یک آگوست غیرمنتظره در بازار مسکن، چه اتفاقی افتاد؛ چه اتفاقی قرار است بیفتد؟

گزارشی که اخیرا انجمن املاک و مستغلات کانادا (CREA)‌ درباره وضعیت بازار املاک کانادا در آگوست سال جاری منتشر کرده نشان می‌دهد که در حال حاضر، میزان فروش مسکن در کانادا ۲۰ درصد بالاتر از سطوح قبل از پاندمی است و این بهبود دور از انتظار بازار، همچنان ادامه دارد.

در همین حین، میانگین قیمت مسکن نیز رشدی ۱۸.۵ درصدی را تجربه می‌کند. به‌طوری‌که، میزان فروش در آگوست امسال، علاوه بر آنکه دارای بالاترین رکورد در بین تمام ماه‌های آگوست بوده، به رتبه ششم بیشترین فروش ماهانه در بین تمامی ماه‌ها رسیده است.

البته، برخی از تحلیل‌گران معتقدند که این افزایش قیمت، رقمی ناسالم است. شما در مطلب پیش رو می‌توانید برخی از داده‌های این گزارش مانند عملکرد بازارهای مسکن کانادا، میزان فروش خانه‌ها، دلایل رونق بازار مسکن، میانگین و شاخص قیمت مسکن را بخوانید.

همچنین ۷ کارشناس و متخصص بخش‌های مختلف بازار هم این پدیده را بررسی کرده‌اند و هم پیش‌بینی‌های خود در باره آینده بازار را بیان داشته‌اند.

بهبود دور از انتظار بازار املاک و مستغلات کانادا همچنان ادامه دارد، به گونه‌ای که میزان فروش، اکنون ۲۰ درصد بالاتر از سطوح قبل از پاندمی است.

افزایش ۳۵ درصدی میزان فروش خانه در ماه آگوست نسبت به سال گذشته

به گزارش انجمن املاک و مستغلات کانادا، Canadian Real Estate Association – CREA میزان فروش خانه در ماه آگوست، ۳۳.۵ درصد نسبت به زمان مشابه در سال ۲۰۱۹ افزایش داشته است.

در همین حین، میانگین قیمت خانه، با ۱۸.۵ درصد رشد، به ۵۸۶ هزار و ۱۴۹ دلار رسیده است. اگر بازارهای گران‌قیمت‌تر تورنتو و ونکوور را از این فهرست حذف کنیم، میانگین قیمت به ۴۶۴ هزار دلار کاهش پیدا می‌کند.

Costa Poulopoulos، رئیس هیئت‌مدیره‌ CREA، می‌گوید: «بسیاری از بازارهایی که با کمبود موجودی روبه‌رو هستند، تابستان امسال شاهد رقابت شدیدی در میان خریداران بوده‌اند. گرچه این همان چیزی بود که قبل از کووید ۱۹، برای سال ۲۰۲۰ پیش‌بینی می‌شد».

سطح موجودی در ماه آگوست روند نزولی خود را حفظ کرد و به تنها دو ماه و نیم کاهش یافت، به این معنا که با تداوم نرخ فروش جاری، تنها به این مدت زمان نیاز است تا تمام موجودی فعلی، به فروش برسد. این رقم، پایین‌ترین رکوردی است که تا به حال ثبت شده است.

اما به گفته CREA، برای نخستین بار از آغاز روند بهبود، عرضه جدید بالاخره از نرخ در حال رشد فروش، پیشی گرفته است.
به‌طوری‌که، نسبت کشوری میزان فروش به لیستینگ‌های جدید، از ۷۲.۳ درصد در ماه جولای، به ۶۹.۴ درصد در ماه آگوست کاهش پیدا کرده است.

