وقتی خانه‌ای را می‌خریم یا می‌فروشیم، چطور قیمت واقعی آن را پیدا کنیم
آگاهی از قیمت واقعی ملک در بازار، مالکان را تا حد زیادی در برابر خطر فروش نرفتن ملک به مدت طولانی و خریداران را از خطر خرید ملک به قیمت بالاتر از ارزش واقعی در امان نگه می‌دارد
پرسش و پاسخ: فرزاد خمامی – ارزیاب رسمی املاک – تورنتو
فرخنده از آرورا – چند هفته پیش من مطلبی از شما خواندم که در پاسخ به یکی از خوانندگان هفته نامه خوب آتش توضیحات مبسوطی درباره‌ی بازار مسکن و روند قیمت‌ها و عوامل موثر بر آن داده بودید که من شخصا خیلی بهره بردم.
پرسش دیگری که من با توجه به تخصص شما دارم این است که چطور می‌توان قیمت واقعی برای یک ملک تعیین کرد؟ چه بخواهیم خانه‌مان را بفروشیم و یا بخواهیم خانه‌ای را بخریم. من خودم الان در پروسه خریدن خانه هستم و هر خانه‌ای که می‌بینم این دغدغه را دارم که آیا قیمتی که برای این خانه تعیین شده درست است؟ واقعا چقدر ارزش دارد من بابت این خانه پول بدهم؟ ممنون می‌شوم اگر در این زمینه هم راهنمائی کنید.
پاسخ: فرزاد خمامی، ارزیاب رسمی املاک – تورنتو
اولا ممنون از لطف شما و خوشحالم که مطلب پیشین من برای شما مفید بوده است. همان طور که شما هم به درستی اشاره کردید، این یک مساله و دغدغه اساسی و اصلی، هم برای فروشنده و هم برای خریدار است.
همان طور که حتما می‌دانید، ارائه و فروش املاک مسکونی در کلان‌شهر تورنتو معمولا از طریق سیستم داده‌های متمرکز انجمن املاک مسکونی (TREB) انجام می‌شود. هر ملک مسکونی در این سیستم یک برگه اختصاصی مستقل دارد که در آن مشخصات ملک و قیمت مورد درخواست در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد.
قیمت ملک معمولا براساس پیشنهاد مالک و با مشورت مشاور ملک تعیین می‌شود و البته خریدار هم می‌تواند قیمت مورد نظر خود برای خرید را پیشنهاد کند.
البته خارج از این سیستم هم، خرید و فروش ملک به‌صورت شخصی و براساس توافق بین خریدار و فروشنده هم انجام می‌شود، ولی خطرات این نوع معامله می‌تواند بسیار زیاد باشد که توضیح آن در محدوده این بحث نمی‌گنجد.
در بازار مسکن به طور طبیعی فروشندگان مایل هستند تا ملک خود را با حداکثر قیمت بفروشند. ولی املاک بسیاری در بازار بوده و هستند که به دلیل قیمت‌گذاری بالاتر از نرخ روز بازار، مدتها در بازار باقی می‌مانند و مالکان هم نمی‌دانند چرا خانه‌شان فروخته نرفته است.
از طرف دیگر تعدادی از خریداران هم بعد از اینکه ملکی را برای خرید انتخاب می‌کنند و آفر می‌دهند متوجه می‌شوند که قیمت آنها بالاتر از قیمت واقعی بازار بوده است. در چنین شرایطی وام‌دهندگان هنگام بررسی درخواست وام متقاضی، حاضر نمی‌شوند قیمتی که میان فروشنده و خریدار توافق شده را قبول کنند. نتیجه این می‌شود که خریدار مجبور به تهیه وام با بهره‌های بسیار بالا و کمرشکن شود و یا قرارداد را لغو کند که در این صورت باید متحمل خسارات فراوان شود. در مواردی هم با شکایت مالک موضوع به دادگاه کشیده شده است. این سناریو متاسفانه در سال‌های اخیر و به خصوص از سال ۲۰۱۷ تا کنون بسیار مشاهده شده است.
قیمت محله و همسایه‌ها
طبیعتا یکی از راه‌های پیدا کردن قیمت یک ملک، اطلاع یافتن از قیمت سایر ملک‌ها در همان محله است. اما بارها و بارها از من پرسیده‌اند: «چرا منزل مجاور ملک من به قیمتی بالاتر از قیمتی که من برای خانه‌ام گذاشته‌ام فروش رفته، ولی خانه من مدتها است در بازار بدون خریدار مانده است؟»
در پاسخ باید گفت این که یک ملک در نزدیکی منزل شما با قیمتی بالاتر و یا حتی پایین‌تر فروش رفته باشد، لزوما دلیل این نمی‌شود که شما هم خانه‌تان را به همان قیمت بفروشید.
