چرا مشاوران املاک این قدر بر روی موقعیت مکانی ملک تاکید می‌کنند؟ آیا واقعا این اندازه مهم است؟
هشت عامل که باعث می‌شود یک ملک از نظر بازار مرغوب محسوب شود و شش عاملی که یک ملک را در بازار نامرغوب می‌سازد
پرسش و پاسخ: مجتبی عسگریان – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
پویان از تورنتو: چندین ماه است که به دنبال خانه می‌گردم تا زندگی جدیدی را در کنار همسرم در آن آغاز کنم.
مشاور املاک من همیشه می‌گوید که اولویت انتخاب من برای خرید خانه باید موقعیت مکانی آن باشد تا در آینده ضرر نکنم و در زمان فروش آن به مشکلی برنخورم.
ولی متاسفانه خانه‌های مورد نظر من، به گفته مشاور املاک موقعیت مکانی خوبی ندارند.
سوال من این است که موقعیت مکانی ملک چقدر مهم است؟
کدام موارد باعث می‌شود تا موقعیت مکانی ملک مناسب یا نامناسب شود؟
با تشکر از پاسخ‌های همیشه خوب شما.
پاسخ: مجتبی عسگریان، مشاور املاک و مسکن – تورنتو
مشاوران املاک همیشه بر روی موقعیت مکانی ملک تاکید می‌کنند. شما هم احتمالا عبارت موقعیت مکانی ملک را شنیده‌اید و شاید به فکر فرو رفته باشید که چه چیزی مشاوران املاک را مجبور می‌کند که همیشه به مشتری‌های خود بگویند که موقعیت مکانی ملک از همه‌چیز مهم‌تر است.
موقعیت مکانی بطور خلاصه، یعنی ارزش یک ملک که می‌تواند تنها به دلیل موقعیت مکانی آن، افزایش یا کاهش قابل ملاحظه‌ای پیدا کند. این عبارت، قانون شماره یک املاک به شمار می‌آید و در عین حال، غالبا با بیشترین بی‌اعتنایی نیز مواجه می‌شود.
موقعیت‌های مکانی مناسب
شما ممکن است خانه نامناسبی را در موقعیت مکانی مناسبی خریداری کنید. در این صورت شما می‌توانید در اسکلت خانه تغییراتی بدهید، شکل و فرم خانه را عوض کنید یا به نقشه آن دست بزنید. ولی اگر خانه مناسبی را در موقعیت مکانی نامناسبی بخرید، هیچوقت نمی‌توانید جای آن را تغییر بدهید، چون به زمین چسبیده است.
بهترین موقعیت‌های مکانی که باعث می‌شود ارزش خانه شما افزایش پیدا کند، شامل موارد زیر می‌شود:
۱- مناطق نزدیک به مدارس باکیفیت
خریدارانی که بچه دارند، نگران آموزش فرزندان خود هستند و اغلب حاضرند برای خانه‌ای که نزدیک یک مدرسه باکیفیت باشد، پول بیشتری بپردازند.
۲- تفریحات و طبیعت
خانه‌های مجاور اقیانوس، رودخانه‌ها، دریاچه‌ها یا پارک‌ها ارزش فراوانی به خاطر موقعیت مکانی خود دارند، البته به شرط آنکه در مسیر مخاطرات طبیعی احتمالی قرار نداشته باشند. مردم دوست دارند نزدیک آب یا محیط‌هایی زندگی کنند که دارای جذابیت بصری باشد.
۳- چشم‌اندازهای تماشایی
بعضی از خانه‌ها به لطف داشتن چشم‌اندازهای وسیع و پانورامیک به مناظر شهری، سریع و به قیمت بالا به فروش می‌رسند؛ اما حتی داشتن چشم‌اندازی کوچک از یک پنجره به اقیانوس نیز کافی است تا دلیلی بر خوب بودن یک موقعیت مکانی باشد. چشم‌اندازهای پرطرفدار دیگر شامل کوهستان‌ها، کمربندهای سبز و زمین‌های گلف است.
۴- سرگرمی و خرید
در بسیاری از شهرها، خانه‌هایی که با سالن‌های سینما، رستوران‌ها و بوتیک‌ها فاصله چندانی نداشته باشند، بطوری که بتوان با پای پیاده خود را به این اماکن رساند، گران‌قیمت‌تر از خانه‌هایی هستند که در نقاط دوردست‌تر شهر واقع شده‌اند. بسیاری از مردم ترجیح می‌دهند که در صورت امکان، نه با اتومبیل، بلکه پای پیاده، خود را به این مراکز برسانند.
۵- همرنگی با جماعت
مردم معمولا به سمت کسانی جذب می‌شوند که ارزش‌های مشترکی دارند و خانه‌هایشان نیز بازتاب‌دهنده این موضوع است. اغلب خریداران ترجیح می‌دهند خانه‌های آن‌ها در میان ملک‌هایی قرار داشته باشد، که از نظر سن و نوع ساخت شبیه به خانه آن‌ها بوده و مردمانی شبیه به خودشان در آن خانه‌ها ساکن باشند. مثال بارز آن ریچموندهیل است که معمولا مورد استقبال هموطنان ایرانی و نیز مهاجران چینی قرار می‌گیرد.
