کمیسیون مشاوران املاک در انتاریو چه زمانی باید پرداخت شود؟ تفاوت قوانین MLS میتواند همهچیز را تغییر دهد
قوانین دو سیستم MLS یعنی ITSO و PropTx درباره مهلت پرداخت کمیسیون یکسان نیست؛ یک قانون مهلت ۷ روزه را از زمان دریافت پول توسط بروکریج محاسبه میکند و دیگری از زمان نهایی شدن معامله
برای یک مشاور املاک، بسته شدن معامله لزوما به معنی دریافت فوری کمیسیون نیست. ممکن است معامله نهایی شده باشد، اما پول هنوز از سوی وکیل فروشنده به بروکریج نرسیده باشد.
حالا سوال مهم این است: مهلت ۷ روزه برای پرداخت کمیسیون از چه زمانی شروع میشود؛ از روز بسته شدن معامله یا از روزی که بروکریج پول را دریافت میکند؟
پاسخ به این سوال در انتاریو به سیستم MLS مورد استفاده بستگی دارد. قوانین PropTx و ITSO در این زمینه تفاوت دارند و این تفاوت وقتی مهمتر میشود که پرداخت وکیل با تاخیر انجام شود.
- اگر یک ملک در هر دو سیستم لیست شده باشد، کدام قانون باید رعایت شود؟
- آیا بروکریج باید قبل از دریافت پول، سهم مشاور همکار را پرداخت کند؟
- و اگر پول هنوز نرسیده باشد، تکلیف کمیسیون چه میشود؟
این گزارش که توسط Real Estate Magazine تهیه شده، با بررسی این موضوع و گفتوگو با مدیر اجرایی ITSO، مدیر مسئول یک بروکریج و رئیس سابق TRREB و مدیر فعلی TRREB، تفاوت این قوانین و راهکارهایی را که بروکریجها برای مدیریت تاخیر پرداخت به کار میگیرند، بررسی کرده است.
اگر در انتاریو فعالیت میکنید، این موضوع مستقیما به زمان دریافت کمیسیون و مسئولیت شما و بروکریج در یک معامله مربوط است؛ بنابراین دانستن جزئیات این قوانین میتواند در معامله بعدی برایتان بسیار مهم باشد.
انتاریو سالهاست یک پایگاه داده واحد و یکپارچه MLS ندارد و همین موضوع باعث شده مشاوران و بروکریجها در بخشهایی از استان با مجموعه قوانین متفاوتی کار کنند.
چندین بورد، از جمله در Cornerstone و Brantford، از Information Technology Systems Ontario یا ITSO به عنوان شبکه دسترسی به لیستینگها استفاده میکنند.
در مقابل، Toronto Regional Real Estate Board یا TRREB از سیستم مستقل PropTx استفاده میکند.
هر دو سیستم مجموعه قوانین خاص خود را دارند و ناآشنایی با این تفاوتها میتواند حتی به نقض ناخواسته مقررات منجر شود.
یکی از مهمترین تفاوتها به موضوعی مربوط میشود که برای مشاوران اهمیت مستقیم دارد: زمان پرداخت کمیسیون بروکریج همکار.
۷ روز از چه زمانی شروع میشود؟
قانون ۷.۰۵ مربوط به PropTx میگوید حقالزحمه بروکریج همکار باید «ظرف ۷ روز پس از تکمیل معامله» پرداخت شود.
اما مقررات ITSO متفاوت است و براساس قانون ۶.۰۴ آن اگر دریافت کمیسیون از فروشنده، بخشی از توافق میان فروشنده و بروکریج لیستکننده باشد، این بروکریج مسئول دریافت مبلغ مربوط به معامله تکمیلشده و پرداخت سهم بروکریج خریدار «ظرف ۷ روز پس از دریافت» آن است.
تفاوت کلیدی همینجاست: شروع شمارش ۷ روز در این دو سیستم یکی نیست.
براساس قانون PropTx، بروکریج همکار باید حداکثر ظرف ۷ روز پس از نهایی شدن معامله کل کمیسیون خود را دریافت کند؛ حتی اگر بروکریج لیستکننده هنوز پول را از وکیل فروشنده نگرفته باشد.
