مقالات کاندو ۱۱ – می‌خواهید کاندو بخرید؟ اینها را از مشاور املاک، وکیل و اعضای هیئت مدیره ساختمان بپرسید
در این مجموعه مقالات ما به همه آن مواردی که مربوط به زندگی در کاندو در کانادا باشد می‌پردازیم، از خوبی‌ها و دردسرهای آن می‌گوئیم، از اختیارات و مسئولیت‌های شما به عنوان مالک یا ساکن یک کاندو حرف می‌زنیمبخش یازدهم
فهرست مطالب
- پرسش‌هایی که باید از مشاور املاک خود بپرسید
- چقدر در کمک به مشتریان برای خرید کاندومینیوم تجربه دارید؟
- آیا شما صرفا نماینده منافع من خواهید بود؟
- با محله‌هایی که من می‌خواهم در آنها خانه بخرم، چقدر آشنایی دارید؟
- چقدر برای بررسی اسناد مهم من وقت خواهید گذاشت؟
- هنگام تنظیم پیشنهاد خرید کاندومینیوم، معمولا چه بندهایی را برای محافظت از خریدار در آن می‌گنجانید؟
- آیا هزینه یا حق‌الزحمه‌ای وجود دارد که من باید از آن اطلاع داشته باشم؟
- پرسش‌هایی که باید از وکیل خود بپرسید
- در زمینه معاملات کاندومینیوم‌های مسکونی چقدر تجربه دارید؟
- در این زمینه باید بپرسید:
- آیا قبلا با این سازنده سروکار داشته‌اید؟
- آیا شما، هم با سازندگان و هم خریداران و فروشندگان کاندومینیوم، کار می‌کنید؟
- شما در چه مقطعی در خرید کاندومینیوم مسکونی مداخله می‌کنید؟
- معمولا کدام بخش‌های قرارداد خرید، مشکل‌آفرین است؟
- شما از من چه انتظاری خواهید داشت؟
- آیا دستمزد شما ثابت است یا به‌صورت ساعتی کار می‌کنید؟
- در هنگام نهایی کردن قرارداد یا قبل از آن، چه هزینه‌‌هایی وجود خواهد داشت؟
- پرسش‌هایی که باید از مدیر ساختمان بپرسید
- چه مدت است که مدیر این کاندومینیوم هستید؟ چه مدت است که در حوزه مدیریت ملک مشغول به کار هستید؟
- در تعطیلی‌ها و مرخصی‌های شما، وظایف‌تان چگونه تحت پوشش قرار می‌گیرد؟
- اگر در استخدام یک شرکت مدیریت ملک هستید، این شرکت چه مدت زمانی است که در این بیزینس کار می‌کند؟ شرکت موردنظر، چه ملک‌های دیگری را تحت مدیریت دارد؟
- آیا می‌توانید مثال‌های ملموسی از مواقعی ارائه بدهید که مهارت‌های سازمانی و پیگیری‌های شما، به کامیونیتی کاندومینیوم سود رسانده باشد؟
- هنگام برآورده کردن نیازهای ساکنان، اعضای هیئت‌مدیره، کارکنان و پیمانکاران، چگونه رهبری خود را بروز داده‌اید؟
- چگونه سر وقت با مالکان ارتباط برقرار می‌کنید؟ از طریق ایمیل یا از طریق یک وب‌سایت تعاملی؟
- آیا می‌توانید مثالی بیاورید که از اشتباهات خود در این شغل، چیزی آموخته باشید؟
- چه مهارت‌های بیزینسی و چه تجربیاتی را با خود به این سمت آورده‌اید؟
- توجه شما به جزئیات، چه تاثیری بر اداره امور روزمره ساختمان داشته است؟
- آیا برای انتخاب به‌عنوان مدیر دارای مجوز ملک، تلاش کرده‌اید یا می‌کنید؟
- چگونه خود را با تغییرات این حرفه تطبیق می‌دهید؟
- پرسش‌هایی که باید از اعضای هیئت مدیره بپرسید
- در صندوق ذخیره چقدر پول وجود دارد و این پول چگونه سرمایه‌گذاری می‌شود؟
- آیا در ۵ سال گذشته، ارزیابی‌های ویژه‌ای انجام شده است و اگر چنین است، هدف از این ارزیابی‌ها چه بوده و چه مقدار هزینه داشته است؟ آیا پیش‌بینی می‌شود که در طی ۱۰ تا ۱۵ سال آینده، ارزیابی‌های ویژه دیگری به انجام برسد؟
- نرخ دست به دست شدن واحدها در آن مجتمع چگونه است؟
- میزان تغییرات و جابه‌جایی اعضای هیئت‌مدیره چگونه است؟
- اعضای هیئت‌مدیره چقدر با قوانین کاندومینیوم آشنا هستند؟
- آیا موقعیتی پیش آمده است که هیئت‌مدیره، از کمک حرفه‌ای استفاده کرده باشد؟
- آیا شرکت کاندومینیوم در هیچ شکایتی درگیر هست؟
- آیا شرکت کاندومینیوم در ۵ سال گذشته، مطالبه‌ای برای پوشش بیمه خود داشته است؟ اگر چنین است، برای چه چیزی بوده است؟
خرید مهم و بزرگی مثل خرید مسکن و از جمله کاندومینیوم نیازمند دقت فراوانی است. چون اگر بعد از خرید، به هر دلیل از کار خود پشیمان شوید، ضررهای مالی قابل توجهی در انتظارتان خواهد بود. شما که نمی‌خواهید چنین اتفاقی برای‌تان بیفتد، پس باید تحقیقات زیادی درباره جوانب مختلف خرید کاندومینیوم انجام دهید.