عملکرد بازارهای مسکن کانادا در ماه آگوست چگونه بوده است؟

بیایید نگاهی به این موضوع بیندازیم که برخی از بازارهای مسکن، در ماه آگوست چه عملکردی داشته‌اند:

PEI: $288,302 (+30.7%)
Ottawa: $517,800 (+19.9%)
Halifax: $372,982 (+18.2%)
Greater Montreal Area: $408,200 (+16.4%)
Greater Toronto Area: $890,400 (+11.1%)
Greater Vancouver Area: $1,038,700 (+5.3% year-over year)
Victoria: $719,300 (+3.5%)
Calgary: $414,100 (-0.8%)

این وضعیت تا چه زمانی می‌تواند تداوم داشته باشد؟

Brian DePratto، اقتصاددان ارشد در TD Economics، می‌نویسد: «بازار فروش مسکن کانادا، با میزان فروشی که نه تنها به سطوح قبل از پاندمی رسیده، بلکه با سرعتی رعدآسا از آن پیشی گرفته است، یک بار دیگر عملکردی دور از انتظار، از خود به جای گذاشته است.»

وی ادامه می‌دهد: «چند دلیل برای شکل گرفتن این وضعیت می‌توان ذکر کرد، از جمله پایین بودن هزینه وام‌گیری و ترکیب نسبی زیان‌های شغلی/درآمدی، ولی روشن است که چنین رونقی، به احتمال زیاد تدوام نخواهد داشت».

دلیلی که باعث رونق بازار مسکن در تابستان شد

دپراتو رونق نابهنگام بازار تابستان را نتیجه تعطیلی‌های بهار می‌داند. به این ترتیب، میزان فروش در حال حاضر، مطابق با رفتارهائی است که نشان می‌دهد بخش عمده تقاضای متراکم‌شده مذکور، اکنون برطرف شده است. او اضافه می‌کند که وضعیت بنیان‌های بازار، حکایت از آن دارد که در ادامه سال، دست‌کم یک کاهش فروش Retrenchment نسبی اتفاق خواهد افتاد.

Robert Hogue از RBC Economics، با این عقیده موافق است و چنین می‌نویسد: «پاندمی، با منتقل کردن فعالیت‌ بازار از بهار به تابستان، الگوهای نرمال فصلی را کاملا به هم ریخته است. با توجه به اینکه تقاضای متراکم‌شده بهار، اکنون تا حد زیادی تحلیل رفته است، در فصل پاییز شاهد آرام‌تر شدن بازار خواهیم بود. به این ترتیب، مقداری از فشار ایجاد شده روی قیمت‌ها برطرف خواهد شد، اما نه تا آنجا که شاهد کاهش مستقیم قیمت‌ها در مقیاس وسیع باشیم».

شرایط فعلی بازار املاک چه معنایی برای وام‌های مسکن دارد؟

رشد شتابان قیمت‌ها در سراسر کشور، حداقل پیش‌قسط‌های درخواستی از خریداران خانه‌اولی را سنگین‌تر خواهد کرد.
البته این قضیه، برای کسانی که امیدوارند با تهیه دست‌کم ۲۰ درصد پیش‌قسط، از پرداخت بیمه نکول Default Insurance شانه خالی کنند، بیشتر از گروه اول صادق خواهد بود. ولی دقیقا چقدر؟

میانگین حداقل پیش‌قسط که ۵ درصد از ارزش ملک می‌باشد، در سال گذشته ۲۴ هزار و ۷۳۶ دلار بود. اما همین حداقل ۵ درصد امسال ۳۶ درصد افزایش داشته و به ۳۳ هزار و ۶۱۴ دلار رسیده است.

این اعداد و ارقام، از گفته‌های Rob McLister از وبسایت RateSpy.com به دست آمده که در یکی از پست‌های اخیر خود، این محاسبات را انجام داده است. برای کسانی که می‌خواهند از پرداخت بیمه نکول Default Insurance شانه خالی کنند، میانگین ۲۰ درصدی پیش‌قسط از ۹۸ هزار و ۹۴۷ دلار در سال ۲۰۱۹ به ۱۱۷ هزار و ۲۲۹ دلار در سال جاری افزایش پیدا کرده است.

مک‌لیستر اشاره می‌کند که حداقل پیش‌قسط‌ها به شکل نامتناسبی با رشد بیشتری همراه بوده است، چرا که میانگین قیمت‌ها اکنون از آستانه حساس ۵۰۰ هزار دلار فراتر رفته است. براساس قوانین فدرال، برای خانه‌های زیر ۵۰۰ هزار دلار، باید دست‌کم ۵ درصد پیش‌قسط پرداخت شود، اما برای خانه‌های بین ۵۰۰ هزار دلار تا یک میلیون دلار، این رقم به ۱۰ درصد می‌رسد.