Allison Ostafew، مدیر اجرایی ITSO، میگوید هدف از این نحوه تنظیم قانون آن است که اگر پول در زمان نهایی شدن معامله فورا در دسترس نبود، بروکریج لیستکننده فرصت کافی برای دریافت آن از وکیل فروشنده داشته باشد.
او اضافه میکند: «با محاسبه مهلت از تاریخ دریافت کمیسیون توسط بروکریج لیستکننده، این قانون یک چارچوب زمانی روشن و قابل اجرا در اختیار بروکریج قرار میدهد تا انتقال وجه را انجام دهد.»
وقتی وکیل چک کمیسیون را دیر میفرستد
ولی مساله زمانی پیچیدهتر میشود که پرداخت کمیسیون از سوی وکیل با تاخیر انجام شود.
بیشتر بروکریجهای املاک پرداخت کمیسیون را از طریق انتقال الکترونیکی وجه یا EFT انجام میدهند و وجوه امانی را نیز به صورت الکترونیکی دریافت میکنند. با این حال، بسیاری از وکلا همچنان چک فیزیکی را از طریق پست ارسال میکنند.
Ann Cosens، مدیر Coldwell Banker Community Professionals در همیلتون، میگوید پیگیری چک از وکلا بخشی از کارهای اداری معمول بروکریج است: «بعضی وکلا چک را آماده میکنند، اما تا زمانی که ما پیگیری نکنیم، آن را پست نمیکنند.»
Cosens اضافه میکند اعتصابهای پیاپی خدمات پستی در سال ۲۰۲۵ تنها یکی از نمونههایی است که نشان میدهد پرداخت کمیسیون چگونه ممکن است به تاخیر بیفتد.
Ostafew نیز میگوید ITSO شرایط دشواری را که بروکریجهای املاک امروز با آن روبهرو هستند درک میکند و نمیخواهد با وضع قانون، درباره موضوعی که ممکن است کاملا خارج از کنترل بروکریج باشد، فشار بیشتری ایجاد کند.
راهحل بعضی بروکریجها: پرداخت از حساب امانی
برای Jennifer Pearce، مدیر Remax Rouge River و رئیس سابق TRREB، داشتن یک فرایند اداری منظم و قوی، کلید رعایت قوانین MLS در PropTx است.
خانم Pearce قبول دارد که تاخیر وکیل در پرداخت و مشکلات پستی میتواند اجرای قانون ۷ روزه را دشوار کند، اما معتقد است قانون ITSO مسئولیت کمتری برای پیگیری فعالانه پولهای پرداختنشده بر عهده بروکریج لیستکننده میگذارد.
در همین باره John DiMichele، مدیرعامل TRREB، در بیانیهای برای REM میگوید قانون ۷.۰۵ مربوط به PropTx با هدف ایجاد اطمینان بیشتر درباره پرداخت کمیسیونها و اطمینان از دریافت بهموقع پول توسط بروکریجهای همکار طراحی شده است.
قانون ۷.۰۹ مربوط PropTx حتی یک گام فراتر میرود و میگوید هیچ پولی نباید به بروکریج لیستکننده یا شخص ثالث منتقل یا پرداخت شود تا زمانی که مبلغ کمیسیون امانی به بروکریج همکار پرداخت نشده باشد.
خانم Pearce تایید میکند اگر وکیل فروشنده نهایی شدن معامله را تایید کند اما هنوز مانده کمیسیون دریافت نشده باشد، Remax Rouge River بخشی از کمیسیون را از وجوهی که در حساب امانی نگهداری میشود به بروکریج همکار پرداخت میکند.
خانم Pearce میگوید: «براساس قانون ۷.۰۹، وجوه موجود ابتدا برای پرداخت مبلغ بدهی به بروکریج همکار اختصاص داده میشود. با دریافت مانده وجه، پرداختهای باقیمانده را تکمیل میکنیم.»
او اضافه میکند: «ما قدردان مشاوران فروش همکاری هستیم که خریداران را به لیستینگهای ما میآورند و میخواهیم تجربه مثبتی از همکاری با ما داشته باشند.»
اگر یک ملک در هر دو سیستم MLS لیست شده باشد چه؟
نبود یک بورد مرکزی و مجموعه قوانین واحد باعث شده بسیاری از مشاوران لیستینگهای خود را در بیش از یک بورد منتشر کنند؛ روشی که در صنعت با عنوان Interboard شناخته میشود.
