کاهش چشمگیر قیمت‌ها در بازار مسکن تورنتو؛ آیا این یعنی همه خانه‌ها ارزان شده‌اند؟
فهرست مطالب
شماره ۱۰۴ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
جدیدترین مجموعه از اعداد و ارقام مربوط به بازار مسکن نشان‌دهنده‌ی کاهش قیمت‌های فعلی مسکن در تورنتو است، اما اگر نگاه دقیق‌تری بیندازید، با تصویری مواجه می‌شوید که آنقدرها هم جالب نیست.
این مطلب در روزنامه معتبر Financial Post منتشر شده و بر اساس آمارهای موسسه ترانت- نشنال‌بانک است. نویسنده این مقاله Garry Marr نشان می‌دهد که با وجود تصویر واقعی همه از کاهش قیمت‌ها، اما حقایق دیگری هم درباره این کاهش قیمت وجود دارد که در راه شناخت بازار نباید از آن غافل شویم. او تلاش می‌کند نظر گروه‌های مختلف را منعکس کند؛ کارشناسان بازار، دست‌اندرکاران، آنهایی که می‌گویند این آرامش موقتی است و آنهایی که می‌گویند این آرامش بازار ادامه خواهد داشت.
بازار مسکن تورنتو شاهد کاهش چشمگیر قیمت‌هاست – ولی آیا واقعا اینطور است؟ آخرین اعداد و ارقام شاخص ترکیبی مسکن ترانت- نشنال‌بانک Teranet-National Bank ظاهرا داستان دیگری را روایت می‌کند.
این شاخص که به تازگی منتشر شده، حاکی از آن است که قیمت‌های تورنتو در واقع از ماه جون تا جولای ۱ / ۲ درصد افزایش داشته است. بر اساس این آمار، در سطح کشور نیز قیمت‌ها نسبت به ماه گذشته ۲ درصد رشد کرده است. در نگاه اول، به نظر می‌رسد که نتایج مربوط به تورنتو در تضاد با آمار هیئت املاک و مستغلات تورنتو (TREB) باشد. آنها می‌گویند قیمت‌های فعلی را حدود ۵ / ۲۱ درصد کمتر از نقطه‌ی اوج آن در میانه‌ی ماه آوریل گزارش می‌کند. این زمان، پیش از آن است که دولت استانی اقداماتی برای آرام ساختن بازار در شهر و اطراف آن به مرحله‌ی اجرا بگذارد.
اما مارک پینسونلت، از کارشناسان اقتصادی نشنال‌بانک، می‌گوید شاخص او را باید با دقت بیشتری ملاحظه کرد. خود بانک نیز در یادداشتی توضیح می‌دهد که این شاخص نشان‌دهنده‌ی میانگین متحرک سه‌ماهه است و به اصطلاح یک «شاخص هموارشده» به شمار می‌آید. این افزایش ۱ / ۲ درصدی، میانگین ماه‌های می، جون و جولای است و بنابراین به طور کامل منعکس‌کننده‌ی افت بازار تورنتو نیست.
این بانک یک شاخص به اصطلاح غیرهموارشده نیز منتشر کرد که تصویر بهتری از ماه جولای در مقایسه با ماه جون به دست می‌دهد. این نتیجه نشان‌دهنده‌ی کاهش ۳ / ۰ درصدی برای کلیه‌ی واحدهای مسکونی در منطقه‌ی تورنتو است.
تفاوت این آمارها با اعداد رسمی
پینسونلت می‌گوید عدد اصلی شاخص ممکن است آن‌گونه که تورنتو در حال حاضر تجربه می‌کند، منعکس‌کننده‌ی کاهش سریع بازار نباشد. همچنین شاخص ترانت- نشنال‌بانک روی فروش‌های نهایی final sale تمرکز دارد، در حالی که اعداد اولیه‌ی TREB بر اساس موافقت‌نامه‌های خرید agreements to purchase است؛ ۳۰ تا ۶۰ روزی که تا هنگام نهایی شدن معامله طول می‌کشد، تاثیری تاخیری در اینجا بر جای می‌گذارد.
با این همه، نتایج این شاخص کافی بود تا عده‌ای را متقاعد سازد که تورنتو اصلاح عمده‌ای در قیمت‌ها تجربه خواهد کرد که احتمالا بسیار فراتر از پیش‌بینی‌های قبلی خواهد بود.