شما موقع خرید ملک با افراد مختلفی سروکار خواهید داشت که مهمترین آنها مشاور املاک، وکیل، مدیر ملک و اعضای هیئت مدیره هستند و باید همان ابتدای کار، پرسش‌هایی از این افراد بپرسید تا مطمئن شوید که کار خود را به درستی و در جهت حفظ منافع شما انجام خواهند داد.
از هر یک از این افراد باید پرسش‌هایی مختص به حوزه تخصصی خودشان پرسیده شود.
اگر هیچ اطلاعاتی در این زمینه ندارید، نگران نباشید. ما در این مطلب، فهرستی از مهمترین پرسش‌هایی که باید از هر یک از این افراد بپرسید را تهیه کرده‌ایم.
قبل از اینکه کاندومینیوم نوساز یا دست‌دومی را بخرید، باید با گروهی از مشاوران و متخصصان کاندومینیوم مشورت کنید.
پرسش‌هایی که در این مطلب آمده، به شما در ارزیابی صلاحیت آنها کمک خواهد کرد.
البته، بازارهای کاندومینیوم متفاوت هستند و میزان داغ بودن یک بازار مشخص، می‌تواند بر مقدار زمان مورد نیازی که خریدار باید صرف کند تا از کارشناسان و افراد مورد نظر از جمله مشاور مسکن، وکیل، مدیر و اعضای هیات مدیره کاندو پرسش‌های خود را بپرسد، و اسناد مهم مرتبط با ملک را بازبینی نماید، تاثیرگذار باشد.
پرسش‌هایی که باید از مشاور املاک خود بپرسید
چقدر در کمک به مشتریان برای خرید کاندومینیوم تجربه دارید؟
خرید کاندومینیوم با خرید هاوس‌های سنتی بسیار متفاوت است. بنابراین، لازم است که مشاور شما در زمینه کاندومینیوم‌ها تخصص داشته باشد.
از مشاور خود بپرسید که در ۱۲ ماه گذشته، با چند خریدار کاندومینیوم کار کرده است و حتما از ۳ خریدار که ارتباطی با آن مشاور نداشته باشند، معرفی‌نامه بگیرید.
اگر قصد خرید کاندومینیوم نوساز را دارید، یک مشاور باتجربه می‌تواند به شما در بهبود شرایط قرارداد و تضمین انجام برخی به‌روزرسانی‌ها کمک کند.
آیا شما صرفا نماینده منافع من خواهید بود؟
شما می‌توانید تصمیم بگیرید که با مشاور املاک فروشنده کار کنید، ولی واقعا بهتر است کسی را استخدام کنید که تنها و تنها در پی حفظ منافع شما باشد.
با محله‌هایی که من می‌خواهم در آنها خانه بخرم، چقدر آشنایی دارید؟
کسی که به محله خاصی اشراف داشته باشد، از بخش‌های مرغوب آن اطلاع دارد و می‌تواند به آسانی درباره قیمت‌گذاری‌ها و همچنین محاسن و معایب محله به شما مشاوره بدهد.
چقدر برای بررسی اسناد مهم من وقت خواهید گذاشت؟
هنگام خرید کاندومینیوم، با اسناد بسیار زیادی سروکار خواهید داشت. اطمینان پیدا کنید که خودتان و وکیل‌تان، برای بررسی آنها قبل از امضای قرارداد، به اندازه کافی زمان داشته باشید.
هنگام تنظیم پیشنهاد خرید کاندومینیوم، معمولا چه بندهایی را برای محافظت از خریدار در آن می‌گنجانید؟
یک مشاور املاک کارکشته در خرید کاندومینیوم، قاعدتا باید بداند که چگونه بندهای محافظتی ویژه‌ای را که مخصوص خرید کاندومینیوم است، مانند مشروط کردن پیشنهاد خرید به بازبینی رضایت‌بخش اسناد کاندومینیوم، در پیشنهاد بگنجاند.
