چطور برای خریدن خانه پیشنهاد بدهیم و چه نکاتی را باید رعایت کنیم؟

پرسش و پاسخ: یحیی دردشتی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

خسرو از ریچموندهیل – ما تقریبا یک سال است که به کانادا مهاجرت کرده‌ایم و در نظر داریم تا امسال خانه‌ای را خریداری کنیم. متوجه شده‌ایم اگر چه خیلی از مراحل خریدن خانه در اینجا مثل ایران است، ولی تفاوت‌هایی هم دارد. یکی از مواردی که با ایران متفاوت است دادن آفر برای خرید و بعد نقل و انتقال خانه است. متاسفانه هر کس هم یک اطلاعاتی می‌دهد که گاهی حتی با هم متناقض هستند. مثلا برای ارائه آفر خرید، یکی می‌گوید شما می‌توانید شرط بگذارید که اگر وام تایید شد خانه را بخرید ولی بعضی‌ها هم می‌گویند که هیچ شرطی نمی‌توانید بگذارید. خواستیم بدانیم که این کار دقیقا به چه صورت انجام می‌شود، چه مراحلی دارد و ما باید چه نکاتی را در نظر بگیریم.

اولا به شما تبریک می‌گویم. خریدن نخستین خانه برای مهاجران یکی از تصمیماتی است که نیاز به مطالعه و بررسی کافی دارد. همان طور که شما هم اشاره کردید تفاوت‌هایی در روند انجام معامله و خریدن و انتقال خانه و اسناد در بازار مسکن کانادا نسبت به ایران وجود دارد. بنابراین سوال شما بسیار سوال بجایی است و من سعی می‌کنم آن را برای شما توضیح بدهم.

طبیعتا شما تا به مرحله انعقاد قرارداد برسید می‌بایستی حتما مشاور مسکن باتجربه و مسلط به بازار و قابل اعتماد را انتخاب کرده و در جلسات اولیه و پیش از شروع به دیدن خانه‌ها، تمامی مراحل خرید را با او مرور کرده باشید. در ضمن از همه مهم‌تر از طریق مراجعه به یک مشاور وام مسکن باتجربه، مبلغ وام و حداکثر مبلغی که بانک موافقت کرده تا به شما وام بدهد را مشخص کرده باشید.

در این مدت حتما چندین خانه که با بودجه مورد نظرتان مطابقت داشته را دیده‌اید و بعد از همه‌ی این تلاش‌ها، سرانجام خانه‌ی مورد نظر خود را پیدا کرده‌اید. به عبارت دیگر، تصمیم‌تان را گرفته‌اید که می‌خواهید کجا زندگی کنید. حالا به این مرحله رسیده‌اید که چطور باید پیشنهاد خرید بدهید و گام بعدی شما چه خواهد بود؟

پیشنهاد خرید یا همان Offer در واقع یک پیشنهاد Proposal رسمی و حقوقی برای خریدن یک خانه است. اگر فروشنده با پیشنهاد شما موافقت و آن را امضا کند، خریدن این خانه از لحاظ حقوقی برای شما الزام‌آور خواهد شد. بنابراین، اگر از خدمات یک وکیل بهره می‌برید، قبل از ارائه‌ی پیشنهاد، با او صحبت کنید و مطمئن شوید که برای اجرای همه‌ی موارد مذکور در پیشنهاد خود، آمادگی دارید.

پیشنهاد خرید خانه را می‌توان به صورت مشروط ارائه کرد. به عبارت دیگر، شما می‌توانید پیشنهاد خود را به چیز دیگری، مانند تایید وام مسکن یا بازرسی از خانه، مشروط کنید. در این صورت، اگر هرکدام از شروط شما تحقق نیابد، می‌توانید پیشنهاد خود را تغییر دهید یا اینکه آن را لغو کنید، حتی اگر فروشنده قبلا با آن موافقت کرده باشد.

