مشتریان ایرانی چه باورهای غلطی درباره خرید خانه یا گرفتن وام در کانادا دارند؟ تجربه‌های دو کارشناس بازار املاک
بسیاری از خریداران خانه در کانادا تصور می‌کنند داشتن پیش‌پرداخت کافی یا سابقه بانکی خوب برای دریافت وام مسکن کافی است. برخی نیز هنگام برنامه‌ریزی برای خرید خانه، هزینه‌های نهایی معامله را در نظر نمی‌گیرند یا از تاثیر تصمیم‌های مالی خود بر تایید وام آگاه نیستند.
در همین باره رسانه آتش این پرسش را با تعدادی از مشاوران املاک و وام در گروه واتس‌اپ خود مطرح کرده است: «مشتریان ایرانی چه باورهای غلطی درباره خرید خانه یا گرفتن وام در کانادا دارند؟»
در پاسخ به این پرسش، مازیار مومنی و هیربد چهرازی به مجموعه‌ای از باورهای نادرست اشاره کرده‌اند که می‌تواند خریداران و فروشندگان ایرانی را با هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده، مشکلات تامین مالی یا تصمیم‌های اشتباه روبه‌رو کند.
در این پاسخ‌ها مازیار مومنی، بیشتر از منظر خرید و فروش ملک، و هیربد چهرازی، از منظر تامین مالی و وام مسکن، به چند مورد از این برداشت‌های اشتباه اشاره کرده‌اند.
از نگاه این دو فعال بازار، داشتن پول کافی برای پیش‌پرداخت به‌تنهایی تضمین‌کننده دریافت وام نیست؛ همان‌طور که تایید اولیه وام نیز به معنای قطعی بودن تامین مالی تا زمان نهایی شدن معامله نخواهد بود.
پاسخ‌های آن‌ها را در ادامه می‌خوانید.
۵ برداشت اشتباه به روایت مازیار مومنی
مشاور املاک با بیش از ۲۴ سال تجربه در بازار مسکن تورنتو و بیش از یک میلیارد دلار فروش – راه تماس
۱- داشتن پیش‌پرداخت برای گرفتن مورگیج کافی نیست
یکی از رایج‌ترین باورهای اشتباه این است که اگر خریدار مثلاً ۲۰ یا ۳۰ درصد پیش‌پرداخت داشته باشد، بانک حتماً باقی‌مانده مبلغ را به او وام خواهد داد. این در حالیست که پیش‌پرداخت بالا به‌تنهایی تضمین‌کننده دریافت وام نیست. خریدار همچنان باید بر اساس درآمد، بدهی‌ها، کردیت و شرایط وام‌دهنده، برای مبلغ وام موردنظر، واجد شرایط باشد.
۲- منبع پیش‌پرداخت
بعضی از خریداران، به‌ویژه کسانی که پول خود را از خارج کانادا منتقل می‌کنند، تصور می‌کنند کافی است مبلغ موردنظر را نزدیک به روز معامله وارد حساب بانکی خود کنند. در حالی که بانک یا وام‌دهنده معمولاً مدارکی برای اثبات منبع پول و سابقه آن درخواست می‌کند. به همین دلیل، بهتر است انتقال وجه و مستندسازی آن از مدت‌ها قبل و با هماهنگی مشاور وام انجام شود و به روزهای پایانی موکول نشود.
۳- هزینه‌های نهایی معامله یا Closing Costs
بسیاری از خریداران تقریباً تمام برنامه مالی خود را بر اساس پیش‌پرداخت تنظیم می‌کنند و سپس، نزدیک به زمان نهایی شدن معامله، متوجه می‌شوند که علاوه بر پیش‌پرداخت، باید مبلغ قابل‌توجهی نیز برای هزینه‌هایی مانند مالیات انتقال ملک، حق‌الزحمه وکیل، تعدیلات مالی، بیمه و سایر مخارج آماده داشته باشند. این موضوع می‌تواند برای خریدار غافلگیرکننده باشد، به‌ویژه اگر از ابتدا تصویر کاملی از هزینه‌های خرید در اختیار او قرار نگرفته باشد.
۴- تماس مستقیم خریدار با مشاور فروشنده
باور اشتباه دیگر این است که برخی خریداران تصور می‌کنند اگر مستقیماً به مشاور فروشنده مراجعه کنند، حتماً معامله بهتری انجام خواهند داد. در حالی که مشاور فروشنده از ابتدا نماینده فروشنده است و اگر همان مشاور بخواهد با هر دو طرف کار کند، محدودیت‌هایی در نوع مشاوره‌ای که می‌تواند به خریدار ارائه دهد، وجود دارد. داشتن نماینده‌ای که مشخصاً از منافع خریدار دفاع کند، می‌تواند در قیمت، شرایط قرارداد و مذاکره تفاوت مهمی ایجاد کند.
۵- قیمت‌گذاری نادرست ملک از سوی فروشنده
اما در سمت فروشندگان، به‌ویژه در میان کسانی که برای نخستین بار در کانادا خانه می‌فروشند، یکی از بزرگ‌ترین مشکلاتی که دیده می‌شود، قیمت‌گذاری ملک است.گاهی فروشنده تصور می‌کند بهتر است ملک را با قیمت بالاتری عرضه کند تا خریداران پیشنهاد خود را ارائه دهند. اما در عمل، این طرز فکر می‌تواند یکی از پرهزینه‌ترین اشتباهات در فروش ملک باشد.