او می‌نویسد: «در جزیره پرنس ادواردز (PEI) که بازار املاک واقعا در حد شعله‌ور شدن است (با ۳۰.۷ درصد رشد نسبت به سال گذشته)، حداقل پیش‌قسط بیمه‌نشده، افزایش فوق‌العاده‌ای به میزان ۳۰.۷ درصد داشته است».

شکافی که بین تورنتو و بازارهای اطراف آن وجود دارد

Robert Kavcic، اقتصاددان ارشد در BMO در گزارشی خطاب به مشتریان این بانک،‌ چنین می‌نویسد: «یکی از تغییرات ماه آگوست آن است که پس از روند بهبود هماهنگ همه بازارها در ماه‌های اخیر، برخی ناهمخوانی‌های منطقه‌ای دوباره در حال پدیدار شدن است».

او ادامه می‌دهد: «در تورنتو و بازارهای اطراف آن، همچنین در ونکوور/ویکتوریا، میزان فروش در حال افزایش بوده است، ولی نقاط دیگری مانند کلگری و رجینا، با روندی کاهشی مواجه بوده‌اند.» این اقتصاددان ارشد در BMO می‌گوید: «به گمان ما، وقتی که اوضاع آرام‌تر شده و به اصطلاح آب‌ها از آسیاب بیفتد، این شکاف منطقه‌ای مجددا خود را تثبیت خواهد کرد».

رکوردی که در میانگین کشوری قیمت‌ها در ماه آگوست ثبت شد

میانگین کشوری قیمت‌‌ها نیز در ماه آگوست، رکورد تازه دیگری بر جای گذاشت و با ۱۸.۵ درصد رشد نسبت به یک سال گذشته، به ۵۸۶ هزار دلار رسید.

با کنار گذاشتن مناطق ونکوور بزرگ و تورنتوی بزرگ که فعال‌ترین و گران‌قیمت‌ترین بازارهای مسکن کانادا به شمار می‌آیند، میانگین کشوری قیمت‌ به میزان حدود ۱۲۲ هزار دلار کاهش پیدا می‌کند.

مناطقی که بیشترین و کمترین افزایش قیمت خانه را در ماه گذشته تجربه کردند

به گفته CREA، برخی از بیشترین افزایش‌ها در قیمت‌ خانه در ماه گذشته در مونترال و اتاوا اتفاق افتاده است. در حالی‌که قیمت‌ها در شهرهای ادمونتون، کلگری و سنت‌جان، تقریبا دست‌نخورده باقی مانده است.

Phil Soper، مدیرعامل Royal LePage، افزایش قیمت‌ها را ناشی از کمبود مسکن دانسته و این رشد ۱۸.۵ درصدی را «ناسالم» می‌خواند.

آگوست امسال، موجودی مسکن از همیشه کمتر بود

CREA می‌گوید با توجه به آنکه موجودی مسکن، به‌ویژه در انتاریو به کمترین حد خود در تاریخ رسیده است، تنها به 2 ماه و نیم زمان نیاز است تا تمامی موجودی خانه در بازار، به فروش برسد. زوپر می‌گوید: «هم تعداد خانه‌هایی که مردم می‌خرند و هم تعداد خانه‌های تازه لیست شده‌، به شکل قابل ملاحظه‌ای در حال افزایش است. ولی این واقعیت پنهان نمی‌ماند که آگوست ۲۰۲۰، بدترین شرایط را از نظر موجودی مسکن داشته است».

شکسته شدن رکورد فروش مسکن در آگوست امسال به چه معناست؟

بیشتر فروشندگان که در اوج پاندمی کووید ۱۹ می‌ترسیدند خانه‌های خود را لیست کنند، اکنون در حال بازگشت به بازار هستند. CREA می‌گوید در ماه آگوست، عرضه جدید، برای اولین بار پس از ماه می از میزان فروش پیشی گرفته است. فروش خانه در کانادا، در فصل بهار به دلیل پاندمی کووید ۱۹ تقریبا متوقف شد، ولی در خلال تابستان، به لطف رها شدن تقاضای متراکم‌شده و پایین بودن نرخ‌های بهره، دوباره شدت گرفته است.

