چهار واقعیت که بازار مسکن کانادا بعد از ترامپ با آن روبرو می‌شود

انتخاب دونالد ترامپ، چهره مشهور بازار املاک و مسکن آمریکا (و حتی کانادا) ممکن است بر جزئی‌ترین بخش‌های بازار مسکن کانادا هم تاثیر بگذارد. آمدن او به عرصه سیاست در آمریکا ممکن است باعث تغییر بازپرداخت وام‌هایی شود که می‌گیریم. ریاست جمهوری او ممکن است قیمت مسکن را در شهرهای بزرگ کانادا افزایش دهد و احتمالا بر قیمت‌های خریدن کاتج در کانادا تاثیر بگذارد. در این مطلب می‌بینیم که چه‌طور پیروزی این غول بازار مسکن آمریکا می‌تواند همه چیز را در بازار مسکن کانادا تغییر دهد.

خبر پیروزی ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، همه را بهت‌زده کرده است. این پیروزی، بیش از آنکه میزان اعتماد را افزایش دهد، باعث شد سوالات زیادی در ذهن‌ها به وجود آید. در نخستین ساعت‌ها، قیمت دلار کانادا بلافاصله سقوط کرد؛ هر چند اوراق قرضه و طلای کانادا شاهد افزایش قابل توجهی بودند. اما بازار مسکن پس از این انتخاب چه سرنوشتی خواهد داشت؟

تاثیر بر نرخ بهره؛ نرخ‌ها پایین می‌ماند

تحلیل‌گران در چند هفته گذشته پیش‌بینی می‌کردند بانک مرکزی ایالات متحده به تدریج شروع به افزایش نرخ بهره کند؛ تصمیمی که می‌تواند نشان‌گر رشد آهسته اقتصادی این کشور باشد. اما حالا، پیروزی ترامپ ممکن است این استراتژی را خنثی کند.

قسمتی از مشکل آن است که وعده ترامپ مبنی بر کاهش ۱۱ میلیون کارگر (مهاجر غیرقانونی) تأثیر خطرناکی بر بازار کار آمریکا دارد؛ بازاری که درحال حاضر کم‌رونق است. نرخ بیکاری در ایالات متحده در ماه جون به پایین‌ترین نرخ خود یعنی ۹ / ۴ درصد رسید.

«فیل سوپر» مدیرعامل شرکت کانادایی مشاوره املاک Royal LePage (که در حال حاضر ۱۷ هزار مشاور املاک با آن کار می‌کنند) در این خصوص می‌گوید: «آمریکا در حال وارد شدن به مرحله‌ای است که اقتصاددانان آن را اشتغال کامل full employment می‌نامند. با اخراج این تعداد کارگر از بازار نیروی کار، ترامپ کسادی ناجوری را وارد فضای بیزینس آمریکا می‌کند.»

این برنامه به باور بسیاری از تاجران و اقتصاددانان برجسته، هم برای اقتصاد ایالات متحده و هم برای اقتصاد کانادا مخرب است.

حذف این تعداد کارگر و به وجود آوردن شرایطی که باعث کمبود نیروی کار شود، بیزینس را کند می‌کند. ضمن اینکه بیزینس‌ها برای جبران افزایش سریع دستمزدها، مجبورند سیاست‌های مالی انقباضی را در پیش گیرند. بانک مرکزی ایالات متحده برای مبارزه با انقباض اقتصادی ممکن است افزایش نرخ بهره‌ها را ممنوع کند. دلیل این تصمیم آن است که با پایین نگه داشتن نرخ بهره، بانک مرکزی آمریکا، بانک‌ها را برای قرض دادن پول و بیزینس‌ها را برای توسعه، تشویق خواهد کرد بانک مرکزی آمریکا این کار را از طریق استفاده از اعتبار ارزان انجام می‌دهد.

اما اکنون شش سال است که نرخ بهره در کانادا نزدیک به صفر است. شاید خیلی‌ها انتظار داشتند که بعد از این همه سال، بانک مرکزی کانادا نرخ بهره را بالاتر ببرد و بازده بهره را افزایش دهد. اما با این شرایط جدید که بر بانک مرکزی آمریکا حاکم می‌شود، بعید است بانک مرکزی کانادا نرخ بهره را افزایش دهد. به این ترتیب باید منتظر شرایطی باشیم که در آن کانادا و ایالات متحده نرخ بهره فوق‌العاده پایینی داشته باشند.

پیروزی ترامپ برای هر کسی که می‌خواهد خانه بخرد، احتمال هر گونه افزایش نرخ وام مسکن را در ابعاد گسترده از بین می‌برد؛ هر چند همان‌طور که در هفته‌های گذشته شاهد بودیم، مقررات جدید دولت فدرال در نهایت باعث شد دو بانک بزرگ و اصلی وام‌دهنده کانادایی یعنی TD و RBC نرخ بهره را در برخی از وام‌های مسکن خود به مقدار ناچیزی افزایش دهند. البته این پیش‌بینی بیشتر مربوط به تصمیم‌های دولت فدرال است و دولت‌های استانی، کماکان بر اساس شرایط خاص استان خود، مقررات جدیدی برای مالیات‌ها تعیین می‌کنند. به عنوان مثال دولت استان بریتیش‌کلمبیا، مالیات جدیدی برای خریداران خارجی در ونکوور تعریف کرد و وزیر دارایی انتاریو نیز اعلام کرد از ابتدای سال جدید میلادی به خریداران بار اولی مسکن معافیت‌های مالیاتی می‌دهد. این تصمیمات در نهایت ممکن است بر نرخ بهره تاثیرگذار باشد.

