کرونا و بازار امروز املاک تورنتو؛ ۷ نکته که کارشناسان می‌خواهند شما بدانید

در ماه فوریه و قبل از آن که کووید ۱۹ از راه برسد، بازار املاک منطقه تورنتو بسیار داغ بود، طوری‌که قیمت‌های خانه در مقایسه با یک سال پیش از آن ۱۷ درصد رشد داشت.

اما بعد از ورود کووید ۱۹، با وجود آنکه بخش املاک و مستغلات در فهرست خدمات ضروری قرار گرفت، اما بازار در میانه ماه مارچ با ورود به دوران تعطیلی‌ها، تقریبا به‌طور کامل متوقف شد و در اپریل، شاهد کاهش ۷۰ درصدی در میزان فروش بودیم. با این حال در ماه جون شاهد یک جهش در میزان معاملات و قیمت‌ها بودیم که در ماه جولای هم ادامه داشت.

تا به حال تحلیل‌های مختلفی درباره تاثیر پاندمی کرونا بر بازار املاک و مستغلات و پیش‌بینی آینده این بازار صورت گرفته است. به‌عنوان مثال، در نشست آنلاین بازار املاک‌ که به تازگی در وب‌سایت MoveSmartly.com و با همکاری Realosophy، برگزار شد، کارشناسان خبره‌ای حضور داشتند و بیش از ۲۰ ساعت مصاحبه با حضور آنها ضبط شد.

شما می‌توانید در مطلب پیش رو، ۷ مورد از مهمترین نکاتی که توسط این کارشناسان مطرح شد را بخوانید و بازار فعلی املاک تورنتو که از پاندمی متاثر شده را بیشتر بشناسید.

۷ نکته اصلی در این گزارش

• یک جهش تند پس از یک رکود ناگهانی که بر اثر کرونا اتفاق افتاد
• کارمندان یا کارکنان بخش خدمات؟ چه کسانی می‌توانند در این اوضاع خانه بخرند؟
• اتفاقی که باعث شده خریداران به حومه‌ها و Cottage Country
  رو بیاورند
• شواهد نشان می‌دهد که اجاره خانه ارزان‌تر خواهد شد
• وضعیت بازار کاندو در شرایط دوران کرونا
• بالا رفتن بدهی‌ها، برای خانواده‌ها و بازار املاک دردسرساز است
• آیا کانادا و منطقه تورنتو، در بلندمدت باز هم جذاب و پر رونق خواهند بود؟

 

در گفتگوهایی که با کارشناسان برتر بازار املاک در خلال بحران کووید ۱۹ انجام شده، فاکتورهای تاثیرگذار در حال حاضر و اینکه در گام بعدی باید منتظر چه چیزی در بازار مسکن بود، مورد شناسایی قرار گرفت.

یافته‌های بیش از ۲۰ ساعت مصاحبه با کارشناسان برتر، در نشست آنلاین بازار املاک‌ در وب‌سایت MoveSmartly.com، این احساس را به ما می‌دهد که گویی یک دوره فشرده بسیار جذاب را درباره املاک و مستغلات پشت سر گذاشته و بالاخره به کسانی پیوسته‌ایم که در این دوران تعطیلی، چیز تازه‌ای یاد گرفته‌اند.

هنگامی که بحران کووید ۱۹ در میانه‌های ماه مارچ به تورنتو رسید، مشاوران مسکن نیز مثل هر کس دیگری، از جان باختن و رنج کشیدن آدم‌های دور و برمان و آدم‌های دور و بر دنیا، وحشت‌ کردند و از تعطیلی تقریبا کامل اقتصاد و بازار املاک، مبهوت شدند.

در این شرایط، سوالات مالکان، خریداران، فروشندگان و مستاجران نگران، از راه رسید. برای همین، با همکاری Realosophy، نشست آنلاینی برگزار شد تا با توجه به اضطرابی که به طور همگانی احساس می‌شد، قدمی در فراهم آوردن اطلاعات با کیفیت برای مشتریان حوزه املاک و مستغلات برداشته شود.