۶- ثبات اقتصادی محله
محله‌هایی که در برابر آزمون زمان پایدار مانده و دوره‌های سخت اقتصادی را با موفقیت پشت سر گذاشته‌اند، در جذب خریدارانی که می‌خواهند ارزش خانه‌های خود را حفظ کنند، توفیق بیشتری خواهند داشت. این‌ها خریدارانی هستند که انتظار دارند، وضعیت ظاهری خانه مناسب باشد.
۷- حمل و نقل عمومی، خدمات درمانی و فرصت‌های شغلی
بیشتر مردم دوست ندارند مسافت‌های طولانی برای رفتن به سر کار، مطب پزشک یا فرودگاه طی کنند. آن‌ها ترجیح می‌دهند به خدمات اورژانسی و تسهیلات رفاهی نزدیک باشند، بنابراین طبیعی است که خانه‌هایی که موقعیت مکانی آن‌ها سفرهای روزمره را کوتاه می‌کند، جذاب‌تر به نظر برسند.
۸- قرار داشتن در مرکز خیابان
بعضی از خریداران، مکان‌هایی که در گوشه و کنار هستند را ترجیح می‌دهند، اما بیشتر خریداران خانه می‌خواهند در وسط خیابان باشند، چون احساس آسیب‌پذیری آن‌ها را کاهش می‌دهد.
چه موقعیت‌هایی از نظر مکانی نامطلوب محسوب می‌شوند؟
صحبت کردن درباره این که چه چیزهایی موجب نامطلوب شدن یک موقعیت مکانی می‌شود، تقریبا آسان‌تر از گفتگو درباره موقعیت‌های مکانی مطلوب است. دلیل این امر آن است که کیفیت‌هایی که موجب می‌شود موقعیت مکانی خوبی را مطلوب بدانیم، می‌تواند بسته به آن که در شهر جستجو می‌کنیم، یا در روستا، متفاوت باشد. اما موقعیت‌های مکانی نامطلوب، بخاطر طبیعت عمومی‌شان، آسان‌تر تشخیص داده می‌شوند.
۱- مناطق تجاری و صنعتی
وجود ساختمان‌های تجاری در بلوک یا محله شما ارزش ملک‌های مسکونی را پایین می‌آورد، مگر آن که در دان‌تاون زندگی کنید. بخشی از دلیل این امر آن است که ساکنان خانه‌ها نمی‌توانند پرسه زدن غریبه‌ها را کنترل کنند.
خانه‌های مجاور با پمپ‌بنزین‌ها و مراکز خرید، نامطلوب تلقی می‌شوند، زیرا سر و صداهای آزاردهنده در این مکان‌ها زیاد است و هیچکس واقعا دوست ندارد که شب‌ها، یا در ساعات اولیه صبح، به صدای در جا کار کردن موتور کامیون‌ها گوش بدهد.
۲- راه‌آهن، بزرگراه‌ها و مسیرهای پرواز
بعضی از ساکنان شهرها در نزدیکی خطوط راه‌آهن خانه دارند و ۲۴ ساعت در روز، صداهای غرش مانند حرکت قطارها و سایر سر و صداهای مزاحم را تحمل می‌کنند. سر و صدای بیش از اندازه غالبا خریداران را ناگزیر می‌کند که به سرعت خانه را بفروشند، حتی اگر بقیه ویژگی‌های آن منطقه مطلوب باشد.
۳- مناطق جرم‌خیز
مردم می‌خواهند در امنیت زندگی کنند. اگر در محله‌ای، شب‌ها اتومبیل‌ها بیایند و بروند و پلیس رفت و آمد زیادی داشته باشد، گمان بر این خواهد بود که آن منطقه، احتمالا مشکل جرم‌خیز بودن دارد. این مساله خریداران را درباره خرید خانه در آن منطقه، نگران خواهد کرد.
۴- مناطق دچار رکود اقتصادی
اگر مالکان خانه‌ای در نگهداری از ملک‌شان سهل‌انگار بودند و برای مثال، محوطه‌سازی وضعیت مناسبی نداشت یا در حیاط خرت و پرت و آشغال ریخته بود، باید درباره نقل مکان به چنین منطقه‌ای بیشتر فکر کنید. از سوی دیگر، بعضی از مناطقی که چنین وضعیتی دارند، در کانون پروژه‌های پیشنهادی برای نوسازی قرار می‌گیرند. اما هرگز برای نوسازی، تضمینی وجود ندارد.
۵- نزدیکی به نقاط پر خطر
خلاصه کلام آن است که مردم دوست ندارند در نزدیکی نیروگاه‌های اتمی زندگی کنند. بیشتر خریداران خانه تمایلی هم به داشتن یک ترانسفورماتور در حیاط خانه خود ندارند. اگر محله‌ای بر روی یک سایت دفن زباله ساخته شده، یا تا این اواخر زمین باتلاقی بوده است، از خیر آن بگذرید و به سراغ بعدی بروید. همیشه هنگام خرید خانه، یک گزارش از خطرات طبیعی بگیرید.
۶- تاثیرات محیطی بر خانه شما
حتی اگر خانه‌ای در یک موقعیت مکانی مطلوب پیدا کردید، که قیمت آن نیز به نظر مناسب بود، ضرری نخواهد داشت اگر عوامل دیگری را نیز مد نظر قرار دهید، مثل وجود ساخت و ساز ی در آن نزدیکی، که احتمال داشته باشد در آینده تاثیر منفی بر روی ارزش خانه‌ی جدید شما داشته باشد، مثل ایجاد مجتمع یا کارگاه صنعتی.