در بیشتر مواقع، پیشنهاد خرید خانه شامل اطلاعات زیر خواهد بود:

۱- نام شما، نام شخصی که خانه را می‌فروشد و آدرس خانه

۲- قیمت پیشنهادی شما، که می‌تواند پایین‌تر از قیمت درخواستی فروشنده باشد.

۳- هر موردی در خانه که می‌خواهید ضمن قیمت پیشنهادی، به شما تعلق گیرد، مانند پرده‌ها، فرش‌ها، لوازم خانه یا تجهیزات روشنایی

۴- جزئیات مالی، مانند میزان بیعانه‌‌ای که می‌خواهید بپردازید.

۵- تاریخ نهایی شدن معامله و تاریخی که می‌خواهید خانه را در اختیار بگیرید (معمولا ۳۰ تا ۹۰ روز بعد از تاریخ توافق)

۶- درخواست از فروشنده برای یک نسخه از نقشه‌ی فعلی زمین Current Land Survey

۷- تاریخ انقضای پیشنهاد (تاریخی که پیشنهاد شما دیگر اعتبار ندارد)، که معمولا ۴۸ تا ۷۲ ساعت بعد از ارائه‌ی پیشنهاد است.

۸- و هر گونه شروطی که می‌خواهید برای پیشنهاد خود قائل شوید، مانند اینکه بازرسی از خانه مشکلی را نشان ندهد، یا اینکه وام مسکن شما مورد تایید قرار گیرد.

• اگر در این مرحله تمایل دارید، وکیل شما پیشنهاد را بررسی می‌کند و پس از بررسی او، مشاور مسکن شما آن را به فروشنده تحویل خواهد داد. فروشنده می‌تواند پیشنهاد شما را بپذیرد، یا آن را رد کند، یا پیشنهاد متقابلی Counter-Offer ارائه دهد. پیشنهاد متقابل درواقع پیشنهادی برای فروش خانه به شماست، که با تغییراتی در پیشنهاد اولیه‌ی شما، مانند افزایش قیمت یا تغییر در تاریخ نهایی کردن معامله، ارائه می‌شود.
• سپس به عهده‌ی شماست که یا پیشنهاد متقابل را بپذیرید، یا آن را رد کنید، یا شما نیز پیشنهاد متقابلی ارائه دهید. کاملا مرسوم است که پیشنهادهای متقابل متعددی بین فروشنده و خریدار رد و بدل شود، بنابراین اگر چنین حالتی برایتان پیش آمد، هیچ نگران نباشید. اینها همه بخشی عادی از پروسه‌ی خرید خانه است. فقط حداکثر مبلغی را که مایل به پرداخت آن هستید، مد نظر داشته باشید و اگر با فروشنده نتوانستید به توافقی برسید که در محدوده‌ی بودجه‌ی شما باشد، آمادگی داشته باشید که از معامله صرف‌نظر کنید.
• بعد از آنکه پیشنهاد شما مورد موافقت قرار گرفت، فقط می‌ماند چند نکته‌ی نهایی که باید تکلیف آنها را معلوم کنید، تا خانه واقعا از آن شما شود. در روز نهایی شدن معامله، روزی که شما مالک خانه می‌شوید، وام‌دهنده‌ی شما همه‌ی پول وام مسکن را به وکیل شما تحویل می‌دهد و شما نیز همه‌ی پول پیش‌پرداخت را به وکیل می‌دهید، که معمولا این کار از طریق یک چک تضمینی انجام می‌شود. وکیل یا سردفتر همه‌ی حق‌الزحمه‌ها و سایر هزینه‌ها را از طرف شما پرداخت می‌کند و پول را به وکیل فروشنده تحویل می‌دهد. سرانجام آنکه، وکیل شما خانه را به اسم شما ثبت می‌کند و سند و کلیدهای خانه‌ی جدیدتان را در اختیار شما می‌گذارد.

به یاد داشته باشید که پیشنهاد خرید، قراردادی است که از لحاظ حقوقی الزام‌آور تلقی می‌شود. بنابراین، پیش از ارسال آن برای فروشنده، حتما با وکیل و مشاور مسکن خود آن را کاملا بررسی کنید.

شماره ۱۵۶ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید