همه چیزهایی که باید درباره مقررات ۱۶ گانه بازار مسکن بدانید

شماره ۸۶ هفته نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

اسپانسر ویژه: جلال معتضدی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

دولت انتاریو هفته گذشته تدابیری را با هدف آرام ساختن بازار مسکن در GTA به اجرا گذاشت. کاتلین وین، نخست‌وزیر انتاریو به همراه دو وزیر دارایی و مسکن انتاریو پنج‌شنبه هفته گذشته در تورنتو اعلام کرد دولت استانی، مقررات جدیدی را برای بازار مسکن وضع کرده است. از ماه‌ها پیش زمزمه‌هایی مبنی بر اعلام این مقررات وجود داشت و وزرای استانی اعلام می‌کردند در حال تدوین آن هستند. اما برنامه نهایی که بلافاصله نیز اجرایی شد، مهم‌ترین خبر در بازار مسکن انتاریو بود. دولت امیدوار است با این حرکت، بتواند بازار مسکن و به خصوص بازارهای داغ را کنترل کند.

متوسط قیمت خانه در تورنتو به نسبت سال گذشته بیش از ۳۰ درصد افزایش داشته است و ادامه این روند، مسئولان دولت‌های استانی و لیبرال و همچنین دست‌اندرکاران مالی، بانکی و اقتصادی کانادا را نگران کرده است.

این مقررات شانزده‌گانه دو بخش اصلی را در بازار مسکن انتاریو هدف گرفته است: خرید و فروش خانه‌های مسکونی و مقررات خانه‌های رنتال. دولت اعلام کرده است که خریداران خارجی در انتاریو باید مالیاتی ۱۵ درصدی بپردازند و از این به بعد هم همه خانه‌های رنتال باید به اندازه نرخ تورم اجاره‌های خود را افزایش دهند.

این مقررات جدید، مانند هر تصمیم دیگری، می‌تواند اثرات مثبت و منفی خود را داشته باشد و البته ممکن است بی‌اثر هم باشد. این مطلب که به تازگی در روزنامه نشنال‌پست منتشر شده، بند به بند این تصمیمات را بررسی و معرفی می‌کند.

۱- گرفتن مالیات ۱۵ درصدی برای خریداران غیرساکن (NRST) در منطقه‌ی Greater Golden Horseshoe یا GG. خریداران غیر شهروند، کسانی که اقامت دائم کانادا ندارند و یا شرکت‌های خارجی، در صورتی که در این منطقه خانه بخرند باید ۱۵ درصد مالیات پرداخت کنند.

هدف این مالیات در نهایت مهار افزایش قیمت‌ها در GTA است که به گفته‌ی انجمن مشاوران مسکن تورنتو، در ماه مارچ نسبت به یک سال قبل از آن ۳۳ درصد افزایش داشته است. اما آیا این مالیات، موثر خواهد بود؟

مشکل آنجاست که اگر بخواهیم ونکوور را مثال بزنیم، خریداران داخلی تنها مدت کوتاهی کنار می‌روند و سپس شش ماه بعد دوباره به بازار هجوم می‌آورند.

۲- گسترش کنترل اجاره‌بها به تمام واحدهای رنتال در انتاریو، از جمله آنهایی که بعد از سال ۱۹۹۱ ساخته شده‌اند.

منابع آگاه می‌گویند این تغییر در آخرین دقایق اضافه شده است.

کامیونیتی سازندگان مسکن، با جدیت با دولت استانی مذاکره کردند و خواستار تغییراتی بودند که به موجب آن به ساختمان‌های رنتال بعد از سال ۱۹۹۱ اجازه‌ی ۵ / ۱ درصد افزایش سالانه‌ی اجاره، به علاوه‌ی نرخ تورم، داده شود.

سازندگان پیشاپیش تهدید کرده بودند که به دلیل محدودیت‌های اعمال شده بر روی افزایش اجاره‌ها، پروژه‌های خود را لغو خواهند کرد. آنها خواهان ۳ تا ۵ / ۲ درصد افزایش اجاره‌بهای سالانه هستند تا پروژه‌هایشان سودآوری داشته باشد.

کریگ الکساندر، کارشناس ارشد اقتصاد در Conference Board of Canada، می‌گوید: «مستأجران از کنترل اجاره‌ها خشنود خواهند شد، اما این تصمیم موجب خواهد شد که رغبت سازندگان برای ساخت پروژه‌های اجاره‌ای کاهش یابد.»

۳- تدوین اجاره‌نامه‌ی استاندارد برای تمامی مستأجران استان

این‌طور که به نظر می‌رسد، اجاره‌نامه‌ی استاندارد از حقوق مستأجران حمایت خواهد کرد و برای صاحبخانه‌ها پیش‌بینی‌پذیری به ارمغان خواهد آورد.