در حوزه‌های قضایی که این خدمت ارائه می‌شود، ممکن است بهتر باشد که از یک متخصص استانی بازبینی اسناد کاندومینیوم، بخواهید که سندها را بررسی کند.
آیا هزینه یا حق‌الزحمه‌ای وجود دارد که من باید از آن اطلاع داشته باشم؟
اگر با مشاور فروشنده کار می‌کنید، قاعدتا نباید هزینه‌ای از شما خواسته شود، چرا که مشاور، دستمزد خود را به شکل یک حق کمیسیون از فروشنده دریافت می‌کند.
مشاوری که منحصرا برای شما کار می‌کند نباید دستمزدی مطالبه نماید، چرا که در حالت عادی، در حق کمیسیون مشاور املاک فروشنده سهیم است.
پرسش‌هایی که باید از وکیل خود بپرسید
در زمینه معاملات کاندومینیوم‌های مسکونی چقدر تجربه دارید؟
اطمینان پیدا کنید که وکیل موردنظر در زمینه قوانین ملک‌های مسکونی (و نه تجاری) تخصص داشته و از تجربه فراوانی در بازبینی پیشنهادهای خرید و قراردادهای خرید و فروش کاندومینیوم برخوردار باشد.
در این زمینه باید بپرسید:
آیا قبلا با این سازنده سروکار داشته‌اید؟
اگر وکیل شما، شناخت قبلی از سازنده پروژه داشته باشد، یک مزیت مهم برای شما خواهد بود.
آیا شما، هم با سازندگان و هم خریداران و فروشندگان کاندومینیوم، کار می‌کنید؟
به این نکته توجه داشته باشید که شرکت‌های حقوقی غالبا یا با سازندگان یا با خریداران و فروشندگان کاندو کار می‌کنند، نه با هر دو گروه.
شما در چه مقطعی در خرید کاندومینیوم مسکونی مداخله می‌کنید؟
باید متوجه این نکته شوید که در کدام مراحل کلیدی فرایند خرید، به وجود وکیل نیاز خواهد بود.
معمولا کدام بخش‌های قرارداد خرید، مشکل‌آفرین است؟
یک وکیل کارکشته در زمینه قوانین کاندومینیوم، قاعدتا باید بتواند نقاطی از قرارداد را که شایان توجه بیشتری هستند، شناسایی نماید.
شما از من چه انتظاری خواهید داشت؟
باید بدانید که در فرایند خرید، چه نقشی خواهید داشت و چه اسنادی را باید برای ارائه به وکیل فراهم نمایید.
آیا دستمزد شما ثابت است یا به‌صورت ساعتی کار می‌کنید؟
بهتر است همان ابتدا از این موضوع اطلاع پیدا کنید تا بعدا غافلگیر نشوید.
اگر وکیل به‌صورت ساعتی کار می‌کرد، از او بخواهید که برآوردی از تعداد ساعات کار خود داشته باشد تا شما بتوانید دستمزد او را در بودجه خود بگنجانید.
در هنگام نهایی کردن قرارداد یا قبل از آن، چه هزینه‌‌هایی وجود خواهد داشت؟
اگر به وام مسکن نیاز دارید، احتمالا باید یک ارزیابی انجام بدهید.
مالیات انتقال زمین نیز در صورتی که قابل اعمال باشد، در هنگام نهایی شدن قرارداد باید پرداخت شود.
وکیل باید قادر باشد فهرست کاملی از این هزینه‌ها را تهیه کند تا شما بتوانید خود را آماده نمایید.
پرسش‌هایی که باید از مدیر ساختمان بپرسید
یک مدیر خوب ملک، می‌تواند تاثیر چشمگیری بر کیفیت زندگی در یک کامیونیتی کاندومینیوم داشته باشد. او در اصل به مالکان خدمت می‌کند، بنابراین به نفع شماست که قبل از خرید واحد در یک ساختمان خاص، تا حد امکان درباره این شخص یا شرکت، اطلاعات به دست آورید.
از این گذشته، مدیران ملک معمولا اشخاص بسیار پرمشغله‌ای هستند، بنابراین ممکن است لازم باشد که قبلا از طریق تلفن یا ایمیل، قرار ملاقات بگذارید.
