پنج نکته که پیش از خریدن کاندو باید از آن باخبر باشید
برای آن دسته از سرمایه‌گذاران کاندو که می‌خواهند مطمئن باشند که سازنده همان چیزی را تحویل خواهد داد که در تبلیغات وعده داده است، باید به خوشنامی او اهمیت زیادی بدهند
یکی از راه‌های مطمئن برای حفظ و ارتقای سرمایه، خرید خانه و زمین است. چه در شهر زندگی کنید و چه در روستا، ضرورت داشتن مسکن سبب می‌شود که بازار آن همواره داغ باشد. اما در این بازار پرسود اگر بی‌تجربه و خام عمل کنید، به راحتی کلاه سرتان می‌رود و به جای اینکه سودی به دست آورید، حتی سرمایه‌تان هم از دست می‌رود.
Harpreet Hans مشاور حقوقی املاک در میلتون انتاریو می‌گوید: «افراد زیادی را دیده‌ام که سه هفته مانده به تاریخ بسته شدن قرارداد، با یک توافق جدید ساخت کاندو به دفتر ما می‌آیند، در حالی که هیچ ایده‌ای از آنچه قرار است به دست بیاورند، ندارند. این دسته از خریداران اگر کاندو را با هدف سرمایه‌گذاری خریده باشند، ممکن است به شکل چشمگیری بازده سرمایه‌شان (ROI) کاهش یابد و در زمان قرارداد با مشکلاتی روبرو شوند.»
در این گزارش در نظر داریم ۵ نکته کلیدی را که سرمایه‌گذاران در زمان قرارداد ساخت یک کاندو باید مورد توجه قرار دهند، بررسی کنیم.
۱- حقوق و مزایای سازنده
سازنده حق دارد در صورتی که اساس کلی کاندو یا ارزش پولی و مالی آن را پایین نیاورد، تغییراتی را به صورت یکجانبه در سازه اعمال نماید. پروژه‌های ساختمانی جدید اغلب پیش از دریافت تاییدیه نقشههای مقدماتی و تاییدیه‌‌های نهایی مهندسی، شهرداری و کنترل معماری فروخته می‌شوند. به همین دلیل تمامی توافقنامه‌ها شامل یک بند باز است که به سازنده اجازه می‌دهد تغییرات متنوعی را در ملک ایجاد کند. سازندگان ممکن است بسیاری از مسائل بویژه طرح نقشه‌ها را برعکس کنند، اصلاحاتی در ملک ایجاد کنند که در نقشههای بازاریابی منعکس نشده باشد، بالکن‌ها، پنجره‌ها، درها و تزئینات را حذف یا جابجا کنند، ارتفاع سقف را تغییر دهند و… .
از همین رو، برای آن دسته از سرمایه‌گذاران کاندو که می‌خواهند مطمئن باشند که سازنده همان چیزی را تحویل خواهد داد که در تبلیغات وعده داده است، خوشنام بودن سازنده اهمیت زیادی دارد.
نکته بعدی اینکه مساحت ملک می‌تواند متفاوت با انتظارات اولیه سرمایه‌گذار باشد. در بسیاری از موارد، مساحت ملک حتی در توافقنامه قید هم نمی‌شود و فقط در مواد تبلیغاتی مورد اشاره قرار می‌گیرد که از نظر قانونی بخشی از توافقنامه نیست. علاوه بر این، در مواردی که مساحت ذکر می‌شود، محاسبه آن براساس بولتن شماره ۲۲ «تاریون» (Tarion Bulletin 22) صورت می‌گیرد که در اصل به سازندگان اجازه می‌دهد مساحت را بتن به بتن محاسبه کنند؛ در این شرایط ممکن است دیوارهای کاذب، عایق‌بندی‌ها و… مساحت واقعی فضای قابل استفاده ملک را کم کند. بنابراین سرمایه‌گذار برای اینکه سرمایه‌گذاری ایده‌آلی در خرید یک کاندو داشته باشد، باید احتمال تغییر در ترکیب‌بندی و فضای قابل‌استفاده ملک را بپذیرد.
مساحت ملک در برخی موارد حتی در قرارداد هم ذکر نمی‌شود، پس حواس‌تان باشد
۲- عقد قرارداد دو مرحله‌ای
قرارداد فروش کاندوهای تازه‌ساخت در دو مرحله بسته می‌شود. مرحله اول «قرارداد سکونت» است. این قرارداد مربوط به زمانی است که حق تصرف در ملک انتقال پیدا کرده و سرمایه‌گذار واحد مربوطه را از سازنده اجاره می‌کند. مرحله دوم نیز «قرارداد انتقال نهایی واحد» است. این مرحله زمانی انجام می‌شود که شرکت سازنده کاندو ثبت شده، سند انتقال پیدا کرده و وام مسکن به ثبت رسیده باشد. در دوره سکونت موقت که در فاصله دو قرارداد است، اجاره‌‌بها باید به سازنده پرداخت شود که شامل سه مورد زیر است:
- پرداخت بهره باقیمانده پول ملک به سازنده که قرار است هنگام بستن قرارداد انتقال نهایی واحد پرداخت شود (این بهره در حال حاضر با نرخ ۱۴/۳ درصد محاسبه می‌شود)
- پرداخت اجاره‌بهای معمول ماهیانه
- مالیات ماهیانه ملک
همچنین در مدت سکونت موقت که به طور معمول بین ۶ تا ۱۲ ماه است، هزینه‌های نگهداری (قبض‌ها، تلویزیون کابلی و غیره) برعهده خریدار است. زمان بستن قرارداد نهایی را سازنده اعلام می‌کند. از آن تاریخ، پرداخت اجاره سکونت قطع شده و پرداخت اقساط معمول وام مسکن آغاز می‌شود.
