همه چیز درباره خانه‌ای که مدت طولانی در بازار می‌ماند، آیا این یعنی که واقعا ملک مشکل دارد؟

آیا شما هم زمانی که قصد بازدید یا خریدن ملکی را دارید، از مشاور املاک خود می‌پرسید که چند روز از لیست شدن این ملک در بازار می‌گذرد؟

اگر پاسخ شما به این سوال مثبت باشد، یعنی این که شما تنها خریداری نیستید که به این موضوع دقت می‌کند.

تعداد روزهایی که از لیست شدن یک خانه در بازار می‌گذرد، اطلاعات مهم و مفیدی را می‌تواند برای خریداران به ارمغان بیاورد. برای مثال شاید خانه مشکل خاصی دارد و ممکن است فروشنده نکته‌ای را پنهان می‌کند.

این درست است که خانه خوب، زود فروخته می‌شود و در بازار نمی‌ماند، اما گاهی دلایل دیگری هم باعث فروخته نشدن یک ملک می‌شود، پس به این راحتی دربِ فرصت‌ها را به روی خود نبندید.

این مطلب به ما کمک می‌کند تا درک بهتری از جنبه‌های گوناگون طولانی شدن زمان فروش یک ملک در بازار داشته باشیم. همچنین با پنج دلیلی آشنا می‌شویم که ممکن است باعث طولانی شدن این مدت شود، بدون اینکه ملک واقعا مشکل خاصی داشته باشد.

بیشتر خریداران قبل از خرید خانه مورد نظر خود، از مشاور املاک تعداد روزهایی که خانه در لیستینگ بوده است را می‌پرسند.

Days On Market یا DOM، به تعداد روزهایی گفته می‌شود که یک لیستینگ، قبل از آن که وارد وضعیت انتظار شود، در سرویس‌های لیستینگ فعال بوده است.

وضعیت انتظار زمانی است که فروشنده با یک پیشنهاد موافقت کرده، اما معامله هنوز نهایی نشده است.

ولی DOM چطور می‌تواند بر روی تصمیم خریدار تاثیرگذار باشد؟ قبل از آن باید با واحد اندازه‌گیری «میانگین روز در بازار» آشنا شویم.

میانگین روز در بازار چیست؟

مشاوران املاک «میانگین روز در بازار» را حاصل تقسیم مجموع روزهای بازار تمام لیستینگ‌ها، بر تعداد لیستینگ‌ها می‌دانند. در بازاری که خریداران دست بالا را داشته باشند، معمولا DOM عدد بالاتری را نشان می‌دهد، چرا که زمان بیشتری برای فروش خانه‌ها لازم است. در بازاری که فروشندگان دست بالا را دارند، DOM رقم پایین‌تری است.

میانگین روز در بازار چه اهمیتی دارد؟

کدام یک مهم‌تر است؟ میانگین ۱۶ روز در بازار، یا تعداد روز در بازار هر کدام از لیستینگ‌ها، بصورت جداگانه؟

اگر شما خریدار هستید، آن چه اهمیت دارد، خانه‌ای است که می‌خواهید بخرید. اگر فروشنده‌ای هستید که خانه‌ او ۱۷ روز در بازار بوده است، شما به گروه ۵۰ درصد پایین‌تری سقوط کرده‌اید که خانه‌های‌شان در ماه گذشته به فروش رسیده است.

مطالعات نشان می‌دهد که هرچه خانه‌ای بیشتر در بازار بماند، مالک آن کم‌تر این شانس را دارد که ملک را به قیمت موردنظر خود بفروشد.

خریداران چه نگاهی به DOM دارند

وقتی خریداران می‌بینند ملکی به مدت طولانی در بازار باقی مانده است، متوجه می‌شوند که فروشنده دارد تمام تلاش خود را می‌کند تا آن را بفروشد، چرا که خانه هنوز در لیستینگ است و فروخته نشده است.

خریداران همچنین به این باور می‌رسند که احتمالا خانه مشکلی دارد که موجب شده است سایر خریداران از خیر آن بگذرند. این تصورات می‌تواند ذهن آن‌ها را در هنگام بازدید از خانه، مشغول کند. این مشکلات فرضی و بالقوه، احتمالا در ذهن آن‌ها می‌ماند، حتی اگر بصورت ناخودآگاه باشد.