یکی از بندهای اصلی اجاره‌نامه‌ی استاندارد، مربوط به سخت‌تر کردن مقررات اخراج مستأجر است؛ زمانی که صاحبخانه می‌خواهد از ملک استفاده شخصی کند. هدف از این کار این است که مستأجر در این حالت غرامت مناسبی دریافت کند.

در بازار کاندومینیوم، سرمایه‌گذاران خصوصی مدتهاست که از تاکتیک نقل مکان به واحدهای خود برای اخراج مستأجرها استفاده می‌کنند. مستأجر واحد را ترک می‌کند، صاحبخانه مدتی را به صورت موقت در آن به سر می‌برد و سپس آن را با قیمت بالاتری به مستأجر بعدی اجاره می‌دهد.

دولت استانی مقررات عدم کنترل بر روی واحدهای خالی را همچنان ادامه خواهد داد. این مقررات به صاحبخانه‌ها اجازه می‌دهد اجاره‌بهای دلخواه خود را روی آپارتمان‌های خالی تعیین کنند.

۴- دولت استانی زمین‌های اضافی خود را بررسی می‌کند تا ببیند از چه زمین‌هایی می‌توان برای ساخت و ساز استفاده کرد.

برایان جانستون، مدیر اجرایی ارشد شرکت Mattamy Homes، بر این عقیده است که این اقدام تأثیر چندانی بر حل مشکلات عرضه‌ی مسکن در GTA نخواهد گذاشت.

۵- اعطای مجوز به شهرداری تورنتو و سایر شهرداری‌های ذینفع، برای اخذ مالیات بر واحدهای مسکونی خالی.

دولت انتاریو این تصمیم را به منظور تشویق مالکان به فروش یا اجاره‌ی واحدهای خالی خود گرفته است. در حالی که شهرداری ونکوور پیشاپیش مالیات بر واحدهای خالی را تصویب کرده و از امسال آن را به مرحله‌ی اجرا خواهد گذاشت، هنوز روشن نیست که چنین مالیاتی در عمل چگونه عمل خواهد کرد.

۶- اطمینان حاصل کردن از اینکه مالیات ملک برای آپارتمان‌هایی که چند ساکن دارند multi-residential apartment buildings، با نرخی مشابه سایر املاک مسکونی تعیین خواهد شد

دولت استانی می‌گوید این اقدام، که در سراسر انتاریو انجام خواهد پذیرفت، سازندگان را تشویق خواهد کرد که ساختمان‌های ویژه‌ی رنتال بیشتری بسازند، اما همه با این نظر موافق نیستند.

۷- معرفی یک برنامه‌ی ۱۲۵ میلیون دلاری پنج ساله و هدفمند برای تشویق ساخت پروژه‌های ساختمانی ویژه‌ی رنتال.

دولت می‌خواهد این کار را از طریق کاهش بخشی از هزینه‌های ساخت و ساز انجام دهد. جیم مورفی، رئیس فدراسیون ارائه‌دهندگان مسکن رنتال در انتاریو، می‌گوید این پول حتی به اندازه‌ای نیست که با آن بتوان ضرر ناشی از کنترل بر روی اجاره‌ها را جبران کرد.

۸- اعطای مجوز به شهرداری‌ها برای استفاده از ابزارهای مالیاتی گسترده‌تر، از جمله مالیات بر زمین‌های خالی.

با توجه به افزایش سریع قیمت‌ها در بازار مسکن، شکایت‌هایی در این خصوص به گوش می‌رسد که سازندگان اقدام به نگه داشتن برخی از زمین‌های خود می‌کنند، یا حتی آنها را احتکار می‌کنند، و منتظر می‌مانند تا قیمت‌ها باز هم بیشتر افزایش یابد.

۹- ایجاد یک تیم جدید «عرضه‌ی مسکن» housing supply team با کارمندان استانی مخصوص، برای تشخیص موانع موجود بر سر راه پروژه‌های ساخت مسکن و همکاری با سازندگان و شهرداری‌ها برای یافتن راه‌حل‌های مناسب.

۱۰- کشف و برخورد با رویه‌هایی که ممکن است در فرار از مالیات و سودجویی مفرط در بازار مسکن سهیم باشد.

چارلز سوسا، وزیر دارایی، در یکی از کنفرانس‌های خبری خود به طور ویژه به بندهای سند انتقال اشاره کرد. برخی از خریداران حتی قبل از نهایی شدن معامله‌ی خود، اقدام به «رد کردن» ملک به خریدار بعدی می‌کنند.

۱۱- بازبینی مقررات کارگزاران املاک برای اطمینان یافتن از اینکه مصرف‌کنندگان به شکل منصفانه‌ای در معاملات املاک و مستغلات نمایندگی می‌شوند.