سرمایه‌گذاران نباید فراموش کنند که نرخ بهره‌‌های وام مسکن را نمی‌توان در مدت سکونت موقت ثابت نگه داشت، چرا که این نرخ‌ها تنها به مدت ۱۲۰ روز ثابت باقی می‌ماند. با وجود این، احتیاط حکم می‌کند که وام مسکن در دوره سکونت موقت قطعی شود، تا هرگاه سازنده آمادگی بستن قرارداد نهایی را پیدا کرد، خریدار بتواند به سرعت برای آن اقدام کند. به طور کلی در فرصت کوتاه بین اعلام تاریخ قرارداد نهایی و بستن آن، زمان کافی برای گذراندن روند درخواست وام مسکن وجود ندارد.
۳- سرمایه‌گذار در فاصله دو قرارداد، حق اجاره ملک را ندارد
در بیشتر توافقنامه‌های ساختمان‌های نوساز بندی قید می‌شود که در مدت سکوت موقت، خریدار حق اجاره دادن یک بخش یا همه ملک را ندارد. بنابراین براساس این بند اگر سرمایه‌گذار در این دوره ۶ تا ۱۲ ماهه، در جای دیگری سکونت داشته باشد و نتواند ملک خریداری شده را اجاره دهد، هزینه او بسیار بالا رفته و سود سرمایه‌گذاری‌اش کاهش می‌یابد. از این رو، ضروری است که در مهلت ۱۰ روزه بازاندیشی (فاصله زمانی دو قراداد) در مورد واگذاری حق اجاره به خریدار مذاکره شود.
در بسیاری از موارد، سازندگان با این شرط که آگهی اجاره ملک در وب‌سایت‌های «MLS» و «Kijiji» منتشر نشود، به صورت ضمنی حق اجاره دادن ملک را به خریدار می‌دهند. در مقابل، بعضی از سازندگان نیز در زمانی که خریدار قصد اجاره دادن ملک را دارد، او را در موقعیت خرید یا فروش آن قرار می‌دهند. پس ضروری است سرمایه‌گذاران پیش از هر اقدامی موضع سازنده را در این مورد به درستی درک کنند.
۴- مالیات کاهش‌یافته بر مصرف (HST Rebate)
سرمایه‌گذاران پیش از بستن قرارداد نهایی آمادگی پرداخت مالیات تقلیل یافته بر مصرف را داشته باشند. این مبلغ، بسته به قیمت کاندو، بین ۱۸ تا ۲۸ هزار دلار است. این تخفیف برای سرمایه‌گذارانی که ملک را برای یک سال پس از بستن قرارداد نهایی اجاره می‌دهند، از طریق طرح «بازپرداخت جدید مسکن‌های اجاره‌ای «آژانس بررسی درآمد کانادا»(CRA) بازپرداخت می‌شود، اما برای سرمایه‌گذارانی که در صدد فروش ملک پس از بستن قرارداد نهایی هستند، این مبلغ قابل بازگشت نیست. توجه داشته باشید بودجه لازم برای هزینه‌های اضافی را کنار گذاشته باشید.
۵- تعیین سقف پرداخت هزینهها در قرارداد اولیه
هزینه‌های بستن قرارداد نهایی یک کاندو نوساز می‌تواند بسیار سنگین باشد. بنابراین برای جلوگیری از شوک‌های بعدی، باید در زمان بستن قرارداد اولیه، هزینهها را محدود کنند. بیشترین هزینهها در زمان بستن قرارداد نهایی به مواردی مانند افزایش مخارج ساخت و ساز، تخصیص هزینه ساخت آثار هنری عمومی، هزینه حمل و نقل و … تعلق می‌گیرد. از دیگر هزینه‌های بستن قرارداد نهایی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- اصلاحیه‌های مالیات املاک
- نصب و راه‌اندازی سیستم‌های رفاهی (آب و برق و گاز و…) و تضمین هزینه‌های پرداخت نشده
- مشارکت در محوطه‌سازی
- هزینه‌های ضمانت اجرا و توافقنامه ساخت کاندو
- گواهی وضعیت
- مالیات‌های پرداخت شده برای زمین یا سازه
- هزینه‌ی ثبت نام برای ضمانت‌نامه «تاریون»
این هزینهها مازاد بر قیمت توافق شده برای خرید کاندو است که گاهی می‌تواند ایده‌آل‌ترین پیش‌خرید را به کابوسی برای سرمایه‌گذار بدل کند. بنابراین سرمایه‌گذاران ضروری است پیش از پذیرفتن توافقنامه‌های خرید کاندوهای نوساز، این مسائل را بررسی کنند تا ناآگاهی برای‌شان گران تمام نشود.
