چینی‌ها چقدر سرمایه به بازار مسکن کانادا آورده‌اند؟
در بازارهای بسیار داغ مسکن تورنتو و ونکوور، سرمایه‌گذاران خارجی دقیقاً چقدر فعالیت دارند؟ سوال درباره سهم سرمایه‌گذاران چینی در بازارهای مسکن تورنتو و ونکوور پرسشی است غیر قابل پاسخ. شاید هم بتوان گفت یک سؤال میلیون دلاری است. و البته شاید آن طور که پیتر روتلج کارشناس اقتصادی National Bank می‌گوید یک سؤال چند میلیارد دلاری. در این مطلب به دنبال پاسخ به این سوال هستیم و می‌بینیم که روتلج بر اساس چه روشی تخمین زده است که میزان سرمایهگذاری چینی‌ها در بازار مسکن تورنتو و ونکوور چه میزان است. این اعداد می‌تواند تصویر دقیق‌تری از شرایط این روزهای بازار داغ املاک این دو شهر به دست دهد.
طبق برآوردی که روتلج انجام داده است، سال گذشته خریدارن چینی در بازار مسکن ونکوور ۱۲/۷ میلیارد دلار و در بازار مسکن تورنتو ۹ میلیارد دلار خرج کردهاند؛ به ترتیب معادل ۳۳ و ۱۴ درصد کل فروش مسکن صورت گرفته در این دو شهر.
۳۰ میلیارد دلار سرمایهگذاری چینی‌ها در بازار مسکن امریکا
روتلج به دلیل نبود اطلاعات مربوط به کانادا، به ناچار از اعداد و ارقام مربوط به ایالات متحده استفاده و تلاش کرد به کمک آمار انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا (NAR) و مطالعات به عمل آمده توسط روزنامه‌ی فایننشیال‌تایمز، برآوردی از سطح سرمایهگذاری خارجی در بازارهای مسکن همسایه‌ی شمالی به دست آورد.
او مطالعه‌ی خود را منحصر به سرمایه‌گذاران چینی کرد: «چرا که شواهد نشان می‌دهد جریان سرمایه‌ای که بازارهای تورنتو و ونکوور را تحت تأثیر قرار داده است آشکارا از سمت چین به اینجا می‌آید.»
بر اساس آخرین نمودار سالانه‌ی NAR در مورد فعالیت‌های بین‌المللی در زمینه‌ی خرید مسکن، که شامل برآورد این سازمان از سرمایه‌گذارای‌های خارجی در بازار مسکن ایالات متحده می‌شود، در سال منتهی به مارچ ۲۰۱۵ چینی‌ها در مجموع ۲۸/۶ میلیارد دلار در بازار مسکن آمریکا سرمایهگذاری کردهاند.
روتلج به این نتیجه‌ی بدیهی رسید که سرمایهگذاری در دو بازار مسکن داغ کانادا باید درصدی از این مقدار باشد. اما به قول خودش: «سؤال اینجاست که چه درصدی.»
تحقیق بر روی سرمایه‌داران چینی
او برای پاسخ به این سؤال به سراغ مطالعه‌ای رفت که فایننشیال تایمز در آگوست ۲۰۱۵ و با تحقیق از ۷۷ سرمایه‌دار و شخصیت با نفوذ چینی انجام داد. روتلج تأیید می‌کند که: «اندازه‌ی نمونه‌ی آماری این مطالعه به اندازه‌ی کافی و رضایت‌بخش بزرگ نیست.»
اما همین نیز می‌توانست شمایی کلی از واقعیت را به او نشان دهد. بر اساس نتایج این مطالعه، از میان کسانی که خارج از چین اقدام به خرید مسکن کردهاند، ۳۳/۵ درصد در ایالات متحده، ۱۱/۷ درصد در ونکوور، و ۸/۳ درصد در تورنتو دست به این کار زده‌اند: «بر اساس داده‌های این مطالعه می‌توان این فرض را مطرح کرد که در مقابل هر چهار سرمایه‌گذار چینی که در ایالات متحده اقدام به خرید مسکن می‌کنند، یک سرمایه‌گذار در تورنتو دست به این کار می‌زند و در مقابل هر سه سرمایه‌گذار چینی که در ایالات متحده اقدام به خرید مسکن می‌کنند، یک سرمایه‌گذار در ونکوور دست به این کار می‌زند.»
با مقایسه‌ی این نسبت‌ها و حجم کلی سرمایهگذاری چینی‌ها در بازار مسکن آمریکا مطابق با آمار NAR، روتلج برآوردهای خود از بازار مسکن کانادا را به دست آورد.
سهم آنها از بازار مسکن ونکور و تورنتو
نتایج به دست آمده توسط روتلج ممکن است در مورد مالکیت خارجی کاندوها با یافته‌های شرکت وام و مسکن کانادا هم‌خوانی نداشته باشد. بنابر مطالعه‌ای که این شرکت در ۲۰۱۵ بر روی میزان خالی بودن آپارتمان‌های کاندو انجام داد، مشخص شد که در تورنتو ۵/۸ درصد و در ونکوور ۵/۴ درصد واحدهای کاندو تحت مالکیت خارجی قرار دارند.
روتلج می‌نویسد: «در جامعه‌ای باز و پذیرای مهاجرت مانند کانادا، دیدن اینکه جریان مهاجران و سرمایه‌های خارجی به سمت تورنتو و ونکوور بر قیمت‌های مسکن در این دو شهر مؤثر بوده است برای ما جای تعجب ندارد.» او چند فرهنگی، سیستم‌های آموزش و بهداشت و پروسه‌ی روان شهروندی را از جمله عوامل جذابیت کانادا بر می‌شمارد.
روتلج درباره‌ی علت نبود اطلاعات جامع در کانادا درباره‌ی مالکیت خارجی املاک نیز ایده‌‌ی خودش را دارد: «توجه به تأثیرات جریان خارجی سرمایه بر افزایش قیمت مسکن، می‌تواند نگرانی‌های بی‌حاصلی به بار بیاورد و نگرانی از بیشتر شدن بی‌دلیل تنش‌ها ممکن است برخی‌ها را از مطالعه‌ی این موضوع منصرف کرده باشد. این نگرانی‌ها گرچه قابل درک و از روی حسن نیت است، از نظر ما موردی ندارد. مطمئنا می‌توان مسائل مربوط به مهاجرت، سرمایهگذاری خارجی و افزایش قیمت مسکن را به گونه‌ای مورد مطالعه قرار داد که با اصول و معیارهای این کشور در رابطه با مهاجران و مسائل چند فرهنگی مطابقت داشته باشد.»
اندی یان، یک طراح شهری و عضو پیشین کارگروه قیمت مسکن شهرداری ونکوور، در نوامبر ۲۰۱۵ هنگامی که گزارشی درباره‌ی تعداد احتمالی مالکان خارجی در سه منطقه‌ی ونکوور منتشر ساخت، ناخواسته مجادله‌ی شدیدی را برانگیخت.
منتقدان در آن زمان می‌گفتند که گزارش نژادپرستانه است. یان اسم‌های چینی غیرانگلیسی را به عنوان نشانه‌ای از خارجی بودن مالک تلقی کرده بود.
بودجه ناچیز دولتی برای پژوهش
دولت فدرال در بودجه سال ۲۰۱۷-۲۰۱۶ مبلغ ۵۰۰,۰۰۰ دلار برای سازمان آمار کانادا کنار گذاشته است تا به شکل عمیق‌تری به این مسئله بپردازد؛ مبلغی که به قول روتلج اندکی بیش از یک چهارم قیمت یک خانه‌ی ویلایی در ونکوور است.
به نظر می‌رسد هنوز تا به دست آمدن نتیجه‌ای قابل لمس از تلاش‌های جدید زمان زیادی باقی مانده است.
فعلاً کار روتلج دست‌کم به اندازه‌ی کارهای دیگری که در مورد سرمایهگذاری خارجی در بازار مسکن کانادا انجام شده است اعتبار دارد و می‌تواند تصوری کلی از موضوع در اختیار ما قرار دهد.
