خریداران برای خریدن خانه دست دست می‌کنند؛ این وضع تا چه زمانی ادامه دارد؟
فهرست مطالب
شماره ۱۰۰ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
تردیدهای خریداران بازار مسکن تورنتو برای خرید که به مرور از سه ماهه دوم امسال آغاز شده بود، حالا یک دلیل دیگر هم پیدا کرده است: بالا رفتن نرخ‌های بهره. این روزها بازار آرام است و خیلی از آنهایی که در ماه‌های ابتدایی امسال می‌خواستند از بازار عقب نمانند و خانه بخرند، حالا دست نگه داشته‌اند تا ببینند بازار به چه سمتی خواهد رفت.
پس از اجرای طرح شانزده‌گانه بازار مسکن کانادا، حالا افزایش نرخ بهره نیز ممکن است حداقل به لحاظ روانی، بر تردیدهای خریداران بیفزاید. نویسنده روزنامه نشنال‌پست در این گزارش، بررسی می‌کند که چرا خریداران تورنتویی، این روزها این قدر تردید دارند و چه عواملی بر این تردیدها تاثیر دارد.
میزان فروش خانه در تورنتو در حال کاهش است. این جمله می‌تواند خلاصه اغلب آمار و ارقامی باشد که در هفته‌های گذشته درباره بازار تورنتو منتشر شده است.
وقتی خریداران منصرف می‌شوند
جان پاسالیس، مشاور املاک، می‌دانست که داغ‌ترین بازار مسکن کانادا در حال آرام شدن است، اما هنگامی که ایمیلی از یک زوج سردرگم دریافت کرد، تازه به وخامت اوضاع پی برد.
این زوج جوان پس از آنکه قیمت‌ها در آوریل در یکی از حومه‌های تورنتو نسبت به یک سال پیش ۲۵ درصد افزایش پیدا کرد، تصمیم گرفتند خانه‌ی سه‌خوابه‌ی خود را بفروشند. آنها خیلی زود یک خریدار خانه‌اولی یافتند که حاضر بود برای خانه‌ی آنها ۹۰۰,۰۰۰ دلار بپردازد. آنها به همین دلیل، مطمئن از انجام معامله، خانه‌ی بزرگ دیگری را دورتر از شهر برای خود خریدند. اما درست پیش از نهایی شدن معامله در ماه جون، بازار شروع به برگشتن کرد و خریدار با قبول جریمه‌ی ۴۰,۰۰۰ دلاری، از انجام معامله سر باز زد.
حالا که بانک مرکزی کانادا نرخ بهره‌ها را هم بالا برده، سقوط میزان فروش، افزایش لیستینگ‌ها و کاهش قیمت‌ها، می‌تواند شرایط را برای خریداران از آنچه هست ترسناک‌تر کند و علاقه آنها به خرید خانه کم شود.
این اقدام بانک مرکزی آخرین ضربه به بازاری خواهد بود که تنها ظرف سه ماه دچار آشفتگی شد؛ در این مدت شرکت ارائه‌دهنده‌ی وام‌های مسکن، Home Capital، به مرز ورشکستگی رسید و سیاست‌گذاران در تلاش برای کنترل قیمت‌های افسارگسیخته بوده‌اند.
پاسالیس، رئیس شرکت Realosophy Realty در تورنتو، می‌گوید: «اثر دومینویی تا اندازه‌ای وجود دارد؛ همه نوع اتفاقی در حال رخ دادن است و ما هنوز از ابعاد واقعی ماجرا اطلاع نداریم. مردم در حال هضم قوانین جدید و اطلاع از مقدار مسکن موجود در بازار با قیمت‌های پایین‌تر هستند. اتفاقات حتی بیشتری در راه است.»
مخالفان؛ نگران تصمیم‌های دولت
زنجیره‌ی حوادث از ماه اکتبر شروع شد؛ یعنی زمانی که دولت فدرال الزامات بیمه‌ی وام مسکن را سخت‌تر کرد و سپس در ماه آوریل، دولت استانی مالیاتی ۱۵ درصدی بر خریداران خارجی وضع کرد. میزان فروش خانه در ماه جون نسبت به زمان مشابه سال گذشته ۳۷ درصد افت کرد و افزایش قیمت‌ها به کمترین میزان از ژانویه‌ی سال ۲۰۱۵ رسید. بعد از آن بود که سازمان ناظر اعلام کرد در حال بررسی الزام وام‌دهندگان به اجرای آزمون تحمل فشار برای وام‌های مسکن بیمه نشده است؛ موضوعی که انتظار می‌رود هرچه بیشتر بر رخوت بازار بیفزاید.
استیون پولوز، رئیس بانک مرکزی کانادا نیز بالاخره بعد از هفت سال، نرخ بهره پایه بانک مرکزی را افزایش داد. یک نظرسنجی از کارشناسان اقتصاد کانادا نشان می‌دهد که این افزایش نرخ بهره ظرف سال آینده به یک درصد خواهد رسید، یا حتی از آن خواهد گذشت. بزرگترین بانک‌های کانادا از همین حالا در حال سخت‌تر کردن شرایط هستند. رویال بانک کانادا نرخ‌های بهره‌ی ثابت وام‌های ۲ و ۳ و ۵ ساله‌ی خود را به میزان یک پنجم درصد افزایش داده است.