ارزش روز قیمت یک ملک بستگی به عوامل بسیار زیادی دارد. در بسیاری از این موارد من متوجه شده‌ام که سوال‌کننده تنها یک اطلاعات کلی درباره منزل همسایه دارد. حتی به ندرت اطلاع دارند که ابعاد و مشخصات زمین و نیز مقدار زیربنای ملک مجاور چقدر است. حتی بارها آنها منازلی را به من معرفی می‌کنند که ماه‌ها از فروش آنها گذشته و طبیعتا دیگر مرجع مطمئنی برای ارزیابی قیمت نیستند.
به طور کلی باید گفت که عوامل زیادی در قیمت‌گذاری یک ملک موثر هستند از جمله: نوع سند و کاربری هر ملک، نوع ساختمان، مشخصات فنی و کاربری خاص آن و بسیاری از موارد دیگر که نیاز به بررسی کارشناسی دارند.
قیمت‌گذاری بانک‌ها و وام دهندگان
مرجع تعیین قیمت ملک برای بانک‌ها و وام‌دهندگان، ارزیاب‌های املاک (Apraiser) هستند. ارزیابان رسمی املاک باید دوره‌های آموزشی ویژه‌ای را بگذرانند و پس از چند سال کارآموزی طولانی و تخصصی می‌توانند مجوز تعیین ارزش املاک را از انجمن ارزیابان رسمی کانادا (Appraisal Institute of Canada) دریافت کنند.
یک ارزیاب موظف است که یک ملک را با توجه به ویژگی‌های مختص به آن و نیز وضعیت روز بازار، به طور عادلانه قیمت‌گذاری کند. با توجه به این که ارزیابان کاملا مستقل عمل می‌کنند و قیمت تعیین شده ملک بدون در نظر گرفتن روابط شخصی و مالی با طرفین معامله انجام می‌شود، قیمت ارزیابی‌شده مطمئن‌ترین مرجع برای تشخیص قیمت واقعی یک ملک مسکونی (یا تجاری) در بازار است.
با توجه به اینکه مبنای بانک‌ها و وام دهندگان برای پرداخت وام، گزارش ارزیابی رسمی انجام‌شده می‌باشد، اگر فروشنده یا خریدار خودشان ارزیابی درستی از قیمت واقعی ملک در بازار نداشته باشند، می‌تواند برای هر دوی آنها منجر به بروز مشکلات زیادی شود.
چرا قیمت پیشنهادی فروشنده یا خریدار گاهی با قیمت واقعی روز تفاوت دارد؟
تعیین قیمت روز بازار برای یک ملک نیاز به تخصص و تجربه حرفه‌ای دارد. مشاوران املاک در زمینه تخصصی فعالیت خود، مطابق با استانداردهای حرفه‌ای مورد تایید نهادهای نظارتی عمل می‌کنند و دارای مهارت لازم برای ارائه مشاوره عمومی در زمینه فروش یا انتخاب ملک هستند. ولی تعیین قیمت روز هر ملک مسکونی یا تجاری، نیاز به تخصص ویژه‌ای دارد. به همین دلیل است که وام‌دهندگان پیش از موافقت با پرداخت وام، از خدمات ارزیابان رسمی جهت تعیین قیمت روز ملک استفاده می‌کنند تا از ریسک هر اشتباه احتمالی در امان باشند.
توصیه اکید می‌شود که پیش از آنکه برای فروش یا خرید ملک تصمیمی بگیرید، حتما با یک ارزیاب رسمی، در مورد قیمت روز آن ملک و وضعیت بازار آن مشورت کنید.
آگاهی از قیمت واقعی ملک در بازار، مالکان را تا حد زیادی در برابر خطر فروش نرفتن ملک به مدت طولانی و خریداران را از خطر خرید ملک به قیمت بالاتر از ارزش واقعی در امان نگه می‌دارد.
در هر صورت، همان طور که قبلا هم ذکر شد، حتی اگر فروشنده و خریدار یک ملک، به قیمت بیش از حد واقعی بازار توافق کنند، وام‌دهندگان در هنگام بررسی وام، ملک را مجددا ارزیابی می‌کنند و برای آنها نظر ارزیاب ملاک خواهد بود.