بعد از یک هفته انجام گفتگوهای واقعا روشنگر با کارشناسان برتر، نمی‌توان این اظهارنظر را داشت که دوران دشوار و پر از ابهامی که اکنون در آن به سر می‌بریم، به این زودی‌ها به پایان خواهد رسید؛ ولی از بسیاری از بینندگان این نشست شنیده شده که به دست آوردن دانش و اطلاعات درباره این موضوع، باعث شده که آنها احساس کنند کنترل اوضاع، کمی بیشتر در اختیارشان است و بهتر از قبل می‌توانند کار درست را انجام بدهند.

در ادامه، به ۷ مورد از مهمترین نکاتی که در این نشست به آنها پرداخته شد، اشاره می‌شود.

یک جهش تند پس از یک رکود ناگهانی که بر اثر کرونا اتفاق افتاد

در ماه فوریه و قبل از آن که کووید ۱۹ از راه برسد، بازار املاک منطقه تورنتو بسیار داغ بود، به گونه‌ای که قیمت‌های خانه در مقایسه با یک سال پیش از آن ۱۷ درصد رشد داشت.

به‌طور مشابه، میزان پیش‌فروش کاندو نیز بسیار خوب بود و نگرانی اصلی این بود که شاید بازار بیش از اندازه داغ باشد.
پس از ورود کووید ۱۹، بخش املاک و مستغلات در فهرست خدمات ضروری قرار گرفت.

با این حال بازار در میانه ماه مارچ، با ورود به دوران تعطیلی‌ها، تقریبا به حالت توقف کامل در آمد و ما در ماه اپریل، شاهد کاهش بی‌سابقه ۷۰ درصدی در میزان فروش بودیم.

کارشناسان این نشست، از بهبود تقریبا کامل بازار مسکن تورنتو در ماه جون شگفت‌زده بودند، چرا که خریداران و فروشندگان، با قدرت به بازار بازگشتند و میزان فروش، به همان سطح سال گذشته رسید؛ چنین اتفاقی ظرف یک ماه شگفت‌انگیز بود.

Jason Mercer، تحلیل‌گر ارشد بازار در هیئت املاک و مستغلات منطقه تورنتو The Toronto Regional Real Estate Board و Shaun Hildebrand، رئیس Urbanation از شرکت‌های پیشرو در تحقیقات و مشاوره بازار کاندوی تورنتو هستند.

آنها می‌گویند احتمالا به پیش‌بینی‌های قیمت قبل از دوران کووید باز خواهند گشت و این انتظار را دارند که تا پایان سال جاری، میانگین قیمت خانه‌های تورنتو به ۹۰۰ هزار دلار برسد و قیمت هر فوت مربع کاندو، ۶.۵ درصد افزایش پیدا کند.
این بهبود زودهنگام موجب شده است که پیش‌بینی شرکت خانه‌سازی و وام مسکن کانادا (CMHC)، مبنی بر کاهش ۱۸ درصدی قیمت‌ها تا پایان سال جاری، به دلیل کووید ۱۹، بیش از اندازه بدبینانه به نظر آید.

ولی کارشناسان این نشست، درباره تداوم روند بهبود بازار با احتیاط صحبت می‌کردند، چرا که آن را عمدتا در نتیجه تقاضای سرکوب شده خریدارانی می‌دانستند که به شکل غیرمنتظره‌ای در خانه‌های خود حبس شده بودند.

Frances Donald، کارشناس ارشد اقتصاد جهانی در Manulife Investment Management و از شرکت‌کنندگان در این نشست، به تازگی در جای دیگری، رفتار مصرف‌کنندگان در پی تعطیلی‌های کووید را به عکس‌العمل جهش‌گونه یک توپ ساحلی تشبیه کرده است که آن را به‌طور موقت به زیر آب فرو برده و ناگهان رها کرده باشند.

شاون هلیدبرگ رئیس Urbanation نیز هشدار می‌دهد که این روزها بازار بدون بهبود فاکتورهای نرمال و بلندمدت قیمت‌ مسکن مثل مهاجرت و رشد اشتغال و درآمد، با سیلی صورت خود را سرخ نگه داشته است.

