نهاد RECO پس از بحران iPro؛ نظارت سختگیرانهتر، هیاتمدیره جدید و هزینههایی که مشاوران باید بپردازند
یک سال پس از رسوایی iPro، نهاد ناظر بازار املاک انتاریو میگوید بحران را پشت سر گذاشته است؛ اما برای مشاوران املاک، دوره بازسازی تازه شروع شده؛ از گزارشهای مالی اجباری و نظارت بیشتر بر بروکریجها تا افزایش پیشنهادی هزینه تمدید لایسنسها از ژانویه ۲۰۲۷
تصور کنید یک روز، پیامی روی تلفنتان ظاهر شود: «حسابهای بروکریج شما مسدود شده است.»
این کابوس اما برای حدود ۲۴۰۰ مشاور املاکی که در ۱۷ شعبه iPro Realty در سراسر انتاریو فعالیت میکردند، یک سناریوی فرضی نبود، اتفاقی بود که در آگوست ۲۰۲۵ افتاد.
بازرسان ادعا کردند بنیانگذاران iPro حدود ۸ میلیون دلار از حسابهای امانی خارج کردهاند؛ پولی که برای سپرده خریداران و کمیسیون مشاوران نگهداری میشد و برای هزینههای عملیاتی و پرداخت به سرمایهگذاران مورد استفاده قرار گرفته است.
پیامدهای این ماجرا خیلی زود به خود نهاد ناظر رسید. مدیرعامل RECO استعفا کرد، دولت انتاریو کل هیاتمدیره را برکنار کرد و در نوامبر ۲۰۲۵ اداره این سازمان را به یک مدیر واحد، Jean Lépine، سپرد.
یک سال بعد؛ بحران تمام شده، اما بازسازی تازه شروع شده است
ده ماه بعد، Lépine همچنان در راس سازمان قرار دارد، البته با عنوانی متفاوت.
دوره مدیریت او در ۸ سپتامبر ۲۰۲۶ به صورت رسمی پایان یافت. روز بعد، یک هیاتمدیره پنجنفره جدید کار خود را آغاز کرد و Lépine را به عنوان مدیرعامل موقت منصوب کرد.
Lépine در گفتوگوی تازهای با Real Estate Magazine، روشنترین تصویر تاکنون از مسیر آینده RECO را ارائه کرده است. پیام اصلی او را میتوان در یک جمله خلاصه کرد: این رسوایی «عمدتا پشت سر گذاشته شده است».
اما آنچه در ادامه خواهد آمد، به گفته او، «یک تغییر بزرگ» است.
اولین سوال مشاوران و مشتریان: آیا کسی هم پولش را از دست داد؟
این نخستین سوالی است که بسیاری از مشتریان خواهند پرسید و پاسخ RECO اطمینانبخش است: هیچ مصرفکنندهای در نهایت متضرر نشده است.
RECO تا دسامبر ۲۰۲۵ حدود ۵ میلیون دلار بابت مطالبات مربوط به سپردهها پرداخت کرده بود. این سازمان در ژانویه ۲۰۲۶ نیز اعلام کرد که مشاوران املاک تمام مطالبات واجد شرایط خود از محل حمایت از کمیسیونها را به طور کامل دریافت خواهند کرد.
کسری ایجادشده از محل صندوق ثبات بیمه RECO تامین شد و این سازمان همزمان از طریق دادگاهها در حال پیگیری بازپسگیری این مبالغ است.
با این حال، سیستم تنها پس از یک سال پر از اختلال توانست دوام بیاورد. RECO حالا میخواهد مطمئن شود که دیگر هرگز تا این اندازه به مرز شکست نزدیک نشود.
RECO دیگر نمیخواهد بعد از وقوع بحران وارد عمل شود
RECO سالها بروکریجها را عمدتا بر اساس یک تقویم مشخص بازرسی میکرد؛ یعنی هر بروکریج نوبت خود را داشت.
اما این رویکرد نتوانست به موقع جلوی ماجرای iPro را بگیرد.
Lépine رویکرد جدید را تغییر از «نظارت واکنشی» به «نظارت پیشگیرانه» توصیف میکند. هدف این است که نشانههای هشدار پیش از آنکه پولی ناپدید شود شناسایی شوند، نه بعد از آن.
نخستین ابزار نظارتی جدید از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ وارد عمل میشود.
از این تاریخ، تمام بروکریجهای انتاریو باید هر سال یک گزارش مالی از طریق پورتال MyWeb متعلق به RECO ارائه کنند. این گزارش باید شامل موارد زیر باشد:
- اطلاعات صورتهای مالی
- داراییها و بدهیهای حسابهای امانی
- وجوه امانی مطالبهنشده
- تاییدیه رعایت مقررات که توسط Broker Of Record امضا شده باشد
RECO از این اطلاعات استفاده خواهد کرد تا مشخص کند کدام بروکریجها به بررسی دقیقتر نیاز دارند.
قدم بعدی: گزارش ماهانه حسابهای امانی
ابزار دوم قرار است در اوایل سال ۲۰۲۷ راهاندازی شود: گزارش ماهانه تطبیق حسابهای امانی.
