نیمی از دارندگان وام مسکن در کانادا امسال باید وام خود را تمدید کنند

نیمی از کسانی که در کانادا وام مسکن دارند، امسال نوبت‌شان است تا وام خود را تمدید کنند. این در حالیست که افزایش نرخ‌های بهره و وضع مقررات جدید، دریافت وام را برای برخی از وام‌گیرندگان دشوارتر ساخته است. اینها یافته‌های گزارش جدیدی است که این ماه منتشر شده است.

اما افرادی که باید وام خود را تمدید کنند، اگر بخواهند وام‌دهنده‌ی خود را تغییر دهند باید تست استرس بدهند؛ نتیجه آن خواهد بود که خیلی‌ها با همان وام‌دهنده‌های خودشان می‌مانند.

این یعنی چه و این مساله چه تاثیری در بازار وام مسکن خواهد داشت؟ این مطلب می‌کوشد به همین پرسش‌ها پاسخ دهد.

شماره ۱۳۹ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

گزارش «بازارهای سرمایه‌ای سی‌آی‌بی‌سی» برآورد کرده که ۴۷ درصد از تمامی وام‌های مسکن موجود، می‌باید در سال ۲۰۱۸ تجدید شود؛‌ این رقم در سال‌های عادی، بین ۲۵ تا ۳۵ درصد است.

یان پولیک، مدیر اجرایی سی‌آی‌بی‌سی و سرپرست «راهبرد نرخ‌های بهره در آمریکای شمالی،» در این گزارش، این افزایش را پیامد ناخواسته‌ی تغییرات متعدد مقررات در سال‌های گذشته دانست؛ تغییراتی که با هدف کاهش ریسک پیامدهای افزایش قیمت‌های مسکن، که واجد شرایط شدن را برای خریداران خانه دشوارتر می‌سازد، اعمال شده است.

او در مصاحبه‌ای می‌گوید:‌ «با افزایش بی‌حساب و کتاب قیمت‌ها طی دو تا سه سال گذشته، شاهد بوده‌ایم افرادی که قصد ورود به بازار مسکن را داشته‌اند، از عهده‌ی وام‌های مسکن بلندمدت بر نیامده و وام‌های کوتاه‌مدت گرفته‌اند.»

افزایش تجدید وام‌ها در زمانی اتفاق می‌افتد که نرخ‌های بهره‌ی وام مسکن نیز درحال رشد است.

نرخ‌ها همه بالا رفته است؛ ثابت و شناور

افزایش‌های اخیر در نرخ بهره‌ی بانک مرکزی کانادا موجب شده است که نرخ بهره‌ی شناور وام مسکن بالا برود، ضمن اینکه نرخ‌های ثابت پنج‌ساله نیز حدود نیم درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است، چراکه بازار اوراق قرضه، که بانک‌های بزرگ پول‌های کلانی از آن به دست می‌آورند، از سال گذشته به دلیل چشم‌انداز بهبود اقتصادی، روند صعودی داشته است.

در همین حال، دستورالعمل‌های جدید وام‌دهی که امسال عرضه شد، تصریح می‌کند که صاحب‌خانه‌هایی که قصد تجدید وام‌های مسکن بیمه‌ نشده‌ی خود را دارند، باید تحت تست استرس قرار بگیرند مگر آنکه با وام‌دهنده‌ی فعلی خود ادامه بدهند، که این امر فرصت بهره‌مندی از نرخ‌های بهره‌ی رقابتی‌تر را از آنها خواهد گرفت.

بر اساس این دستورالعمل‌های سخت‌گیرانه‌تر، که به B20 معروف شده است، صاحب‌خانه‌هایی که قصد گرفتن وام از وام‌دهندگان تحت نظارت دولت فدرال را دارند، می‌باید ثابت کنند که توانایی بازپرداخت وام مسکن بیمه نشده‌ی خود را با نرخ بهره‌ی قرارداد به اضافه‌ی دو درصد، یا نرخ بهره‌ی معیار پنج‌ساله‌ی بانک مرکزی کانادا، هر کدام که بیشتر باشد، دارند. تست استرس فعلی کسانی را که وام مسکن بیمه شده دارند، ملزم می‌سازد که با نرخ بهره‌ی معیار پنج‌ساله‌ی بانک مرکزی، واجد شرایط باشند.