کارمندان یا کارکنان بخش خدمات؟ چه کسانی می‌توانند در این اوضاع خانه بخرند؟

با توجه به نرخ ۱۴ درصدی بیکاری در کانادا در پی کووید ۱۹، بسیاری از بینندگان نشست، این سوال را مطرح کرده بودند که در حال حاضر چه کسانی می‌توانند اقدام به خرید خانه کنند. پرسش بعدی آنان هم این بوده که در چنین شرایطی، چگونه است که قیمت‌ها حفظ شده و حتی در بسیاری از مناطق تورنتوی بزرگ حال افزایش است؟

یک توضیح مشترک از سوی مرسر و سایر کارشناسان نشست، آن است که تاثیر کووید ۱۹ بر بخش‌های مختلف اشتغال، ناهمگون بوده است. طبق آنچه این کارشناسان در این نشست مطرح کرده‌اند، شاغلان بخش خدمات، بیشتر از کارمندان اداری که قادر بوده‌اند از خانه کار کنند، صدمه دیده‌اند.

از طرف دیگر، در بازار املاک نیز این کارمندان اداری هستند که بیشتر در پی خرید خانه هستند و در نتیجه قادرند به خرید ادامه دهند. کارکنان بخش خدمات، بیشتر مستاجرند. ولی پیچیدگی داستان اشتغال همچنان ادامه دارد.

کاهش شدید تقاضای مصرف‌کنندگان در برخی بخش‌های خاص، در کنار وضع محدودیت‌هایی برای عملکرد سازمان‌ها در مرحله بازگشایی‌‌، می‌تواند حتی درآمد کسانی را که شانس ادامه کار در مشاغل پر درآمد مثل دندانپزشکی و استادی دانشگاه را داشته‌اند، کاهش دهد.

اتفاقی که باعث شده خریداران به حومه‌ها و Cottage Country رو بیاورند

متخصصان املاک و مستغلات حاضر در این نشست، خبر از افزایش قابل ملاحظه فروش در حومه‌های دورتر و کاتیج کانتری می‌دهند.

دلیلش هم این است که بسیاری از کسانی که در خانه کار می‌کنند و به بچه‌هایشان درس می‌دهند و در bubble های چند نسلی پناه گرفته‌اند، به دنبال خانه‌هایی با شرایط بهتر می‌گردند.

ضمن اینکه این افراد می‌خواهند با دوری از مناطق شهری متراکم‌تر که گمان می‌رود ریسک ابتلا به کووید ۱۹ در آنها بیشتر باشد، به حفظ ایمنی خود نیز کمک کرده باشند.

آمارهای اخیر از میزان فروش نشان می‌دهد 7 شهری که در منطقه تورنتوی بزرگ (GTA) داغ‌ترین بازارهای املاک را داشته و میزان فروش آنها بیش از ۴۰ درصد افزایش داشته است، به‌طور میانگین ۸۶ کیلومتر از تورنتو فاصله دارند.

دانلد و Lu Han، استاد تحلیل و سیاست‌گذاری اقتصادی در دانشگاه تورنتو از شرکت‌کنندگان در نشست، روی این نکته به‌عنوان یک گرایش مهم رفتاری که می‌تواند در سال‌های پیش رو بر بازار مسکن تورنتو تاثیرگذار باشد، تاکید داشتند.

Andrea DelZotto، از حاضران در نشست و مدیر و نایب‌رئیس اجرایی بخش توسعه کامیونیتی در Tridel Group of Companies، بزرگترین سازنده کاندو در کانادا، معتقد است ارزیابی اینکه چنین دگرگونی‌هایی در رفتار مصرف‌کنندگان، چقدر پایدار خواهد بود، دشوار است.

او ادامه می‌دهد: «زمانی که دیگر نیازی به کار کردن از خانه نباشد، تا کی همچنان به دورکاری ادامه خواهیم داد؟ آیا گرایش‌های رایج قبل از کووید ۱۹، مثل ترجیح دادن شهرهای ۱۵ دقیقه‌ای پر تراکم و با کاربری مختلط، برمی‌گردد؟»

حتی اگر وضعیت اضطراری سلامت در خلال بحران کووید ۱۹ کوتاه‌مدت‌تر باشد (که با توجه به نگرانی‌ها از بازگشت امواج بعدی کووید ۱۹ در پاییز سال جاری و شیوع پاندمی‌های جدید در آینده، بعید به نظر می‌رسد)، گرایش دوم، یعنی تمایل کانادایی‌ها به کم کردن از بدهی‌ها و کوچک کردن اندازه وام مسکن‌شان، ممکن است نقل مکان به مناطق دورافتاده‌تر و ارزان‌تر را به گرایشی بلندمدت‌تر تبدیل کند.

