشان می‌دهد. بررسی شاخص‌های تاریخی بازار مسکن در بافت چنین عواملی مهم است».
بازار کانادا از دیروز تا امروز
اگرچه افزایش اسمی قیمت مسکن بین سال‌های 1984 تا 1988 بسیار قوی بوده است، اما واقعیت اینجاست که این فقط مسکن نبود که در این سال‌ها گران شد و در واقع این گرانی با یک دوره ی تورم قوی همه‌جانبه همزمان شد. به همین ترتیب، اگر تاثیر تورم را در افزایش قیمت مسکن در تمام این مدت (از سال 1984 تا کنون) نادیده بگیریم، نتیجه کار دقیق نخواهد بود.
این نکته را نیز باید متذکر شد که نرخ وام از سال 1984 به شکل قابل توجهی کاهش یافته است و این امر (همراه با افزایش میزان درآمد) توانایی خریداران برای گرفتن وام را افزایش داده است. در نتیجه، خریداران می‌توانستند به مرور زمان مسکن‌های گرانقیمت‌تری خریداری کنند. این توانایی به نوبه‌ی خود بر افزایش میانگین قیمت‌ها تاثیر گذاشته است».
منطقه بزرگ تورنتو؛ بازار پرسود کانادا
با وجود آنکه قیمت‌ها در ونکوور از سال 1988 تا 1992 افزایش چشمگیری داشت و سایر نقاط کانادا نیز شاهد رشد بود، اما GTA تنها بازاری در کانادا بود که تا 4 درصد افت (و از سال 1992 تا 1996 حدود 3 درصد رشد) داشت. اما چه اتفاقی افتاده است؟
دانا سناگما، تحلیل‌گر ارشد بازار مسکن GTA می‌گوید: «تمام شاخص‌ها به حبابی در بازار املاک تورنتو از اواخر دهه 1980 تا اوایل دهه 1990 اشاره کردند. این بازار بیش از حد داغ شده بود و قیمت‌ها به سرعت در آن بالا می‌رفت. پس از این دوره بود که ارزش قیمت مسکن بیش از حد واقعی آن شد و پیش از آنکه کاهش قابل توجهی در قیمت مسکن دیده شود، ساخت‌وسازهای زیادی به راه افتاد.»
از زمان رکود اقتصادی در سال‌های ۱۹۹۰ و ۹۱، بازار املاک تورنتو با جریان‌های اقتصادی مخالف و مهمی مواجه شد. نرخ وام نیز در همان زمان در حال افزایش بود.
سناگما می‌گوید: «این جریان‌های مخالف منجر به از دست رفتن مشاغل و رشد بسیار کند بازار کار در سال‌های بعد از آن شد. بلافاصله پس از رکود، بازار املاک تورنتو دوران نسبتا خوبی را سپری کردکه در نتیجه‌ی آن ساخت‌وساز بیشتر شد و قیمت خانه افزایش یافت. از سال 1986 تا 1989، قیمت خانه به طور میانگین هر سال 20 تا 30 درصد افزایش می‌یافت. این امر سازندگان را تشویق کرد تا میزان عرضه را بر این اساس که تقاضای زیاد سابق همچنان به قوت خود باقیست، افزایش دهند».
اما تا سال 1990، بازار جدید املاک تورنتو فهرست بلندبالایی از املاک فروش نرفته داشت. ضعیف ماندن بازار کار در تورنتو و نرخ بالای بهره وام‌ها منجر به کمبود خریدار شد و بازار قادر نبود فهرست املاک را با سطح قیمت‌ها هماهنگ کند. این دو دلیل شاید اصلی‌ترین دلایل رکود بازار در این سال‌ها باشد؛ واقعیتی که درس‌های زیادی برای این روزهای بازار مسکن دارد.
