علیرضا صدیقی: «پیشنهاد قیمت پیش از موعد» برای خریدن خانه چیست؟

ترجمه از: علیرضا صدیقی مشاور املاک مسکن – تورنتو

آیا تاکنون با اصطلاح پیشنهاد قیمت پیش‌ازموعد (pre-emptive offers) برخورد داشته‌اید؟ اگر این روزها در بازار مسکن فعالیت دارید حتما آن را شنیده‌اید.

اگر شما قصد خریدن خانه‌ای را داشته باشید باید پیشنهاد قیمت بدهید، روالی که همیشه بوده است. اما آنچه من می‌خواهم درباره آن صحبت کنم «پیشنهاد قیمت پیش‌ازموعد» است. این نوع پیشنهاد پیش از آنکه موعد تسلیم پیشنهادها فرا برسد،  از سوی خریدار ارائه می‌شود و به اندازه‌ای باید وسوسه‌انگیز و بالا باشدکه فروشنده متقاعد شود بدون دریافت سایر پیشنهادها ملک را به او بفروشد.

چند هفته پیش، از طرف یک کارگزار تعدادی برگه‌ی بازاریابی به دستم رسید. آنها در این برگه‌ها صحبت از قیمت یک ملک کرده بودند که قرار بود وارد بازار شود، و بعد سه تاریخ مشخص کرده بودند: تاریخ روزی که ملک در لیست فروش قرار می‌گرفت، تاریخی که ملک آماده‌ی دریافت پیشنهادهای متعدد قیمت (multiple offers) بود، و تاریخی که ملک آماده‌ی دریافت «پیشنهاد قیمت پیش از موعد» می‌شد. حالا پس از چند هفته، این ملک هنوز فروش نرفته است: آیا بخاطر این است که بقیه‌ی کارگزارها و مشتری‌های آنها احساس کرده‌اند که با آنها بازی می‌شود؟

در این چند سال اخیر رایج شده است که بعد از اعلام این که یک ملک قرار است به فروش برسد، دریافت پیشنهادها را چند روز عقب می‌اندازند. دلیل این کار آن است که فروشنده می‌تواند با خیال راحت اطمینان حاصل کند که ملک خود را به بالاترین قیمت می‌فروشد، مخصوصاً اینکه معاملات مسکن کاملاً به‌طور پیش‌بینی شده انجام نمی‌شود، به ویژه در بازار فعال و پرنوسانی که قیمت‌ها مدام در حال تغییر هستند.

ناکامی خریداران باعث شده تا این «پیشنهاد قیمت پیش از موعد» در بازار رواج یابد، یک خریدار حاضر می‌شود پیشنهادی به اندازه‌ی کافی بالا ارائه کند که فروشنده را متقاعد سازد بدون دریافت پیشنهادهای دیگر ملک را به او بفروشد. معمولاً قیمتی که پیشنهاد می‌شود آنقدر بالا هست که فروشنده‌ای که تحت استرس فراوان قرار دارد مجاب شود خود را چند روز زودتر از زیر فشار نشان دادن خانه و گرفتن پیشنهاد نجات دهد.

حالا این خوب است یا بد؟

من همه‌ی حالت‌ها را تجربه کرده‌ام: فروشنده‌هایی را دیده‌ام که به «پیشنهاد قیمت پیش از موعد» اعتنایی نکرده‌اند و در روزی که برای دریافت پیشنهاد قیمت در نظر گرفته شده کسی برای خرید ملک آنها اقدام نکرده است. همچنین دیده‌ام که فروشنده‌ای«پیشنهاد قیمت پیش از موعدی» را رد کرده و همان خریدار در روز تعیین شده جلو آمده و ملک را با قیمت بالاتری خریده است. هیچ فرمول قطعی در این مورد وجود ندارد، جز اینکه در نهایت فروشنده و کارگزار او باید همه‌ی انتخاب‌ها را بررسی کنند و به یاد داشته باشند که وظیفه‌ی کارگزار همواره تأمین منافع فروشنده است.

شورای مشاوران املاک انتاریو (RECO) می‌خواهد که اطلاع‌رسانی کافی به همه‌ی طرف‌های ذینفع صورت بگیرد و همه  «پیشنهاد قیمت‌های پیش از موعد» در لیست‌ها منعکس شود. هر مشاور املاکی می‌کوشد تا هم «پیشنهاد قیمت‌های پیش از موعد» و هم پیشنهاد قیمت‌های معمول را مد نظر قرار دهد، اما در هر حال طرف‌هایی که «برنده» نشوند، آشفته و مأیوس می‌شوند.

RECO به تازگی فرم جدیدی اضافه کرده است که کارگزار فروشنده را ملزم می‌سازد تا تمام پیشنهادهای ارائه شده برای یک ملک را ثبت نماید. این نهاد تصریح کرده است که فروشنده تنها مجاز به بررسی پیشنهادهایی است که کتباً ارائه گرددو پیشنهادهای شفاهی نباید به عنوان یک پیشنهاد رسمی تلقی شود.

در این بازاری که با کمبود تولید خانه روبروست، ای کاش راه‌حل ها و گزینه‌های بیشتری برای آرامش بخشیدن و اعتلای فرایند معامله وجود می‌داشت. اما به هرحال، ما به عنوان کارگزاران رسمی همواره به این قانون پایبند هستیم که سخن و تصمیم آخر از آن کارفرمای ماست. ما تنها می‌توانیم آنها را از انتخاب‌هایی که دارند آگاه کنیم و در نهایت باید طبق میل و دستور آنها عمل کنیم.