موارد زیر، برخی از پرسش‌هایی هستند که خوب است از مدیر ملک بپرسید تا شناخت بهتری از تجربه، شخصیت، استانداردهای حرفه‌ای و مهارت‌های ارتباطی او پیدا کنید:
چه مدت است که مدیر این کاندومینیوم هستید؟ چه مدت است که در حوزه مدیریت ملک مشغول به کار هستید؟
در تعطیلی‌ها و مرخصی‌های شما، وظایف‌تان چگونه تحت پوشش قرار می‌گیرد؟
اگر در استخدام یک شرکت مدیریت ملک هستید، این شرکت چه مدت زمانی است که در این بیزینس کار می‌کند؟ شرکت موردنظر، چه ملک‌های دیگری را تحت مدیریت دارد؟
آیا می‌توانید مثال‌های ملموسی از مواقعی ارائه بدهید که مهارت‌های سازمانی و پیگیری‌های شما، به کامیونیتی کاندومینیوم سود رسانده باشد؟
هنگام برآورده کردن نیازهای ساکنان، اعضای هیئت‌مدیره، کارکنان و پیمانکاران، چگونه رهبری خود را بروز داده‌اید؟
چگونه سر وقت با مالکان ارتباط برقرار می‌کنید؟ از طریق ایمیل یا از طریق یک وب‌سایت تعاملی؟
آیا می‌توانید مثالی بیاورید که از اشتباهات خود در این شغل، چیزی آموخته باشید؟
چه مهارت‌های بیزینسی و چه تجربیاتی را با خود به این سمت آورده‌اید؟
توجه شما به جزئیات، چه تاثیری بر اداره امور روزمره ساختمان داشته است؟
آیا برای انتخاب به‌عنوان مدیر دارای مجوز ملک، تلاش کرده‌اید یا می‌کنید؟
چگونه خود را با تغییرات این حرفه تطبیق می‌دهید؟
پرسش‌هایی که باید از اعضای هیئت مدیره بپرسید
مالکانی که عضو هیئت‌مدیره هستند، دیدگاه روشن‌تری از شرکت کاندومینیوم دارند. با آنکه دانش آنها از مسائل حقوقی، مالی و مدیریتی متفاوت است، بد نیست که اگر فرصتی پیش آمد، پرسش‌های زیر را از آنها بپرسید.
در صندوق ذخیره چقدر پول وجود دارد و این پول چگونه سرمایه‌گذاری می‌شود؟
باید مطمئن شوید که کاندو از منابع مالی کافی برای پوشش دادن تعمیرات مهم و پروژه‌های نوسازی برخوردار باشد.
آیا در ۵ سال گذشته، ارزیابی‌های ویژه‌ای انجام شده است و اگر چنین است، هدف از این ارزیابی‌ها چه بوده و چه مقدار هزینه داشته است؟ آیا پیش‌بینی می‌شود که در طی ۱۰ تا ۱۵ سال آینده، ارزیابی‌های ویژه دیگری به انجام برسد؟
انجام ارزیابی‌های ویژه گاهی ضروری است، اما ارزیابی‌های پی‌درپی و پرهزینه می‌تواند ناشی از وضعیت فنی نامناسب ساختمان یا ضعف مدیریت مالی آن باشد.
نرخ دست به دست شدن واحدها در آن مجتمع چگونه است؟
این عدد می‌تواند تصویری کلی از میزان رضایت مردم از سکونت در آن ساختمان، به شما بدهد.
میزان تغییرات و جابه‌جایی اعضای هیئت‌مدیره چگونه است؟
استعفاهای پیاپی در میان اعضا می‌تواند ناشی از وجود اختلاف در هیئت‌مدیره باشد.
اعضای هیئت‌مدیره چقدر با قوانین کاندومینیوم آشنا هستند؟
قوانین استانی و قلمروی کاندومینیوم، بسیاری از جنبه‌های نحوه اداره کاندومینیوم از جمله اختیارات هیئت‌مدیره را تحت پوشش قرار می‌دهد.
آیا موقعیتی پیش آمده است که هیئت‌مدیره، از کمک حرفه‌ای استفاده کرده باشد؟
دانش اعضای هیئت‌مدیره از موضوعات حقوقی، مالی و مدیریتی ممکن است محدود باشد. بنابراین، گاهی مشورت با افراد متخصص ضرورت پیدا می‌کند.
آیا شرکت کاندومینیوم در هیچ شکایتی درگیر هست؟
اگر شرکت در شکایتی درگیر باشد و بازنده شود، ممکن است بخشی از هزینه‌های نگهداری ساختمان، صرف پرداخت جریمه شود. این یکی از دلایلی است که نشان می‌دهد چرا باید پوشش بیمه مسئولیت شرکت را بررسی کنید.
آیا شرکت کاندومینیوم در ۵ سال گذشته، مطالبه‌ای برای پوشش بیمه خود داشته است؟ اگر چنین است، برای چه چیزی بوده است؟
موارد مطالبه بیمه، بازگوکننده نکات بیشتری درباره وضعیت ملک بوده و ممکن است هزینه‌های شارژ کاندو را بالا ببرد.
یک دیدگاه