CREA می‌گوید میزان فروش در آگوست امسال، علاوه بر آنکه دارای بالاترین رکورد در بین تمام ماه‌های آگوست سال‌های اخیر بوده، به رتبه ششم بیشترین فروش ماهانه در بین تمامی ماه‌ها نیز رسیده است.

شکستن رکورد فروش بدان معناست که بازار مسکن، علیرغم چندین هفته عدم فعالیت در بهار امسال، به سطوح سال گذشته برگشته است. CREA می‌گوید میزان فروش از ابتدای سال تا ماه آگوست، ۰.۸ درصد از هشت ماه نخست سال ۲۰۱۹ بیشتر بوده است.

اما Shaun Cathcart، اقتصاددان ارشد CREA می‌گوید مقایسه کردن سال ۲۰۲۰ با سال ۲۰۱۹، به معنای پایین آوردن سطح توقعات است.

کتکارت معتقد است نیمه اول سال ۲۰۱۹ واقعا آش چندان دهان‌سوزی نبود و توضیح می‌دهد: «با توجه به اینکه اکنون 8 ماه از سال گذشته است و نشانه‌هایی از تعدیل میزان فروش در ماه سپتامبر دیده می‌شود، این‌گونه به نظر می‌رسد که سال ۲۰۲۰، در مجموع سال متوسطی از آب در خواهد آمد. در یک دنیای بدون کووید ۱۹، می‌شد عملکرد این سال را ضعیف به شمار آورد، ولی بسیار بهتر از آن چیزی بوده است که در ماه اپریل از آینده تصور می‌کردیم»‌.

عواملی که باعث شدند میزان فروش خانه در سال جاری خوب باشد

زوپر موافق است که میزان فروش خانه در سال ۲۰۲۰ بسیار خوب به نظر می‌رسد ولی اعتقاد دارد که این مساله تا حدی ناشی از کندی غیر معمول بازار در سال ۲۰۱۹ بوده است و آن نیز به نوبه خود، متاثر از قوانین جدیدی بود که به مدت حدود ۱۸ ماه بر بازار مسکن فشار وارد آورد و در آگوست گذشته به پایان رسید.

چرا سال ۲۰۲۰ در حال تبدیل شدن به یک سال غیر عادی است؟

سال ۲۰۲۰ نیز در مسیری است که به سال غیر عادی دیگری تبدیل شود، چرا که بانک‌ها شروع به وصول اقساط معوقه وام‌های مسکن کرده‌اند و این تهدید وجود دارد که نرخ‌های بیکاری، در ادامه سال باقی بماند.

زوپر می‌گوید: «باقی‌مانده اثرات رشد بیکاری و پایان دوره تعویق وام مسکن، قاعدتا باید موجب کاهش میزان کلی تقاضا شود و نوعی تعادل را تا پایان سال، به بازار برگرداند. پرسش واقعی این است که در بهار ۲۰۲۱، قرار است چه اتفاقی بیفتد».

میانگین قیمت مسکن در استان‌های مختلف کانادا چقدر است؟

CREA می‌گوید میانگین قیمت می‌تواند گمراه‌کننده باشد، چرا که معاملات بزرگ در بازارهای گران‌قیمتی مانند تورنتو و ونکوور، می‌تواند عدد و رقم‌ها را جابه‌جا کند.

در حقیقت، اگر این دو شهر کنار گذاشته شوند، میانگین قیمت‌ها به ۴۶۴ هزار دلار کاهش پیدا می‌کند. چنانچه کل استان‌های بریتیش‌کلمبیا و انتاریو حذف شوند، مونترآل با ۴۹۳ هزار و ۸۲۴ دلار، سرآمد بقیه کشور بوده و کلگری، با ۴۶۹ هزار و ۸۸۳ دلار، در جایگاه بعدی قرار می‌گیرد. میانگین قیمت فروش، در هیچ شهر دیگر کانادا بالای ۴۰۰ هزار دلار نیست.

شاخص قیمت مسکن، بزرگترین جهش از سال ۲۰۱۷

به دلیل تاثیر خارج از اندازه این بازارهای بزرگ و گران‌قیمت بر میانگین کشوری،‌ CREA عدد دیگری را نیز محاسبه می‌کند که به شاخص قیمت مسکن (HPI) معروف است و به گفته این گروه، معیار بهتری برای سنجش بازار محسوب می‌شود، زیرا براساس حجم و نوع مسکن در سراسر بازارها قابل تطبیق است.