آنها که الان وام دارند هم ممکن است برای تمدید، تست استرس شوند

با وجود این، وام‌گیرندگانی که وام مسکن بیمه نشده‌ی خود را با وام‌دهنده‌ی فعلی‌شان تجدید می‌کنند، مشمول تست استرس جدید که از اول ژانویه به اجرا در آمده است، نخواهند بود.

از همین رو، انگیزه‌ی کمتری برای وام‌دهندگان وجود دارد که بخواهند مثل دوران به اصطلاح «جنگ وام‌های مسکن،» در حدود پنج سال پیش، نرخ‌های بهره‌ی کمتری برای رقابت بر سر سهم بازار، ارائه دهند.

اسکات هانا، رئیس و مدیر اجرایی جامعه‌ی مشاوران کردیت، می‌گوید: «برخی از مشتری‌ها قادر نخواهند بود بانک خود را عوض کنند. در این صورت، مؤسسات مالی چه انگیزه‌ای برای کاهش نرخ بهره‌ی خود خواهند داشت؟»

کریگ الکساندر، اقتصاددان ارشد هیئت کنفرانس کانادا، می‌گوید دستورالعمل‌های تضمینی جدید برای محدود ساختن رشد بدهی خانوارها و مهار مخاطرات همراه با آن، ضروری بوده است.

او اضافه می‌کند: «فقط مسأله این است که بعضی از کانادایی‌ها، وقتی که سراغ خرید وام مسکن بروند، دچار شوک خواهند شد.»

گزینه‌های جایگزین برای تمدید وام

دیو تیکسیرا، سخنگوی شبکه‌ی کارگزاران وام مسکن Dominion Lending Centres، می‌گوید مشتری‌هایی که قصد دارند در جای دیگری وام خود را تجدید کنند، گزینه‌هایی پیش روی دارند، مانند credit unionها که تحت نظارت دولت‌های استانی هستند و نیازی به اجرای تست استرس ندارند.

با وجود این، دیو تیکسیرا اضافه می‌کند که کارگزارانش برای یافتن وام‌دهنده‌ی مناسب، اکنون باید وقت بیشتری صرف کنند.

الکساندر می‌گوید کانادایی‌ها احتمالاً ناگزیر خواهند بود که وام‌های مسکن‌شان را با نرخ‌های بهره‌ی بالاتری تجدید کنند و این امر اثرات مالی خود را خواهد داشت.

او پیش‌بینی می‌کند که در طول سال آینده، سهم بازپرداخت بدهی‌های خانوار از سبد درآمدها افزایش پیدا کند، که این نیز مزید بر علت خواهد شد تا از میزان هزینه‌کرد مصرف‌کنندگان کاسته شود.

البته این اقتصاددان تأکید دارد که نرخ‌های بهره همچنان «فوق‌العاده پایین»‌ باقی خواهد ماند و پیش‌بینی نمی‌کند که بانک مرکزی تا سال آینده افزایشی در نرخ‌های خود بدهد.

الکساندر می‌گوید: «درست است که هزینه‌ی بازپرداخت بدهی‌ها برای کانادایی‌ها افزایش پیدا کرده است، اما اگر خوب نگاه کنید، می‌بینید که همچنان کاملاً قابل مدیریت است، مگر برای بخش بسیار کوچکی از جمعیت کشور.»

یان پولیک، مدیر اجرایی سی‌آی‌بی‌سی می‌گوید تحقیقات صورت گرفته از سوی
CIBC Economics حاکی از آن است که تنها ۲۰ درصد از تمامی بدهی‌های وام مسکن و غیر وام مسکن، در معرض نرخ‌های بهره‌ی بالاتر وام قرار دارد.

او می‌گوید: «این بخش کوچکی به شمار می‌آید و قاعدتاً باید پیامدهای کوتاه‌مدت محدودی داشته باشد. به مرور زمان و با تداوم افزایش نرخ‌های بهره، زمانی در آینده، این امر الگوهای مصرف را محدود خواهد ساخت.»