چه عواملی ممکن است باعث شود تا بازار مسکن سقوط کند
عوامل مختلفی ممکن است باعث نوسانات بازار مسکن شود؛ بازارهای دیگر کانادا، شرایط بازار جهانی و چیزهایی از این دست. حتی گاهی برخی از این عوامل ممکن است مثل زلزله یا سیل، رویدادی طبیعی باشد. کارشناسان و برنامه‌ریزان کانادا بر اساس همین پیش‌فرض‌ها، سناریوهایی را تدارک می‌بینند که در صورت روی دادن هر کدام از این اتفاقات، بتوانند برای آن آماده باشند. در این مطلب می‌بینیم که اگر در سال‌های آینده نرخ بیکاری افزایش یابد یا قیمت نفت از این هم کمتر شود، چه اتفاقاتی در بازار مسکن روی خواهد داد.
این مطلب را در صفحه مسکن شماره جدید هفته‌نامه چاپی آتش منتشر کرده‌ایم.
شما می‌توانید برای دانلود شماره ۱۴ هفته‌نامه چاپی آتش اینجا را کلیک کنید.
اگر قیمت نفت به ۳۵ دلار برسد و به مدت پنج سال ثابت بماند، قیمت خانه می‌تواند ۲۶ درصد کاهش یابد. این یافته جدیدی است که به خوبی نشان می‌دهد بازار نفت تا چه حد می‌تواند بر بازار مسکن در کانادا تاثیر بگذارد.
ضمن اینکه طبق آمار شرکت رهن و مسکن کانادا CMHC در این شرایط احتمال رسیدن نرخ بیکاری کانادا به ۱۲.۵ درصد هم وجود دارد. ایوان سدال مدیر کل اجرایی CMHC در مراسم ناهار رسمی انجمن کانادایی نیویورک می‌گوید اگر این اتفاق بیفتد قیمت مسکن ۲۶ درصد کاهش خواهد داشت. سیدال البته انتظار ندارد این سناریو نتیجه بدهد اما یکی از چند سناریویی است که آژانس فدرال آن را بررسی کرده تا بتواند خطرهای پیش روی بازار مسکن کانادا را برآورد کند.
نفت غرب تگزاس به عنوان نماد نفت آمریکای شمالی، در حال حاضر کمتر از ۴۵ دلار به ازای هر بشکه معامله می‌شود. نرخ بیکاری در کانادا نیز هفت درصد است. سناریوی بدبینانه‌تری که در CMHC طرح شده این است که پایین آمدن قیمت جهانی نفت می‌تواند قیمت مسکن را تا ۴۴ درصد کاهش دهد. با چنین پیش‌فرضی، کاهش یا نزول قیمت‌ها می‌تواند سرمایه‌گذاری‌های تجاری را متوقف کرده و نرخ بیکاری را به ۱۶ درصد برساند.
تاثیر رشد بیکاری بر افزایش قیمت‌ها
برای بازار مسکن، نرخ بیکاری از افزایش نرخ بهره خطر جدی‌تری است. بیکاری می‌تواند منجر به این شود که مردم سریعا به فکر فروش افتاده و در پرداخت‌ها کوتاهی کنند. سیدال می‌گوید: «در حال حاضر میزان بالای بدهی خانه‌داران کانادایی آنها را بیشتر از همیشه آسیب‌پذیر کرده است.»
در حال حاضر CMHC میزان پایینی از بدهی‌های معوقه مردم به وام‌های مسکن را تجربه می‌کند. این میزان در ماه سپتامبر۳۵ صدم درصد بوده است.
آژانس متعهد است که در زمینه ثبات بازار مسکن و و سیستم مالی مشارکت کند و به عنوان بخشی از این فرایند سعی می‌کند اثرات وارده بر بازار مسکن کانادا را از جنبه‌های مختلف اقتصادی بررسی کند. سیدال برخی از موارد را مربوط به طبیعت می‌داند.
یکی از آنها زلزله بزرگ ۹ ریشتری در ونکوور است که باعث نابودی وام‌دهندگان و همچنین سقوط ۳۰ درصدی قیمت مسکن خواهد شد.
سیدال می‌گوید: «سناریوی نفت ۳۵ دلاری پنج ساله یک سناریوی مهم در CMHC به حساب می‌آید که جهت تنظیم سطوح سرمایه برای بیمه وام و رهن از آن استفاده می‌شود.»
CMHC می‌گوید سرمایه مناسب برای چنین وضعیتی را خواهد داشت و برای مواجهه با چنین شوکی به پول مالیات نیازی ندارد. هر چند میزان بودجه‌ای که به دولت فدرال اختصاص می‌یابد، کاهش خواهد یافت.
چشم‌اندازهای کنونی در مورد ریسک نفت
چشم‌انداز کنونی بازار مسکن نشان می‌دهد تغییر قیمت نفت در آینده مهم‌ترین مساله منطقه‌ای در اقتصاد کانادا خواهد بود. قیمت نفت از سال گذشته ۵۰ درصد کاهش یافته و شرکت‌های نفت کانادایی را مجبور کرده بیشتر مراقب سرمایه‌گذاری‌ها و مشاغل خود باشند. این مسئله به اقتصاد نواحی نفت‌خیز ضربه بیشتری وارد کرده است. بیشتر تحلیل‌گران پیش‌بینی می‌کنند در سال ۲۰۱۶ قیمت نفت افزایش می‌یابد. در حالی که برخی دیگر می‌گویند نفت به نزول قیمت خود ادامه خواهد داد.
CMHC می‌گوید در حال حاضر این سیر نزولی در آلبرتا با رشد میزان صادرات در بریتیش کلمبیا و انتاریو جبران شده است.
آنها می‌گویند: «در حالی که کاهش طولانی مدت قیمت نفت باعث ایجاد رشد ناکافی در تولید ناخالص داخلی در سال ۲۰۱۵ شده است اما افزایش استخدام و کاهش نرخ بهره بانکی به نفع بازار مسکن بوده است.»
طبق آمار انجمن املاک و مستغلات کانادا، قیمت مسکن در کانادا تا ماه اکتبر، شش درصد در سال افزایش داشته است.
CMHC برای سال آینده، شرایط مختلفی را ترسیم می‌کند؛ از یک کاهش قیمت چهار درصدی تا یک افزایش ۵.۶ درصدی. فراموش نکنیم که بازارهای کانادا یکسان و هماهنگ نیستند.
طبق این پیش‌بینی‌ها قیمت بالای مسکن در بازارهای تورنتو و ونکوور به حالت عادی برمی‌گردد و علت آن بالا رفتن میزان نرخ رهن خواهد بود. ضمن اینکه در سال آینده با کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز روبرو خواهیم شد.
بر اساس پیش‌بینی‌ها، قیمت پایین نفت و سیر نزولی اقتصاد در چین به ناپایدار شدن شرایط بازار کمک فراوانی می‌کند اما در عین حال پتانسیل‌هایی برای رشد بیش از حد انتظار در ایالات متحده وجود دارد.
سناریوی پایه این چشم انداز پنج ساله بازار مسکن کانادا، در واقع افزایش ۹.۱ درصدی قیمت‌ها و همچنین رسیدن نرخ بیکاری به ۶.۶ درصد است.