شاخص HPI در ماه آگوست به میزان ۹.۴ درصد افزایش داشت. این بزرگترین جهش سالانه این شاخص از سال ۲۰۱۷ به شمار می‌آید.

اقتصاددانان شک دارند که این شتاب پرحرارت ادامه داشته باشد

Brian DePratto، اقتصاددان TD Bank، می‌گوید اعداد و ارقام حکایت از آن دارد که صرف‌نظر از هر تعبیر و تفسیری، بازار همچنان روند فوق‌العاده خود را حفظ خواهد کرد، ولی او به این موضوع فکر می‌کند که وضعیت فعلی تا چه مدتی می‌تواند تداوم داشته باشد.

او می‌گوید: «در حالی‌که فقدان بازار بهاری، فاکتور مهمی در رونق نابهنگام تابستان بوده است، سطح فعالیت فروش در ماه آگوست، منطبق با روند متعارف تاریخی است که نشان می‌دهد بخش عمده آن تقاضای متراکم‌شده، مرتفع شده است».
با وجود آنکه میزان فروش در طی ماه‌های اولیه تعطیلی‌ها، به پایین‌ترین رکورد در دهه‌های اخیر رسید، در ۸ ماه نخست سال ۲۰۲۰ به‌طور کلی، ۳۴۱ هزار و ۴۶۳ خانه تا به اینجا دست به دست شده است. این به معنای رشد ۰.۸ درصدی نسبت به میزان فروش در همین مدت زمان از سال گذشته است.

DePratto ادامه می‌دهد: «در حالی‌که بازارهای مسکن کانادا عادت به تقلید از روندهای گذشته خود دارند، وضعیت شاکله کلی بازار حاکی از آن است که در ادامه سال، شاهد کاهشی دست‌کم نسبی در میزان فروش خواهیم بود».

مردم به زندگی در فضاهای بزرگ‌تر و حومه شهرها گرایش پیدا کرده‌اند

Diana Petramala، اقتصاددان مرکز تحقیقات شهری و توسعه زمین، Centre For Urban Research And Land Development در دانشگاه رایرسون، Ryerson University در تورنتو می‌گوید کووید ۱۹، به برخی گرایش‌ها در بخش املاک و مستغلات که قبل از بروز پاندمی در جریان بود، سرعت بخشیده است.

به‌عنوان مثال، می‌توان به گرایش مردم به فضاهای بزرگ‌تر برای سکونت اشاره کرد. این گرایش منجر به این می‌شود که مردم، یا پول بیشتری بابت مسکن در شهرهای بزرگ بپردازند یا به نقاط دورتری نقل مکان کنند.

او در مصاحبه‌ای چنین می‌گوید: «میلنیال‌ها دارند مسن‌تر می‌شوند و از پلکان درآمد بالاتر می‌روند. وقتی هم که شما پول بیشتری درمی‌آورید، مسکن بزرگ‌تر و بهتری می‌خواهید».

در حومه شهرهای بزرگ، قیمت‌ها افزایش یافته‌اند

برخی از بالاترین سودآوری‌ها در بازارهای حومه اطراف شهرهای بزرگ اتفاق افتاده است، به‌گونه‌ای که در برخی مکان‌های نزدیک به تورنتو و ونکوور، قیمت‌ها بیش از ۲۵ درصد افزایش داشته است. این موضوع در تضاد با بازار کاندومینیوم است که در هر دو شهر، به شکل قابل توجهی، آرام‌تر است.

Petramala می‌گوید: «مهاجرت منجر به جایگزینی میلنیال‌ها در شهرها شده است و این جمعیت از ساکنان، در حال نقل مکان به خارج از شهرها هستند. البته، فقط در کانادا نیست که چنین اتفاقی می‌افتد».

او می‌گوید رونق خرید در ماه آگوست تا حد زیادی به این دلیل اکنون اتفاق می‌افتد که در ماه‌های قبل‌تر سال، اتفاق نیفتاده بود، ولی برخی از افزایش قیمت‌ها، شاید زودتر از آنچه باید، به وقوع پیوسته است.