قیمت‌گذاری درست، هم هنر است و هم نیازمند تحلیل حرفه‌ای بازار. هدف فقط تعیین یک عدد برای ملک نیست؛ بلکه انتخاب قیمتی است که بیشترین تعداد خریداران مناسب را وارد رقابت و مذاکره کند و در نهایت، شانس دستیابی به بهترین قیمت فروش را افزایش دهد.
وقتی ملکی مثلاً ۱۰ درصد یا بیشتر بالاتر از ارزش واقعی بازار قیمت‌گذاری می‌شود، بسیاری از خریداران اصلاً وارد فرایند مذاکره نمی‌شوند. حتی ممکن است ملک در جست‌وجوی خریدارانی که بودجه متناسب با آن خانه را دارند، دیده نشود یا از همان ابتدا به‌عنوان ملکی با قیمت غیرواقعی کنار گذاشته شود.
پس از مدتی نیز، اگر قیمت کاهش پیدا کند، معمولاً دیگر همان هیجان و توجه روزهای نخست عرضه در بازار وجود ندارد.
و بالاخره اینکه
در مجموع، یکی از مهم‌ترین نکاتی که باید برای خریداران و فروشندگان روشن شود این است که بازار املاک کانادا فقط به پیدا کردن خانه یا تعیین قیمت ملک محدود نمی‌شود. جزئیات مالی، نحوه تامین پول، شرایط وام، هزینه‌های نهایی معامله، نوع نمایندگی و به‌ویژه استراتژی قیمت‌گذاری، همگی می‌توانند تاثیر قابل‌توجهی بر نتیجه نهایی داشته باشند.
چهار باور غلط به روایت هیربد چهرازی
هیربد چهرازی، مشاور املاک با بیش از ۱۱ سال تجربه در بازار مسکن تورنتو – راه تماس
۱- وقتی تایید اولیه وام مسکن را گرفتم، دیگر می‌توانم ماشین قسطی بخرم یا از کردیت کارت‌های خود بیشتر استفاده کنم
این یک تصور اشتباه و خطرناک است. وام خودرو، بدهی کردیت کارت، لاین آف کردیت Line of Credit، وام دانشجویی و سایر بدهی‌ها هنگام محاسبه مجموع تعهدات مالی متقاضی در نظر گرفته می‌شوند.
بنابراین، ایجاد بدهی جدید پیش از نهایی شدن خرید خانه Closing می‌تواند بر واجد شرایط بودن متقاضی برای دریافت وام مسکن تاثیر بگذارد.
۲- تنها پول نقدی که برای خرید خانه نیاز دارم، مبلغ پیش‌پرداخت Down Payment است
خیر. علاوه بر پیش‌پرداخت، باید هزینه‌های دیگری را نیز در بودجه خود در نظر بگیرید. هزینه‌های نهایی معامله Closing Costs، اسباب‌کشی و هزینه‌های نگهداری و تعمیرات خانه از جمله مخارجی هستند که خریداران باید برای آن‌ها برنامه‌ریزی کنند.
۳- برای خرید خانه در کانادا حتماً باید ۲۰ درصد پیش‌پرداخت داشته باشم
لزوماً این‌طور نیست. برای خریدهای واجد شرایط با قیمت کمتر از ۱٫۵ میلیون دلار، ممکن است بتوانید با پیش‌پرداخت کمتر از ۲۰ درصد نیز خانه بخرید. البته اگر پیش‌پرداخت شما کمتر از ۲۰ درصد باشد، معمولاً به بیمه وام مسکن Mortgage Default Insurance نیاز خواهید داشت.
۴- چون سال‌هاست با بانک خودم کار می‌کنم، همه پرداخت‌هایم را به‌موقع انجام داده‌ام و کردیت خوبی دارم، پس حتماً همان بانک به من وام مسکن می‌دهد
داشتن سابقه بانکی خوب و کردیت اسکور Credit Score مناسب قطعاً می‌تواند کمک‌کننده باشد، اما تضمینی برای تایید وام مسکن نیست.
بانک برای تایید وام مسکن فقط سابقه شما با خودش را بررسی نمی‌کند؛ درآمد، میزان بدهی‌ها، نسبت بدهی به درآمد، مبلغ پیش‌پرداخت، شرایط ملک و توانایی شما برای گذراندن آزمون توان بازپرداخت Stress Test نیز در تصمیم نهایی تاثیر دارند.
حتی ممکن است بانک فعلی شما درخواست وام مسکن را تایید نکند، در حالی که یک بانک یا وام‌دهنده دیگر Lender با شرایط متفاوتی بتواند گزینه مناسبی برای شما ارائه دهد.
جمع‌بندی: آمادگی مالی، فراتر از تامین پیش‌پرداخت است
پاسخ‌های این دو مشاور نشان می‌دهد که بخشی از مشکلات خریداران و فروشندگان، از برداشت‌های نادرست درباره فرایند خرید و فروش ملک و دریافت وام ناشی می‌شود. از هزینه‌های نهایی معامله و مستندات مربوط به منبع پول گرفته تا شرایط تایید وام و شیوه قیمت‌گذاری، آگاهی از جزئیات می‌تواند به تصمیم‌گیری بهتر کمک کند.
برای مشاوران املاک و وام نیز توضیح این موارد در مراحل اولیه همکاری با مشتریان، فرصتی است تا انتظارات واقع‌بینانه‌تری ایجاد کنند و احتمال بروز مشکلات پیش‌بینی‌نشده را کاهش دهند.
این گزارش بازتاب‌دهنده دیدگاه‌های عمومی دو مشاور درباره بازار مسکن و وام در کاناداست. شرایط هر معامله و الزامات وام‌دهندگان متفاوت است و باید متناسب با وضعیت هر متقاضی بررسی شود.