اما هر دوی این پیش‌فرض‌ها می‌تواند نادرست باشد. خانه ممکن است به دلایل متعددی در بازار باقی بماند. این مطلب پنج دلیل اصلی را توضیح می‌دهد که می‌تواند باعث شود یک ملک در بازار بماند.

۱- قیمت‌گذاری بالا

شایع‌ترین دلیل طولانی شدن حضور خانه‌ها در بازار، قیمت‌گذاری بالای آن‌ها است.

گاهی فروشنده‌ها ممکن است قیمتی را برای ملک پیشنهاد بدهند، که بالاتر از سطح تحمل بازار باشد. این اتفاق عمدتا به دلیل بی‌توجهی یا بی‌اطلاعی از سطح قیمت‌ها در بازار و یا گاهی حتی تحت فشار یک مشاور که می‌خواهد فروشنده را به همکاری با خود ترغیب کند روی می‌دهد.

گاهی نیز فروشندگان می‌خواهند با گذاشتن قیمت بالاتر، بازار را تست کنند و شانس خود را برای یافتن خریداری که حاضر باشد چنین قیمتی را بپردازند، امتحان کنند. این یکی از بدترین اشتباهاتی است که یک فروشنده می‌تواند مرتکب شود.

۲- تاثیر شرایط بازار

فروشندگان همچنین ممکن است روی قیمت خاصی پافشاری کنند و تصمیم بگیرند تا زمانی که ارزش بازار املاک به مبلغ مورد نظر آن‌ها می‌رسد، صبر کنند. در بازاری که خریداران دست بالا را دارند، فروش خانه ممکن است بیشتر از فروش خانه در بازار فروشندگان، طول بکشد. خانه‌ای که در بازار فروشندگان ظرف پنج روز به فروش می‌رسد، در یک بازار راکد ممکن است فروش آن ۹۰ روز طول بکشد.

۳- بازدید از خانه مشکل دارد

اگر ملکی در اجاره‌ مستأجر باشد، ممکن است گرفتن وقت از مستاجر برای بازدید از خانه، دشوار باشد. از معامله‌ فروش ملک،‌ به جز مزاحمت بازدید خریداران، چیزی عاید مستاجر نمی‌شود. در بیشتر موارد، خانه‌های دارای Lockbox بیشتر از خانه‌های فاقد آن، مورد بازدید خریداران قرار می‌گیرند.

گاهی فروشندگان، خانه‌های خود را قبل از آن که واقعا آماده‌ بازدید خریداران باشند، در بازار قرار می‌دهند. آن‌ها ممکن است در طی ۳۰ یا ۶۰ روز نخست لیستینگ خانه‌ خود، مشغول تعمیر یا نقاشی آن باشند.

بله، در این مدت ملک آن‌ها در بازار بوده است، اما کسی از آن بازدید نکرده، یا خانه شرایط مناسبی برای بازدید نداشته است.

بعضی از فروشندگان ساعت‌های مشخص و محدودی را برای بازدید تعیین می‌کنند، مثلا ساعت ۹ صبح روزهای دوشنبه یا فقط ساعت ۵ تا ۶ بعدازظهر جمعه‌ها؛ و فکر می‌کنند که خریداران نیز از زمان‌بندی آن‌ها تبعیت خواهند کرد.

اما خریداران طبق برنامه‌ زمانی خودشان، به دیدن خانه‌ها می‌روند. اگر خانه‌ شما در ساعتی که خریدار آمادگی بازدید دارد، در دسترس نباشد، به احتمال زیاد آن خریدار را از دست خواهید داد.

۴- تاثیر میزان کمیسیون

مشاور املاک خریدار موظف است که تمام لیستینگ‌های مورد علاقه‌ خریدار را به او نشان دهد.

اما ممکن است برخی از آن‌ها از نشان دادن خانه‌هایی که کمیسیون کمتری از سایر ملک‌های رقیب می‌پردازند، خودداری کنند. این‌ها خانه‌هایی هستند که اغلب از سوی بنگاه‌های املاک تخفیف‌دار، لیست می‌شوند.

۵- نداشتن اطلاعات و عکس کافی در لیستینگ

سرانجام آن که اگر خانه‌ای فقط یک عکس در MLS داشته باشد، خریداران به احتمال زیاد از آن عبور می‌کنند و به سراغ خانه‌های دیگری می‌روند که چندین عکس از آن‌ها در MLS وجود داشته باشد.

پس اگر ملکی در بازار مانده، شاید به‌خاطر این است که عکس نداشته، وگرنه ممکن است ملک خیلی خوبی هم باشد.