شواهد نشان می‌دهد که اجاره خانه ارزان‌تر خواهد شد

شاون هلیدبرگ رئیس Urbanation می‌گوید که در دوران پیش از کووید ۱۹، نرخ اجاره‌های کاندو روند نزولی پیدا کرده بود، چرا که واحدهای جدید کاندو در تورنتوی بزرگ در حال تکمیل شدن بودند و بر حجم عرضه اضافه می‌کردند. در ۳ ماهه دوم ۲۰۲۰، قیمت هر فوت مربع، در مجموع ۳.۵ درصد کاهش پیدا کرد.

همچنین نرخ اجاره کاندوها نیز در مناطق گران‌تر دان‌تاون شهر تورنتو، مثل ناحیه Entertainment، Liberty Village و CityPlace، بین ۷ تا ۱۵ درصد پایین آمد.

مقررات سخت‌گیرانه‌تر درباره اجاره‌های به سبک Airbnb نیز در دوران قبل از کووید ۱۹، از جمله در شهر تورنتو، در حال افزایش بود و این امر، با آزاد کردن واحدهای بیشتری برای مستاجران بلندمدت‌تر، بر میزان عرضه می‌افزود.

علاوه بر همه اینها، کووید ۱۹ منجر به کاهش بی‌سابقه تعداد ساکنان فاقد اقامت دائم، دانشجویان خارجی و میزان مهاجرت و گردشگری و در نتیجه‌، کاهش هر چه بیشتر تقاضا برای واحدهای اجاره‌ای شده است.

هیلدبرگ می‌گوید که هر ماه بین ۲۵ تا ۳۵ هزار نفر بدون اقامت دائم،‌ مانند دانشجویان خارجی و دارندگان ویزای کار، وارد کانادا می‌شوند که این رقم در اپریل به ۴ هزار نفر و در ماه می به ۱۱ هزار نفر کاهش یافت.

از آن زمان به بعد، به بیشتر دانشجویان خارجی توصیه شده است که تا هنگام پا بر جا بودن محدودیت‌های کووید ۱۹، از سفر به کانادا خودداری کنند.

وضعیت بازار کاندو در شرایط دوران کرونا

با آنکه بازار کاندوهای فروش مجدد و چند پروژه کاندوی نوساز، بخشی از داستان بهبود بازار بوده است اما هیلدبرگ، مرسر و سایر کارشناسان، بازار کاندو را مواجه با بیشترین ابهامات در ادامه راه می‌بینند.

هیلدبرگ می‌گوید که با وجود بحران کووید ۱۹، بازار کاندوی منطقه تورنتو احتمالا شاهد تکمیل ۲۰ هزار تا ۲۵ هزار واحد جدید خواهد بود که بیشترین تعداد از سال ۲۰۱۴ به شمار آمده و به منزله افزایشی چشمگیر در میزان عرضه، در خلال دوره‌ای خواهد بود که تقاضا برای اجاره در حال کاهش است.

اکنون شبح کاهش اجاره‌ها را به این شرایط اضافه کنید و دیگر باید منتظر ماند و دید سرمایه‌گذارانی که تا به حال از سوددهی مالی خرید‌های کاندوی خود بهره‌مند شده‌اند، چه قضاوتی درباره چشم‌انداز آینده خواهند داشت.

بالا رفتن بدهی‌ها، برای خانواده‌ها و بازار املاک دردسرساز است

خانواده‌های کانادایی بدهکار هستند، شرکت‌های‌مان بدهکار هستند و دولت‌های فدرال و استانی بدهکارند و این بدهی‌ها در دوران قبل از پاندمی در حال افزایش بوده است.

همانطور که Hilliard MacBeth،‌ مولف و مشاور امور مالی و از شرکت‌کنندگان در نشست، اشاره کرده است، بدهی خانواده‌های کانادایی، از آخرین رکود اقتصادی در سال ۲۰۰۸ به این سو، با نرخی به مراتب سریع‌تر از ایالات متحده رشد پیدا کرده است و اکنون، نسبت ۱۷۶ درصدی بدهی به درآمد خانواده‌های ما، یکی از بالاترین نرخ‌ها در تمام دنیا به شمار می‌آید.