جزییات این طرح هنوز نهایی نشده است و Lépine میگوید زمان اجرای آن تا حدی به نتایجی بستگی خواهد داشت که گزارشهای سالانه نشان میدهند.
«اما من بروکریج نیستم؛ چرا باید برایم مهم باشد؟»
پاسخ ساده است: چون کمیسیون شما نیز از همان حساب امانی عبور میکند.
در ماجرای iPro، کمیسیون مشاوران در کنار سپردههای مشتریان در معرض خطر قرار داشت. بنابراین نظارت دقیقتر بر پولهای موجود در حسابهای امانی، به همان اندازه که از خریدار محافظت میکند، از مشاور املاک نیز محافظت خواهد کرد.
یک جنبه عملی دیگر هم وجود دارد. وقتی یک مشاور املاک تصمیم میگیرد لایسنس خود را در کدام بروکریج نگه دارد، سلامت مالی آن بروکریج اکنون اهمیت بیشتری نسبت به گذشته دارد.
بر اساس سیستم جدید، احتمال اینکه بروکریجهای ضعیف زودتر شناسایی شوند بیشتر خواهد بود.
هزینه نظارت بیشتر را چه کسی میپردازد؟ پاسخ برای همه مشاوران مهم است
این بخش مستقیما به همه دارندگان لایسنس مربوط میشود؛ چه Salespersons و چه Brokers.
RECO پیشنهاد کرده است که از اول ژانویه ۲۰۲۷ هزینههای دارندگان لایسنس به سطح سال ۲۰۲۲ بازگردد و متناسب با تورم تعدیل شود:
- هزینه ثبتنام و تمدید دوساله: از ۳۰۶ دلار به ۳۹۸ دلار
- هزینه پردازش: از ۵۰ دلار به ۲۰۴ دلار
- هزینه انتقال به یک بروکریج جدید: از ۲۵ دلار به ۱۰۲ دلار
توضیح RECO این است که هیاتمدیره قبلی در سال ۲۰۲۳ با استفاده از ذخایر مالی، هزینهها را کاهش داد، اما در نیروی انسانی یا فناوری سرمایهگذاری نکرد.
RECO برآورد میکند که تا پایان سال ۲۰۲۶ حدود ۳۰ میلیون دلار درآمد از دست رفته باشد و در سال ۲۰۲۵ نیز کسری عملیاتی ۸.۵ میلیون دلاری را گزارش کرده است.
Lépine وانمود نمیکند که این افزایش هزینه محبوب خواهد بود. او استدلال میکند که RECO در حال حاضر کمتر از هزینه واقعی فعالیت خود درآمد دارد و با هزینههای فعلی نمیتواند وظیفه خود در زمینه حفاظت از مصرفکنندگان را به درستی انجام دهد.
دوره دریافت نظرها در ۱۱ سپتامبر به پایان رسید. با وجود بیش از ۱۰۰ هزار دارنده لایسنس، تعداد افرادی که نظر خود را ارسال کردند چندان زیاد نبود.
تصمیم نهایی درباره این افزایش هزینهها هنوز گرفته نشده است.
هیاتمدیره جدید آمده؛ صنعت املاک هم قرار است صدای رسمی داشته باشد
هیاتمدیره جدید با هدف استقلال بیشتر تشکیل شده است.
دو عضو را وزیر منصوب کرده و سه عضو دیگر از طریق یک موسسه مستقل استخدام و یک هیات سهنفره انتخاب شدهاند. Lépine تاکید میکند که در انتخاب هیچیک از آنها نقشی نداشته است.
ریاست هیاتمدیره بر عهده J. Mark Rodger مشاور ارشد حقوقی در Borden Ladner Gervais، است.
هیاتمدیره درباره زمان آغاز جستوجو برای مدیرعامل دائمی تصمیم خواهد گرفت. Lépine تنها گفته است که این اتفاق «در آینده نهچندان دور» رخ خواهد داد.
اینکه آیا خود او نیز نامزد این سمت خواهد بود، همچنان مشخص نیست.
برای اولین بار، صنعت املاک یک صندلی پای میز تصمیمگیری خواهد داشت
RECO در حال ایجاد شورای مشورتی صنعت املاک است و Lépine میگوید تعداد درخواستها برای عضویت در این شورا «نسبتا زیاد» بوده است.
پس از مرحله بررسی اولیه و مصاحبه با نامزدها، انتظار میرود این شورا در ژانویه ۲۰۲۷ فعالیت خود را آغاز کند.
سه تغییری که مشاوران باید از حالا دنبال کنند
RECO طی یک سال گذشته بیشتر به دلیل بحران خود در اخبار بود. مرحله بعدی، بازسازی این سازمان است و مشاوران املاک آن را در سه زمینه احساس خواهند کرد:
- بروکریج آنها با نظارت مالی دقیقتری روبهرو خواهد شد.
- تمدید لایسنس آنها احتمالا هزینه بیشتری خواهد داشت.
- صنعت املاک برای نخستین بار طی مدتی طولانی، یک جایگاه رسمی پای میز تصمیمگیری خواهد داشت.
نهاد ناظر میگوید توفان پایان یافته است.
اینکه آیا اعتماد واقعا بازسازی شده یا نه، طی سال آینده روشنتر خواهد شد.