به گفته‌ی ویل دانینگ، کارشناس ارشد اقتصادی Mortgage Professionals Canada افزایش سه چهارم درصدی تا یک درصدی نرخ بهره‌ی پایه‌ی بانک مرکزی کانادا تا پایان سال ۲۰۱۸، در صورت انتقال کامل آن به وام‌های ارائه شده از سوی بانک‌ها، موجب خروج ۶ تا ۸ درصدی خریداران از بازار املاک و مستغلات کشور خواهد شد.
از سویی دیگر باید یادآوری کنیم که کاهش معاملات املاک ممکن است رشد اقتصادی کانادا را با خطر مواجه سازد؛ رشدی که در میان کشورهای G7 از همه سریع‌تر است. همه این اتفاقات در شرایطی می‌افتد که به نظر می‌رسد اقتصاد کشور تازه در حال پشت سر گذاشتن بحران ناشی از سقوط بهای جهانی نفت باشد.
دانینگ می‌گوید: «در حال حاضر مردم از خرید اجتناب می‌ورزند. اگر این اجتناب از خرید برای مدتی طولانی‌تر پا بر جا بماند، می‌تواند خطرناک شود و می‌تواند اثرات ضدتورمی ایجاد کند.»
شرایط اخذ وام باز هم سخت‌تر می‌شود
دفتر سرپرستی مؤسسات مالی (OSFI) اعلام کرده که در حال بررسی سه راه حل برای هدف قرار دادن وام‌گیرندگانی است که به هر دلیل ممکن است در آینده نتوانند قسط‌های خود را پرداخت کنند. این افراد در بازار وام‌های مسکن بیمه نشده حضور دارند؛ بازاری که حدود نیمی از ۵ / ۱ میلیارد دلار معوقات بانکی کشور را تشکیل می‌دهد.
یکی از این راه‌حل‌ها، درخواست از وام‌دهندگان برای اجرای آزمون تحمل فشار stress test از وام‌های مسکن بیمه نشده است. این‌ها وام‌گیرندگانی هستند که دست‌کم ۲۰ درصد پیش‌پرداخت را می‌پردازند.
راه حل دیگر، متناسب ساختن نسبت‌های وام به ارزش، یا به دیگر سخن، «حجم وام» در مقایسه با «قیمت تخمینی خانه» در بازار محلی است.
الزامات جدید OSFI، در صورت نهایی شدن، برای بازار وام‌های جایگزین alternative lending market ضربه‌ی سنگین‌تری خواهد بود تا برای شش بانک بزرگ کانادا.
تحلیل‌گران RBC، از جمله گئوفری کوان و دارکو میهلیچ، در یادداشتی با عنوان «تابستان بی‌رحم» می‌نویسند که در این سناریو رشد بدهی وام‌های مسکن از نرخ ۳ / ۶ درصدی فعلی به ۲ درصد در سال کاهش خواهد یافت. مارک چاربین، تحلیل‌گر اوراق بهادار بانک Laurentian، اعلام کرد فعلا بهتر است برای خرید سهام Home Capital دست نگه داشت. او پیش‌بینی کرد که نرخ رشد وام در کشور کاهش یابد. او همچنین قیمت هدف را برای این شرکت و رقیب آن، Equity Financial Holdings، کاهش داد.
دیوانه‌ترین بازاری که تجربه کرده‌ایم
کریگ رایت، اقتصاددان ارشد شرکت بازارهای سرمایه RBC، می‌گوید با افزایش نرخ بهره بانک مرکزی، ممکن است عده‌ای از مردم قدرت خرید خود را از دست بدهند، اما این لزوماً چیز بدی نیست. او می‌گوید: «نزدیک شدن نسبت بدهی به درآمد به بالاترین رکورد خود، نشان‌دهنده‌ی آن است که اقتصاد و بخش مصرف‌کننده نسبت به گذشته حساسیت بیشتری در مقابل افزایش‌های اندک نرخ بهره دارند. افزایش بهره تأثیر خواهد گذاشت؛ اساساً کار نرخ‌های بهره همین است. اما این تأثیر به شکل آرام شدن بازار خواهد بود و نه سقوط آن.»
جیمز لایرد، کارشناس باتجربه بازار مسکن می‌گوید تعداد فزاینده‌ای از مشتری‌ها در حال تجدید وام خود هستند تا بتوانند با همین نرخ‌های بهره‌ی پایین فعلی، ادامه بدهند. به گفته‌ی او این امر، نشان‌دهنده‌ی آن است که تنها یک بار افزایش در نرخ‌ها، تأثیر چندانی روی بازار نخواهد گذاشت و او تنها در صورتی احساس نگرانی خواهد کرد که افزایش بهره به ۳ درصد برسد. لایرد همچنین از بازگشت عقلانیت به بازار استقبال می‌کند.
او می‌گوید: «این یکی از دیوانه‌وارترین بازارهای مسکنی بود که من در طی ۱۰ سال گذشته تجربه کرده‌ام. جلسه‌های مزایده، وحشیانه بود. خوشبختانه امسال بهار این وضعیت به شکل نسبتا سریعی تغییر پیدا کرد.»