حتی در دوران قبل از پاندمی نیز، این نگرانی وجود داشت که شاید کانادایی‌ها نتوانند در صورت بالا رفتن نرخ‌های بهره، از عهده بازپرداخت وام‌های مسکن خود برآیند و در نتیجه، امکان رکود بازار وجود داشته باشد.

اکنون نگرانی دومی نیز احساس می‌شود و آن اینکه، در شرایطی که احتمال یک رکود اقتصادی همیشه وجود دارد، این میزان بدهی، آسیب‌پذیری بازار را دوچندان می‌کند.

در شرایطی که ۱۶ درصد از خانواده‌های کانادایی از پرداخت اقساط وام‌های مسکن خود سر باز می‌زنند، اگر این بحران به مدت طولانی‌تری ادامه پیدا کند و خانواده‌ها بر اثر از دست دادن شغل و درآمد، بیشتر تحت فشار قرار گیرند، چه تعداد دیگری از آنها از بازپرداخت اقساط وام‌های مسکن‌شان دست خواهند کشید و کمک‌های دولت چه زمانی به پایان خواهد رسید؟

Mikael Khan، کارشناس اقتصاد در بانک مرکزی کانادا، Bank of Canada و از حاضران در این نشست، می‌گوید حجم بالای ارزش خالصی که کانادایی‌ها در طی ۲۰ سال افزایش قیمت‌های خانه، اندوخته‌اند، ریسک عدم بازپرداخت وام‌های مسکن را به نحوی از انحا جبران می‌کند. اما تا کی؟

دانلد معتقد است که سطح بالای بدهی‌های ما، موجب می‌شود که بهبود شرایط اقتصادی، به کندی صورت گرفته و تا سال‌ها به طول انجامد.

آیا کانادا و منطقه تورنتو، در بلندمدت باز هم جذاب و پر رونق خواهند بود؟

حاضران در نشست بر سر این نکته اتفاق‌نظر داشتند که اقتصاد کانادا و بازار املاک تورنتو با تعداد ریسک‌های بی‌سابقه‌ای مواجه است. با توجه به این نکته، یکی از بینندگان نشست پرسیده است که چرا برخی از شرکت‌کنندگان، هنوز هم نسبت به آینده درازمدت بازار املاک تورنتو، خوشبین هستند؟

هر کسی که مدتی بازار املاک تورنتو را زیر نظر داشته است، احتمالا این احساس را دارد که ما قبلا نیز چنین شرایطی را تجربه کرده‌ایم و نسبتا بدون متحمل شدن خسارت چندانی، آن را پشت سر گذاشته‌ایم.

با وجود این، Kevin A. Bryan، استادیار مدیریت راهبردی در دانشگاه تورنتو و از شرکت‌کنندگان در نشست، درباره مقایسه کردن این دو بحران بسیار متفاوت، هشدار می‌دهد.

با آنکه هیچکس عمق و پیچیدگی بحران حاضر را دست‌کم نگرفت، مرسر و هیلدبرگ بر این باور بودند که وجود برخی فاکتورها، ممکن است کانادا را بعد از کنار رفتن محدودیت‌های مسافرتی، حتی از گذشته هم جذاب‌تر کند.

کانادا نسبت به رفتارهای اخیر ایالات متحده، پذیرندگی بیشتری در قبال مهاجران داشته و با روی گشاده‌تری به استقبال کارگران و دانشجویان خارجی رفته است.

از سوی دیگر نحوه مدیریت بحران کووید ۱۹ توسط کانادا، موجب شده است که تعداد موارد ابتلا و نرخ مرگ و میر مبتلایان، پایین‌تر از ایالات متحده باشد.

مرسر می‌گوید: «من به آینده بلندمدت GTA، به‌عنوان مکانی برای کار کردن و توانایی آن برای جذب افراد جدید به منطقه که همه آنها به محلی برای زندگی نیاز خواهند داشت، خوشبین هستم».

اما بزرگترین سوالی که اکنون مطرح است، آن است که ما و بازار املاک، در کوتاه‌مدت چه عملکردی خواهیم داشت؟