کانادا؛ همه چیز آرام است، چرا؟ بازار مسکن در بقیه کشورها چه خبر؟

اسپانسر ویژه: مجتبی عسگریان – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

آرامش و کند شدن افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها، مشخصه اصلی بازار مسکن امروز کاناداست. بازاری که تا دوسال پیش چنان هیجان‌زده شده بود که قیمت‌ها را باید به روز رصد کرد و خریدار تحت یک فشار ویرانگر مجبور به خرید می‌شد.

حالا این بازار آرام به فروشنده و خریدار این فرصت را می‌دهد که هر دو با آرامش و درنظر گرفتن شرایط عادی بازار مسکن برای خود تصمیم بگیرند. بخشی از این تغییر ناشی از قوانین جدید استرس تست برای گرفتن وام و نیز بالا رفتن بهره‌های وام مسکن است؛ پس آیا این شرایط فقط به بازار مسکن در کانادا اختصاص دارد؟

این مطلب نشان می‌دهد که علاوه بر دلایل تاثیرگذار داخلی عوامل دیگری هم هستند که بر بازار جهانی تاثیر می‌گذارند؛ در حدی که کارشناسان در استرالیا هشدار داده‌اند که این کشور ممکن است بدترین رکود مسکن در ۱۳۰ سال گذشته‌ را تجربه کند.

این مطلب به تببین همین مساله پرداخته است.

بازار املاک مسکونی کانادا طی یک سال گذشته، به شکل چشمگیری آرام شده است؛ واقعیتی که صاحب‌نظران این حوزه آن را ناشی از تست استرس جدید و سختگیرانه‌ی وام مسکن و افزایش نرخ‌های بهره می‌دانند.

این وضعیت بر دامنه‌ی وسیع‌تری از اقتصاد کانادا تاثیرگذار بوده است. رشد سالانه تولید ناخالص ملی کانادا در سه‌ماهه‌ی چهارم سال ۲۰۱۸، به نرخ حلزونی ۴ دهم درصد کاهش پیدا کرده است که یکی از دلایل تاثیرگذار آن را باید در کاهش سرمایه‌گذاری در بخش املاک مسکونی جستجو کرد، چرا که این بخش نسبت به یک سال گذشته، با افت ۵ / ۷ درصدی مواجه بوده است.

بازارهای مسکن، از نیویورک گرفته تا چین، به دلیل بالا رفتن هزینه‌های اخذ وام و در بسیاری از موارد به دلیل سال‌ها روند صعودی قیمت‌ها که خرید مسکن را از دسترس بسیاری از مردم خارج کرده است، در رخوت به سر می‌برد.

عوامل دیگری نیز در سطح جهانی تاثیرگذار بوده است، از جمله عقب نشینی طبقه‌ سرمایه‌گذاران چینی، که تقاضا برای مسکن را در گوشه و کنار دنیا بالا برده بودند. شاید این وضعیت بیش از هر جای دیگری در استرالیا نمود پیدا کرده باشد.

بازار مسکن استرالیا در وضعیت تصحیح کامل قیمت‌ها قرار گرفته است، به گونه‌ای که سرعت کاهش قیمت‌ها در سیدنی و ملبورن،‌ در دهه‌های اخیر بی‌سابقه بوده است. کارشناسان اخیرا هشدار داده‌اند که این کشور ممکن است بدترین رکود مسکن در ۱۳۰ سال گذشته‌ را تجربه کند.

دست‌کم فعلا چشم‌اندازهای خیلی سختی برای بازارهای مسکن کانادا پیش‌بینی نمی‌شود. اما این روزها برخی از رکوردهای چند دهه اخیر در کانادا در حال شکسته شدن است و همین حکایت از آن دارد که ممکن است با چیزی فراتر از یک سازگاری مجدد کوتاه‌ مدت با سیاست‌های جدید وام مسکن مواجه باشیم. در ادامه چند پدیده‌ رکوردشکن که نشان می‌دهد در حوزه‌ی املاک و مستغلات کانادا، به یک نقطه‌ عطف واقعی رسیده‌ایم را مرور می‌کنیم.

۱- برای نخستین بار در تاریخ، تعداد وام‌های مسکن در کانادا کمتر از سال گذشته است

انجمن بانکداران کانادا گزارش می‌دهد که در پایان اکتبر ۲۰۱۸، تعداد ۴٬۷۵۶ میلیون وام مسکن در ده بانک بزرگ کانادا ثبت شده است. این رقم ۳ دهم درصد کمتر از مدت مشابه در سال پیش از آن به شمار می‌آید.

Stephen Punwasi، تحلیل‌گر اطلاعات در Better Dwelling می‌گوید این نخستین بار در تاریخ ثبت این اطلاعات است که تعداد وام‌های مسکن، در طی یک دوره‌ی یک ساله کاهش یافته است.

واقعیت این است که سرعت خروج وام‌های مسکن قدیمی از دفاتر وام‌دهندگان کانادایی، بالاتر از ورود وام‌گیرندگان جدید است. اگر این را نیز مد نظر داشته باشیم که وام‌های مسکن قدیمی، دهه‌ها پیش پرداخت شده‌اند، یعنی زمانی که جمعیت کانادا به مراتب کمتر بوده است، درک بهتری از اهمیت این موضوع پیدا می‌کنیم.

