آرامش ظاهری، تلاطم پنهان؛ ۱۰ قاب از بازار مسکن کانادا به روایت روزنامه Globe and Mail
بازار مسکن کانادا در ظاهر آرام گرفته، اما زیر این سکوت، تلاطم بزرگی در جریان است. قیمت‌ها پایین آمده‌اند، نرخ بهرهکاهش یافته و سیاست‌های مهاجرتی در حال چرخش‌اند، اما آیا واقعا خانه‌دار شدن ساده‌تر شده است؟
گزارش تازه روزنامه Globe and Mail با نگاهی موشکافانه به داده‌های واقعی، نشان می‌دهد چرا بحران مسکن هنوز پابرجاست، چه شهرهایی دوباره رونق گرفته‌اند و کدام بازارها در آستانه سقوط‌اند.
این گزارش در ۱۰ بند، از وضعیت پروژه‌های پیش‌فروش گرفته تا افت اجاره‌ها در تورنتو و ونکوور و تهدید تازه بر سر ساخت‌وسازهای ملی، تصویری شفاف از آینده بازار مسکن کانادا تا پایان ۲۰۲۵ را ارائه می‌دهد؛ آینده‌ای که ممکن است برخلاف تصور ما پیش برود.
قیمت متوسط خانه در سراسر کانادا در فوریه ۲۰۲۲ به ۸۳۷ هزار و ۴۰۰ دلار رسید؛ رکوردی تاریخی که با افزایش سریع نرخ بهره از سوی بانک مرکزی کانادا BoC متوقف شد. از آن زمان، میانگین قیمت‌ها به کمتر از ۶۹۰ هزار دلار کاهش یافته و بیشترین افت در استان‌های انتاریو و بریتیش کلمبیا دیده می‌شود.
۱ – بازار نابرابر در سراسر کشور
در حالی‌که قیمت‌ها در ونکوور حدود ۲۰ درصد، در تورنتو ۳۴ درصد و در همیلتون نزدیک به ۴۰ درصد (با تعدیل تورم) کاهش یافته، شهرهایی مانند کلگری، ساسکاتون و مانکتون رشد دو‌رقمی را تجربه کرده‌اند. به این ترتیب، بازارهای پریری و آتلانتیک دوباره جان گرفته‌اند.
۲ – رکود معاملات و سهم اندک کاندوها
تعداد معاملات مسکن هنوز به سطح پیش از ۲۰۲۲ برنگشته است. با وجود هشت نوبت کاهش نرخ بهره از میانه ۲۰۲۴ و تسهیل مقررات مورگیج، مشکل اصلی یعنی «مقرون به صرفه‌بودن» همچنان پابرجاست. سهم کاندوها از کل معاملات نیز به کمتر از ۲۰ درصد کاهش یافته است.
۳ – بازگشت اندک مقرون به صرفه‌بودن
مقرون‌به‌صرفه بودن Affordability در بازار مسکن به این معناست که قیمت خرید یا اجاره خانه در مقایسه با درآمد خانوار منطقی و پرداخت آن ممکن باشد. این مفهوم معمولاً به درصدی از درآمد که صرف مسکن می‌شود، بستگی دارد (مثلاً کمتر از ۳۰٪ درآمد ماهانه).
کاهش نرخ بهره و افت قیمت‌ها کمک کرده‌اند تا قدرت خرید در شهرهای بزرگ کمی بهبود یابد، اما در تورنتو و ونکوور سطح دسترس‌پذیری تنها به وضعیت ابتدای ۲۰۲۲ برگشته است. هنوز بخش بزرگی از درآمد خانوارهای متوسط صرف پرداخت مورگیج می‌شود.
۴ – تغییر مسیر سیاست جمعیتی
پس از چند سال رشد بی‌سابقه جمعیت، دولت فدرال سیاست‌های مهاجرتی و پذیرش دانشجویان بین‌المللی را سخت‌گیرانه‌تر کرده است. این چرخش سریع، رشد تقاضا برای اجاره را کند کرده و فشار بر بازارهای اجاره را کاهش داده است.
۵ – چرخش در بازار اجاره
اجاره‌ها در شهرهای بزرگی مانند تورنتو، ونکوور و هلیفکس روند نزولی گرفته‌اند؛ موضوعی که ناشی از افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای و کاهش تقاضا است. اقتصاددانان انتظار دارند با کندتر شدن رشد جمعیت و تکمیل پروژه‌های جدید، این کاهش ادامه پیدا کند.
۶ – توقف پروژه‌های پیش‌فروش
بازار پروژه‌های پیش‌فروش کاندو که عمدتا در اختیار سرمایه‌گذاران بود، کند شده است. فروش در تورنتو، ونکوور و کلگری بین ۵۰ تا ۷۰ درصد نسبت به سال قبل افت کرده و به پایین‌ترین سطح در بیش از ۳۰ سال اخیر رسیده است. اکنون در بسیاری از موارد، خرید کاندوی آماده از بازار دست‌دوم ارزان‌تر از واحدهای پیش‌فروش است.
۷ – تهدید برای ساخت‌وسازها
اگرچه نرخ آغاز ساخت‌وسازها در سطح ۲۷۷ هزار واحد سالانه باقی مانده، اما این عدد مربوط به پروژه‌های در حال اجراست. برآورد CMHC نشان می‌دهد تا سال ۲۰۲۷ ممکن است تولید سالانه به ۲۲۰ هزار واحد کاهش یابد. این روند هدف بلندپروازانه اتاوا برای دو برابر کردن ساخت‌وساز از طریق برنامه Build Canada Homes را تهدید می‌کند؛ برنامه‌ای که با بودجه ۱۳ میلیارد دلاری پشتیبانی می‌شود.
۸ – انتقاد از عوارض ساخت
شهرداری‌ها برای تامین هزینه زیرساخت‌ها به دریافت عوارض سنگین متکی هستند؛ در تورنتو این مبلغ به حدود ۱۳۵ هزار دلار برای هر واحد مسکونی می‌رسد. دولت فدرال وعده داده است که این عوارض را برای پروژه‌های چندواحدی تا نصف کاهش دهد تا ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه‌تر شود.
۹ – افزایش فشار در بازپرداخت مورگیج‌ها
هرچند نرخ نکول وام‌ها در مجموع پایین مانده، اما در انتاریو روند صعودی دارد. بسیاری از وام‌گیرندگانی که وام‌های خود را پس از دوران کرونا تمدید کرده‌اند، اکنون با افزایش شدید اقساط روبه‌رو هستند. انجام استرس تست‌های بانکی تا حدی از نکول گسترده جلوگیری کرده‌اند، ولی مصرف خانوارها به‌شدت کاهش یافته است.
«نکول» یعنی ناتوانی در پرداخت به‌موقع اقساط وام یا بدهی، مثلاً وقتی وام‌گیرنده قسط مورگیج خود را سرِ موعد نمی‌پردازد.
۱۰ – چشم‌انداز کلان بازار
مسکن همچنان ستون فقرات اقتصاد کاناداست. حتی پس از عقب‌نشینی اخیر، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن حدود ۸ درصد از تولید ناخالص داخلی (GDP) را تشکیل می‌دهد؛ سهمی بسیار بالاتر از ایالات متحده.
چالش اصلی اکنون این است که چگونه می‌توان همزمان با حفظ رونق ساخت‌وساز، به سایر بخش‌های اقتصادی فرصت رشد داد و تعادل میان سلامت اقتصاد و دسترس‌پذیری مسکن را برقرار کرد.