شاید خریداران هجوم بیاورند

پیروزی ترامپ می‌تواند برای فروشندگان مسکن در کانادا یک مزیت باشد. در واقع ممکن است کانادا شاهد افزایش تقاضا برای مسکن خود باشد. سوپر می‌گوید: «برخی آمریکایی‌ها ممکن است آن‌قدر ناامید و ناراحت باشند که راهی کانادا شوند.»

رای آوردن ترامپ حتما «برند کانادا» را تقویت خواهد کرد. تقاضای بیشتر ممکن است بهای املاک و مستغلات را به خصوص در شهرهای بزرگ افزایش دهد. البته این نگاه فرض را بر این می‌گذارد که دلار آمریکا ارزشش را از دست نخواهد داد و قدرت خرید نسبتا بالای یک خریدار ایالات متحده را در کانادا از بین نخواهد برد.

اگر آمریکایی‌ها تصمیم بگیرند وارد بازار کانادا شوند، فروشندگان خانه در شهرهای بزرگ شاهد تغییر قابل توجهی در شرایط بازار هستند. فراموش نکنیم دلار آمریکا هنوز حدود ۳۰ درصد قدرت خرید بالاتری نسبت به دلار کانادا دارد. البته فروشندگان مسکن در ونکوور نباید انتظار زیادی از این شرایط داشته باشند زیرا مالیات خریداران خارجی که در ماه آگوست گذشته معرفی شد، ممکن است بر علاقه به خرید ملک در این شهر تاثیر بگذارد.

تأثیر مثبت بر املاک تفریحی و مسافرتی Vacation Properties

انتخاب ترامپ شاید بزرگترین تأثیر را بر خانه‌های تفریحی و مسافرتی vacation Properties بگذارد. آمریکایی‌ها بزرگ‌ترین خریداران خارجی املاک کانادا هستند. سوپر می‌گوید: «بخشی از این موضوع به علت قدرت بالای دلار آمریکاست که تا حد زیادی املاک تفریحی ما را برای آنها قابل خرید کرده است.» اما کاهش ارزش دلار آمریکا می‌تواند به این معنی باشد که بازار املاکی که برای تعطیلات استفاده می‌شدند کساد می‌شود و این می‌تواند بازار املاک تفریحی کانادا را چندین سال تحت تأثیر قرار دهد.

برای مثال، نوا اسکوشیا و نیو برانزویک پیش از بحران مالی سال‌های ۲۰۰۸ – ۲۰۰۹ مقاصد بسیار محبوب آمریکایی‌ها بود. اما پس از بحران مالی جهانی، بهای کاتج‌ها و خانه‌هایی که در کنار دریاچه‌ها ساخته شده بودند، ۶۰ درصد سقوط کرد. برخی از این بازارها تقریبا بعد از یک دهه، هنوز در حال بازیابی خود هستند.

تأثیر نامشخص بر قیمت مسکن در کانادا

تأثیر انتخاب ترامپ به اینجا و امروز محدود نمی‌شود و حتما ادامه خواهد داشت. وعده‌های پیش از انتخابات ترامپ برای وضع تعرفه‌های سنگین بر کالاهای وارداتی چینی و «پاره کردن نفتا» می‌تواند به معنای یک جنگ تجاری باشد. این موضوع می‌تواند مانعی جدی برای اقتصاد کانادا به شمار رود؛ اقتصادی که درحال حاضر رشد آهسته‌ای دارد.

اگر بخواهیم نگاهی مقایسه‌ای داشته باشیم، مساله تجارت برای کانادا مهم‌تر از ایالات متحده است. آمریکایی‌ها راحت‌تر می‌توانند منزوی شوند زیرا خودشان ۳۲۵ میلیون نفر در بازار خود دارند. این درحالی است که کانادا کمتر از ۳۵ میلیون نفر جمعیت دارد. سوپر می‌گوید: «هر قدمی که آمریکا در راه حمایت از تولیدات داخلی خود بردارد، به اقتصاد کانادا آسیبی جدی خواهد زد.» شرایط اقتصاد کانادا به گونه‌ای است که هر گونه ضربه به آن می‌تواند رشد اقتصادی را آرام کند. ضمن اینکه این شرایط باعث بیشتر شدن فصل‌هایی می‌شود که شغل در کانادا کمتر است. یکی از بیشترین تاثیرات چنین موضوعی بر بازار مسکن محلی کاناداست.

کافی است به وضعیت استان آلبرتا و بهای پایین نفت فکر کنید تا تصویر بهتری از آنچه می‌گوییم داشته باشید.