۲- بازار مسکن ونکوور از سال ۱۹۸۵ هرگز چنین آرام نبوده است

Steve Saretsky، وبلاگ‌نویس و مشاور برجسته‌ املاک محلی در ونکوور می‌گوید در فوریه‌ سال جاری تعداد ۱,۴۸۴ مورد فروش خانه در منطقه‌ ونکوور بزرگ به ثبت رسیده است که ۳۳ درصد کمتر از سال قبل از آن بوده و پایین‌ترین رکورد برای ماه‌های فوریه از سال ۱۹۸۵ به شمار می‌آید. در این ماه فقط ۹۸ خانه‌ تک‌خانواری معامله شده است.

موضوع هنگامی تامل‌برانگیز می‌شود که در نظر داشته باشیم جمعیت منطقه در سال ۱۹۸۵، تنها حدود سه پنجم جمعیت امروز آن بوده است. بر اساس محاسبه‌ سرانه، وضعیت فعلی ممکن است درواقع راکدترین بازار مسکن در ونکوور از زمان رکود بزرگ باشد.

ونکوور به عنوان گران‌ترین بازار مسکن کانادا، در این مدت بیشترین تاثیر را از تست استرس وام مسکن و افزایش نرخ‌های بهره گرفته است. حالا مالیات استانی خریداران خارجی و مالیات جدید شهرداری بر خانه‌های خالی را نیز به موارد قبلی اضافه کنید، تا به یک دستور غذایی کامل برای رکود بازار برسید.

رئیس انجمن املاک و مستغلات ونکوور در مصاحبه‌ سال گذشته خود با وب‌سایت HuffPost گفته بود: «قیمت‌ها آنقدر بالا رفته است که دیگر در دسترس خریداران محلی قرار ندارد. کسی باقی نمانده است که با این قیمت‌ها خریدار باشد.»

۳- میزان بدهی خانوارهای کانادایی با کندترین سرعت در حال افزایش است

حجم بدهی کانادایی‌ها چندین دهه است که سیر صعودی دارد، هم به لحاظ کلی و هم به نسبت درآمدها. این امر هم در اوضاع خوب و هم اوضاع بد، صادق بوده است.

بنابراین مسلما جای تامل دارد که آهنگ رشد بدهی خانوارها، به ضعیف‌ترین شتاب خود از سال ۱۹۸۳ کاهش یافته و بر اساس داده‌های بانک مرکزی کانادا در ماه ژانویه، نسبت به زمان مشابه سال گذشته، تنها ۱ / ۳ درصد افزایش داشته است.

با توجه به این که کانادایی‌ها بیشترین میزان بدهی را در میان کشورهای عضو گروه G7 دارند، کاستن از آهنگ رشد بدهی‌ها یکی از اهداف تست استرس وام مسکن بوده است. بنابراین، دست‌کم این سیاست‌گذاری را از این نظر می‌توان موفق توصیف کرد.

۴- میزان ساخت و ساز، با وجود رشد بالای جمعیت، به کمترین سطح در سه سال اخیر رسیده است

طبق گزارش نهاد وام مسکن و خانه‌سازی کانادا – CMHC، میزان ساخت و ساز در کانادا، در ماه فوریه، با کاهش ۶ / ۱۳ درصدی مواجه بوده و به حدود ۱۷۳ هزار دستگاه در سال کاهش پیدا کرده است. این کمترین میزان ساخت و ساز واحدهای جدید در سه سال اخیر به شمار می‌آید.

سازندگان خانه آشکارا از رخوت موجود در برخی از بزرگترین بازارهای کانادا ترسیده و انگیزه‌ خود را برای دست به کار شدن در پروژه‌های جدید از دست داده‌اند.

ولی این دست کشیدن‌ها در زمانی اتفاق می‌افتد که تقاضا برای خانه‌های جدید در حال افزایش است. دولت کانادا در مواجهه با کمبود فزاینده‌ نیروی کار ناشی از پیر شدن جمعیت کانادا، میزان پذیرش مهاجران را در سال‌های اخیر به بالای ۳۰۰ هزار نفر در سال رسانده است.

نتیجه آن که کانادا اکنون بالاترین رشد جمعیت را در میان کشورهای G7 دارد و این سرعت رشد جمعیت در خود کانادا نیز، از دهه‌ ۱۹۸۰ به این سو، بی‌سابقه بوده است.

تنها در منطقه‌ی تورنتوی بزرگ، سالانه حدود ۱۰۰ هزار نفر به جمعیت اضافه می‌شود، که نشان می‌دهد چرا با وجود کاهش قدرت خرید و رسیدن آن به کمترین سطح در چند دهه‌ اخیر، اجاره‌ها و قیمت کاندوها همچنان سیر صعودی خود را حفظ کرده است.

در میانه‌ سیاست‌هایی که رشد سریع‌تر جمعیت را تشویق می‌کند و سیاست‌هایی که به تشویق کاهش رشد قیمت‌های مسکن می‌پردازد، به سختی می‌توان پیش‌بینی کرد که نتیجه در نهایت چه خواهد شد.

شماره ۱۸۵ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید