چالش‌های تورنتو در ساخت مسکن‌های مناسب برای خانواده‌های صاحب فرزند

این روزها خیلی‌ها ترجیح می‌دهند به جای زندگی در کاندوهای کوچک در تورنتو، زندگی در هاوس‌های بزرگ‌تر در حومه‌ها و شهرهای دیگر را تجربه کنند، چون زندگی در کاندوهای کوچک نمی‌تواند پاسخگوی نیازهای خانواده‌های آنها باشد.

این در حالی است که بسیاری از خانواده‌ها توانایی مالی خرید این مسکن‌های مناسب برای خانواده‌های صاحب فرزند را در تورنتو ندارند و به همین دلیل، بخش خصوصی و دولتی نیز تمایل چندانی برای ساخت و عرضه این خانه‌ها نشان نمی‌دهند.

البته، بخش دولتی این توانایی را دارد که با انعطاف‌پذیری بالاتر در خصوص هزینه‌های مالی، بهره‌وری اقتصادی ساخت واحدهای مناسب برای خانواده‌های صاحب فرزند را بالا ببرد.

با این حال، در شرایط فعلی، بیشتر انبوه‌سازان آمادگی ندارند که ریسک بالای مرتبط با ساخت واحدهای این‌چنینی با قیمت مناسب‌تر را بپذیرند. با این وجود، شهرداری تورنتو دستورالعمل‌هایی صادر کرده که با رعایت آنها، ترکیب متنوع‌تری از واحدها ایجاد خواهد شد.

در مطلب پیش رو، جزئیات بیشتری درباره وضعیت فعلی مسکن‌های خانواده‌پسند و چالش‌هایی که بر سر راه گسترش این مسکن‌ها وجود دارد را می‌خوانید.

۴ نفر از دوستان ما سال گذشته صاحب فرزند شدند و از تورنتو به همیلتون انتاریو نقل مکان کردند.

همه آنها از واحدهای کاندوی اجاره‌ای در مرکز شهر به هاوس‌هایی در همیلتون رفتند، چون آنها هم مثل بسیاری از افراد دیگر از عهده خرید یا اجاره خانه‌ای در مرکز تورنتو برنمی‌آمدند.

البته، این نقل‌ مکان به این دلیل نبود که آنها دوست داشتند در خانه‌ای حیاط‌دار زندگی کنند، بلکه آنها معتقد بودند که یک واحد کاندوی اجاره‌ای در تورنتو نمی‌تواند نیازهای خانواده‌های در حال رشدشان را برآورده کند.

کمبود مسکن‌های مناسب خانواده‌های صاحب فرزند، یکی از مشکلات بازار املاک تورنتو است

تورنتو نیز، مثل بسیاری از شهرهای بزرگ دیگر در گوشه‌ و کنار کانادا و ایالات متحده، با مشکلات بزرگی در زمینه پاسخگویی به نیاز فزاینده ساکنان خود به مسکن، دست به گریبان است.

به‌ویژه، کمبود مسکن مناسب برای خانواده‌های صاحب فرزند Family-friendly Housing به یکی از موانع عمده در ارتباط با قدرت خرید، تبدیل شده است.

مسکن چند خانواری Multifamily Housing، که معمولا شامل کاندومینیوم‌ها می‌شود، به‌طور سنتی با تبدیل اراضی بکر و زمین‌های کشاورزی در حومه‌ها به خانه‌های تک‌خانواری ایجاد می‌شد.

از سوی دیگر، کاندوها یا واحدهای اجاره‌ای چند خانواری، با آنکه بهترین گزینه قابل تغییر [scalable] هستند، به‌ندرت در نقاط پر تراکم هسته شهر یا در فواصل قابل قبول از مرکز ساخته می‌شوند.

ساختن مسکن خانواده‌‌پسند چه مزایایی خواهد داشت؟

ساختن مسکن مناسب برای خانواده‌های صاحب فرزند در الگوهای توسعه متراکم، از منظر پایداری [sustainability] و بهبودپذیری [resilience] شهری، این امکان را فراهم می‌آورد که نزدیک به امکانات اجتماعی، فرهنگی، تفریحی و تجاری زندگی کنید، استفاده بهتری از سرمایه‌گذاری‌های عمومی در حمل‌ونقل سریع داشته باشید و وابستگی به خودرو را کاهش دهید.

افزایش عرضه مسکن چندخانواری به خانواده‌ها اجازه می‌دهد که با هزینه مناسب‌تری، در مناطقی با فرصت‌های اقتصادی و حرفه‌ای بهتر، ساکن شوند؛ چیزی که برای بخش بزرگ و فزاینده‌ای از جمعیت، دشوارتر و دشوارتر می‌شود.