بدبین‌ها چه نظری دارند؟
دیوید مدنی، از کارشناسان اقتصادی کپیتال اکونومیست، که از سال ۲۰۱۱ پیش‌بینی کرده است بازار سقوط خواهد کرد، می‌گوید: «صاحبخانه‌ها در تورنتو طی سال‌های گذشته از افزایش قیمت‌های قابل توجهی بهره‌مند شده‌اند. این افزایش قیمت‌ها بیشتر در نتیجه‌ی نرخ‌های بهره‌ی پایین و وام‌های مسکن ریسکی‌تر حاصل شده است. اما کاهش اخیر فروش مجدد خانه طی سه یا چهار ماه گذشته حکایت از آن دارد که اصلاح قیمت‌های مسکن همین حالا هم شروع شده است. کاهش قیمت‌ها در آینده به طور بالقوه می‌تواند بخش عمده‌ی افزایش قیمت‌های انباشته شده در طی دهه‌ی گذشته را از بین ببرد.»
بازار تورنتو ممکن است حتی از این هم بیشتر دچار اختلال شود. با آنکه مقایسه‌ی مستقیم ماه‌های جولای تا جون بیانگر کاهش ۳ / ۰ درصدی قیمت‌هاست، اگر کاندوها را از این معادله کنار بگذاریم نرخ کاهش به ۶ / ۱ درصد می‌رسد که نشان‌دهنده‌ی شکاف در بازار است.
پینسونلت می‌گوید: «قیمت کاندوها نیز با کاهش مواجه بوده است، اما نه به آن شدت خانه‌های ویلایی. نکته‌ی دیگر آن است که میزان فروش خانه‌های طیف بالای بازار کمتر و میزان فروش کاندوها، که کمتر گران هستند، بیشتر است.»
این نکته نیز شایان توجه است که قیمت‌های سراسری گرچه به شدت تحت تاثیر تورنتو است، ممکن است در مجموع شاهد افزایش باشد، چرا که بازارهای تابستانی در مونترآل و اوتاوا- گاتینو پر رونق بوده است و شاخص قیمت‌های این دو شهر از جون تا جولای به ترتیب ۲ و ۶ / ۱ درصد افزایش پیدا کرده است.
بازگشت دوباره به روزهای گذشته؟
مشاوران املاک چند ماهی است که می‌گویند بازار کاندومینیوم‌های تورنتو هنوز هم نیرومند است و خانه‌های ویلایی بیشتر تحت تاثیر قرار گرفته‌اند؛ به ویژه آنکه خریداران خارجی که باید مالیات ۱۵ درصدی بپردازند، عمدتا مشتری این‌گونه خانه‌ها هستند.
کریستوفر الکساندر، کارشناس و فعال بازار مسکن تورنتو می‌گوید: «بازار کاندو همچنان در حال رشد است. در بعضی از مناطق قیمت‌ها در واقع افزایشی دو رقمی داشته است. اگر کاندوها را کنار بگذاریم، تصویر کاملا متفاوتی خواهیم داشت. خانه‌های ویلایی بیشترین افزایش را در سال گذشته داشته‌اند. بخش کاندو هم خوب بود، اما نه در آن حد.»
درک هولت، نایب رئیس و سرپرست بخش بازارهای اقتصادی سرمایه در Scotiabank Economics، می‌گوید اعداد و ارقام فروش تابستانی حتی اگر به صورت فصلی تحلیل شود، احتمالا شیوه‌ی ضعیفی برای تحلیل بازار است.
هولت می‌گوید: «آمار یک ماه چقدر می‌تواند محل اعتماد باشد؟ من فکر می‌کنم که ما باید روی داده‌های شش یا ۱۲ ماهه تمرکز کنیم و یک محیط معنی‌دار را در بازار مسکن مد نظر داشته باشیم. درست است که این اعداد و ارقام نشانگر اصلاح قیمت‌ها در بازار است، اما من در اعماق قلبم باور دارم که وضعیت فعلی در تورنتو یک شوک موقتی است، مثل آن چیزی که در ونکوور اتفاق افتاد. اوضاع به سر جای اولش بر خواهد گشت.»
آتش و بازار مسکن
هفته‌نامه آتش، هر هفته در صفحات ۴ و ۵ خود، مطالب و تحلیل‌هایی را درباره بازار مسکن منتشر می‌کند. اینجا لازم است باز هم یادآوری کنیم که مقالات آتش در زمینه بازار مسکن، تلاشی است برای دیدن همه جوانب این بازار.
ما همان‌طور که بلافاصله خبر آرام‌شدن بازار و آمارهای جدید خرید و فروش قیمت در بازار مسکن را منتشر می‌کنیم، تلاش می‌کنیم بخش‌های دیگر این بازار و نظرات همه کارشناسان را بازتاب دهیم. در بازار مسکن، مثل بازارهای دیگر، نظرات مختلفی وجود دارد و بهترین راه، تلاش برای بازتاب دادن همه نظرات و تئوری‌هاست؛ راهی که به خوانندگان کمک می‌کند، منطقی‌تر تصمیم بگیرند.