دولت استانی قصد دارد در مورد مشاوران املاک، سخت‌گیری بیشتری نشان دهد. برخی گزارش‌ها می‌گوید گروهی از فروشندگان از پیشنهادهای جعلی برای ترغیب خریداران به افزایش پیشنهادهای خود استفاده می‌کنند. دولت همچنین موضوع مشاوران املاک دوجانبه، یعنی کارگزارانی که همزمان نماینده‌ی فروشنده و خریدار هستند، را بررسی می‌کند.

۱۲- تأسیس یک گروه مشاوره‌ی مسکن که هر سه ماه یکبار تشکیل جلسه خواهد داد تا به طور مستمر در مورد وضعیت بازار مسکن به دولت مشاوره بدهد.

اگر هیچکدام از تغییرات فوق در دنیای واقعی کارگر نیفتد چه؟ این گروه که از کارشناسان اقتصاد، دانشگاهیان، سازندگان، گروه‌های کامیونیتی و بخش املاک و مستغلات تشکیل خواهد شد، می‌تواند طرح‌ها و برنامه‌های جدیدی ارائه دهد.

۱۳- ارائه‌ی آموزش‌های لازم به مصرف‌کنندگان در مورد حقوقی که دارند، به ویژه هنگامی که یک مشاور املاک به تنهایی، نمایندگی هر دو طرف معامله‌ی مسکن را به عهده دارد.

در بیشتر موارد، مشاوران املاکی که نماینده‌ی هر دو طرف معامله به شمار می‌آیند، از لحاظ قانونی برای فروشنده کار می‌کنند. برخی مشاوران املاک می‌گویند هنگامی که تنها یک خریدار وجود داشته باشد، این مسأله موضوع مهمی به شمار نمی‌آید، چون مسأله فقط این است که دو طرف روی قیمت با هم توافق کنند. اما در شرایطی که پیشنهادهای متعددی برای ملک وجود داشته باشد، وضعیت پیچیده‌تر می‌شود و مصرف‌کنندگان در جلسات مزایده، گرفتار می‌شوند.

۱۴- همکاری با اداره‌ی مالیات کانادا برای الزامی کردن گزارش‌های مالیاتی جامع‌تر.

دولت این تصمیم را گرفته تا مالیات‌های فدرال و استانی صحیح‌تری در بازار پرداخت شود.

مشاورین املاک از این بعد باید بیشتر مراقب باشند. دولت استانی از این به بعد ممکن است اطلاعاتی را در اختیار اداره‌ی مالیات قرار دهد که منجر به ردیابی آن دسته از سودهای سرمایه‌ای شود که مالیاتشان پرداخت نشده است.

به دنبال تغییرات مقررات وصول مالیات انتقال سند که از دوشنبه این هفته اجرایی شده است، خریداران ملزم خواهند بود که اگر واحد خریداری شده را به عنوان محل اصلی سکونت خود انتخاب کرده‌اند، به دولت استانی گزارش دهند تا مشمول معافیت مالیاتی قرار گیرند.

همچنین اگر شما واحد مسکونی خود را به اجاره می‌دهید، ملزم خواهید بود که این موضوع را به دولت استانی گزارش دهید. اطلاعات مربوط به درآمدهای اجاره‌ای شما می‌تواند در اختیار اداره‌ی مالیات قرار گیرد.

۱۵- سر و سامان دادن به وضعیت آسانسورهای ساختمان‌های انتاریو، از طریق تنظیم زمان‌بندی برای تعمیر آسانسورها، با همکاری‌ با بخش مربوطه.

مستأجران کاندومینیوم‌های دان‌تاون پیوسته از این شکایت دارند که مدت زمان زیادی را صرف انتظار برای آسانسور می‌کنند.

افزایش تعداد آسانسورها کار بسیار دشواری خواهد بود، اگر نگوییم که غیر ممکن است. اما وضع مقررات سخت‌گیرانه‌ برای زمانبندی تعمیرات آنها می‌تواند دست کم اندکی در وضعیت موجود بهبودی حاصل کند.

۱۶- دولت استانی با شهرداری‌های همکاری خواهد کرد تا از طریق به‌روز رسانی طرح رشد منطقه‌ی Greater Golden Horseshoe، نیازمندی‌های این منطقه‌ی در حال رشد را بهتر منعکس سازد.

در بندهای جدید این طرح، از جمله شهرداری‌ها ملزم خواهند شد تا برای پذیرش طیف متنوعی از خانواده‌ها با تعداد نفرات و درآمدهای گوناگون، ساخت طیف متناسبی از واحدهای مسکونی با ابعاد متفاوت در ساختمان‌هایی با تراکم بالاتر را مد نظر قرار دهند.

این مورد در نهایت می‌تواند به معنی تراکم بالاتر در حومه‌های نزدیک شما و توقف ساخت و ساز پروژه‌هایی باشد که برای صنعت ساختمان سودآوری ندارد.