ساختار مسکن‌های چند واحدی‌ که اکنون وجود دارد، در فراهم آوردن واحدهای مناسب از نظر اندازه، طراحی و قیمت، برای خانواده‌هایی که معمولا به فضای بیشتری نیاز دارند، از توانائی مالی کمتری برای هزینه کردن در مسکن برخوردار هستند و حساسیت بیشتری به موقعیت مکانی دارند، ناکام بوده است.

این باور که ساختن واحدهای مناسب برای خانواده‌های صاحب فرزند، برای مصرف‌کنندگان نهایی دشوارتر است، چقدر صحت دارد؟

با توجه به تقاضای زیادی که برای واحدهای چند خانواری وجود دارد، این تصور که مسکن مناسب برای خانواده‌های صاحب فرزند، به‌عنوان نوعی از واحدهای مسکونی، ممکن است بیشتر برای سرمایه‌گذاران جذاب باشد، نه برای مصرف‌کنندگان نهایی واقعی، شگفت‌انگیز است.

باور شایعی که در میان فعالان صنعت ساختمان وجود دارد، آن است که ساختن واحدهای مناسب برای خانواده‌های صاحب فرزند، برای مصرف‌کنندگان نهایی دشوارتر است، چرا که مستلزم تعهد بلندمدت از جانب خانواده‌هاست. این خانواده‌ها نیاز خواهند داشت که قبل از شروع ساخت‌وساز، واحدها را خریداری کنند.

این طرز فکر چندان معتبر به نظر نمی‌رسد، چرا که مشکل مذکور را می‌توان از طریق آموزش دادن به بازار، حل کرد.

مشارکت بخش خصوصی و دولتی می‌تواند امکان زندگی خانواده‌ها در واحدهای مناسب برای خانواده‌های صاحب فرزند را بالا ببرد

یکی از تغییرات مهم موردنیاز برای بالا بردن امکان‌پذیری زندگی خانواده‌ها در نقاط متراکم شهری، افزایش تلاش‌های مشترک از جانب هر دو بخش دولتی و خصوصی است.

بخش دولتی این توانایی را دارد که با انعطاف‌پذیری بالاتر در خصوص هزینه‌های مالی، مانند هزینه‌های توسعه (DCها)، بهره‌وری اقتصادی ساخت واحدهای مناسب برای خانواده‌های صاحب فرزند را بالا ببرد.

در شرایط فعلی، بیشتر انبوه‌سازان آمادگی ندارند که ریسک بالای مربوط به ساخت واحدهای چندخانواری با قیمت مناسب‌تر را بپذیرند. تردیدی نیست که تقاضا وجود دارد، ولی ساختار اقتصادی نیازمند اصلاح است.

دستورالعمل‌های شهرداری تورنتو که ترکیب متنوع‌تری از واحدها را ایجاد می‌کند

دستورالعمل‌های شهرداری تورنتو این الزام را مطرح می‌کند که ۲۵ درصد از پروژه‌های ۲۰ واحدی و بیشتر، به شکل واحدهای 2 و 3 خوابه ساخته می‌شوند. این دستورالعمل‌ها، شیوه مثبتی برای ایجاد ترکیب متنوع‌تری از واحدها هستند.

با توجه به اینکه علیرغم میل سازندگان و انبوه‌سازان مسکن، سیاست‌گذاری‌ها از پیش انجام شده است، پرسش پیش روی آنها این است که به اصطلاح خودشان چگونه این لیموها را بگیرند و به لیموناد تبدیل کنند.

پروسه‌هایی برای فراهم آوردن مسکن مناسب برای خانواده‌های صاحب فرزند وجود دارد که دارای تناسب بهتری با قضایای ریسک و پاداش واقعیت‌های تجاری ما است و وظیفه هر کسی است که برای عملی کردن آنها اقدام نماید.

چرا انبوه‌سازان بخش خصوصی این فرصت عالی را از دست می‌دهند؟

درست است که تقاضا وجود دارد، اما پرسش این است که چرا انبوه‌سازان بخش خصوصی، شانس خود را در این حوزه امتحان نکرده‌اند.

و دیگر اینکه چرا آنها ترجیح می‌دهند درست بر سر همان محصولی رقابت کنند که از یکنواختی رنج برده و بازار را از یک نوع واحد لبریز کرده است. آیا به این ترتیب، آنها فرصتی عالی را از دست نمی‌دهند؟