اما اگر یک ملک همزمان در PropTx و ITSO لیست شده باشد، یک سوال مهم مطرح میشود: کدام قانون پرداخت کمیسیون باید رعایت شود؟
Ostafew پاسخ روشنی دارد. او میگوید وقتی یک بروکریج لیستینگ را هم در سیستم MLS متعلق به ITSO و هم در PropTx قرار میدهد، باید قوانین هر دو سیستم را رعایت کند: «در عمل، بروکریج باید از هر کدام از الزامات مربوطه که مهلت پرداخت زودتری ایجاد میکند پیروی کند تا از نقض هر یک از دو مجموعه قوانین جلوگیری شود.»
اما در عمل، همه بروکریجها ممکن است این رویکرد را دنبال نکنند.
Ann Cosens میگوید: «ما از قانون ITSO پیروی میکنیم، چون پرداخت وجهی که در اختیار نداریم امکانپذیر نیست. تا زمانی که وجه را از وکیل دریافت نکنیم، منتظر میمانیم، چون تا آن زمان اطمینان نداریم که وجوه کمیسیون در دسترس است.»
او اضافه میکند مدیران بروکریج در همین زمان، همزمان با پیگیری وجه از وکیل، بروکریج همکار را نیز در جریان وضعیت قرار میدهند.
TRREB: بروکریجها باید پول را پیگیری کنند
John DiMichele، مدیرعامل TRREB، میگوید PropTx و TRREB میدانند که ممکن است بروکریج لیستکننده در زمان نهایی شدن معامله، هنوز مانده کمیسیون را دریافت نکرده باشد: «در چنین شرایطی، انتظار میرود بروکریجها اقدامات معقولی برای وصول مبلغ کسری انجام دهند و همه طرفهای تحت تاثیر را در جریان بگذارند.»
به گفته او، این اطلاعرسانی باید شامل ارائه اطلاعات به بروکریج همکار درباره وضعیت وجوه پرداختنشده نیز باشد.
با این حال، تفاوت میان دو مجموعه قوانین همچنان برای مشاورانی که در بازارهای مختلف انتاریو فعالیت میکنند، یک چالش است.
Ostafew میگوید درک نگرانی مشاورانی که از روبهرو شدن با چندین مجموعه قوانین MLS که مرتب تغییر و بهروزرسانی میشوند، احساس خوبی ندارند، دشوار نیست.
او میگوید: «همانطور که ITSO از یک پایگاه داده واحد MLS در سطح استان حمایت میکند که مشاوران املاک بتوانند از طریق سیستم MLS مورد انتخاب خود به آن دسترسی داشته باشند، ITSO معتقد است در نهایت باید یک مجموعه قوانین واحد MLS وجود داشته باشد.»
Ostafew تاکید میکند: «مجموعه قوانین هماهنگ، رعایت مقررات را برای مشاوران املاک و بروکریجها آسانتر و کارآمدتر میکند.»
چرا این تفاوت برای مشاوران مهم است؟
در ظاهر، اختلاف میان دو قانون تنها تفاوتی در نحوه محاسبه یک مهلت ۷ روزه است، اما در عمل میتواند مستقیما بر زمان دریافت درآمد مشاوران و بروکریجهای همکار تاثیر بگذارد.
اگر معامله در PropTx نهایی شده باشد، مهلت پرداخت از همان زمان آغاز میشود؛ حتی اگر بروکریج لیستکننده هنوز پول را از وکیل فروشنده دریافت نکرده باشد.
در ITSO، اما شمارش ۷ روز پس از دریافت وجه توسط بروکریج لیستکننده آغاز میشود.
همین تفاوت باعث شده موضوع دریافت سریع پول از وکیل، پیگیری اداری و حتی نحوه استفاده از وجوه امانی به بخش مهمی از مدیریت پرداخت کمیسیون تبدیل شود.
در شرایطی که بسیاری از مشاوران ممکن است یک ملک را در هر دو سیستم MLS عرضه کنند، آشنایی با هر دو مجموعه قوانین دیگر فقط یک موضوع اداری نیست؛ بلکه میتواند به معنی جلوگیری از تاخیر در پرداخت و رعایت مقررات MLS باشد.
