لیست هزینههای Closing Date چیست و باید چه مواردی را درباره آن دانست؟
امیرحسین از تورنتو:
بعد از ماهها جستوجو برای خرید خانه در تورنتو، تازه فهمیدهام ماجرا فقط پیدا کردن خانه و گرفتن مورگیج نیست؛ همه از هزینههای Closing Date حرف میزنند؛ هزینههایی که بعضیها میگویند میتواند خریداران را در آخرین مرحله غافلگیر کند. میخواهم بدانم در این روز دقیقا باید برای چه مخارجی آماده باشم و چه کسانی ممکن است از من هزینه دریافت کنند؟
پاسخ: هلن طاهری – کارشناس بازار املاک در تورنتو
خرید خانه فقط به پرداخت پیشپرداخت و گرفتن مورگیج ختم نمیشود. بسیاری از خریداران، بهویژه کسانی که نخستین خانه خود را در کانادا میخرند، وقتی به روز نهایی معامله یا همان Closing Date میرسند، با فهرستی از هزینههای جانبی روبهرو میشوند که اگر از قبل برای آنها برنامهریزی نکرده باشند، میتواند غافلگیرکننده باشد.
پیش از هر چیز باید بدانید که هزینههای Closing برای همه یکسان نیست. نوع ملک، مبلغ وام، شرایط قرارداد، وضعیت حقوقی خانه و حتی نوع بیمه میتواند رقم نهایی را تغییر دهد. به همین دلیل، مشاوران املاک معمولا توصیه میکنند خریداران در همان مراحل اولیه با وکیل خود درباره جزئیات این هزینهها مشورت کنند.
هزینههای مربوط به خود ملک؛ از مالیات تا بررسی حقوقی
بخشی از هزینههای Closing مستقیما به ملک مربوط میشود.
یکی از مهمترین موارد، Closing Adjustments است؛ یعنی هزینههایی که فروشنده پیشتر پرداخت کرده و سهم خریدار باید در روز Closing تسویه شود. این هزینهها میتواند شامل مالیات ملک، هزینههای طرحهای شهری یا حتی پر کردن مخزن سوخت خانه باشد.
مورد مهم دیگر Land Transfer Tax یا مالیات انتقال ملک است که مبلغ آن به قیمت خانه و مقررات شهرداری بستگی دارد و معمولا یکی از بزرگترین هزینههای Closing محسوب میشود.
اگر خانه نوساز باشد، ممکن است Goods and Services Tax یا GST نیز به معامله تعلق بگیرد.
هزینههای حقوقی و بیمهای؛ بخش مهمی که نباید نادیده گرفت
خریداران باید برای هزینههای حقوقی و استعلامها نیز آماده باشند. این بخش شامل حقالزحمه وکیل و بررسیهای قانونی مربوط به ملک است؛ از جمله تحقیق درباره بدهیها، دعاوی احتمالی یا محدودیتهای ثبتشده علیه ملک.
همچنین ممکن است هزینه تهیه Survey یا نقشه ملک مطرح شود؛ و اگر نقشه در دسترس نباشد، معمولا Title Insurance جایگزین آن میشود.
اگر خانه مورد نظر کاندو باشد، هزینه دریافت Status Certificate نیز مطرح میشود؛ مدرکی که وضعیت مالی و حقوقی ساختمان را مشخص میکند و معمولا هزینه آن بیش از ۱۰۰ دلار نیست.
هزینههای مرتبط با مورگیج؛ فقط قسط وام نیست
بخش دیگری از هزینههای Closing به وام مسکن یا همان مورگیج مربوط میشود.
یکی از این موارد Appraisal Fee یا هزینه کارشناسی و ارزشگذاری ملک است که معمولا بین ۱۲۵ تا ۳۰۰ دلار قرار دارد، هرچند در پروندههای پیچیده ممکن است بیشتر شود.
اگر پیشپرداخت Downpayment کمتر از ۲۰ درصد باشد، برخی هزینههای ثبتی و بیمهای اضافی نیز اعمال میشود.
خریداران همچنین باید مالیات مربوط به برخی خدمات حرفهای، PST بیمه و هزینههای حقوقی مرتبط با ثبت و انتقال وام را در نظر بگیرند؛ هزینههایی که معمولا شامل Title Search، Registration Fee و Tranet Access Fee میشود.
بیمه آتشسوزی نیز معمولا پیششرط دریافت مورگیج است و باید پیش از Closing تهیه شود.
در برخی پروندهها، اگر Mortgage Broker خدمات خارج از توافق معمول ارائه کرده باشد، ممکن است هزینه جداگانهای نیز از خریدار دریافت شود؛ اگر چه آنها عموما دستمزد خود را از بانکها و موسسات مالی و اعتباری دریافت میکنند.
همچنین ممکن است Interest Adjustment یا تعدیل بهره مطرح شود؛ یعنی محاسبه تغییرات مربوط به نرخ بهره طبق شرایط قرارداد وام.
هزینههای جانبی که خیلیها فراموش میکنند
هزینههای Closing فقط به ملک و مورگیج محدود نمیشود.
اسبابکشی و Moving Cost میتواند بسته به حجم وسایل، فاصله و خدمات بستهبندی، رقم قابلتوجهی باشد.
علاوه بر این، ممکن است هزینههایی برای فعالسازی خدمات برق، گاز، اینترنت یا کابل بر عهده خریدار قرار گیرد.
در خانههایی که آب شهری یا سیستم فاضلاب شهری ندارند، هزینه آزمایش چاه آب یا بررسی Septic Tank نیز میتواند بخشی از مخارج باشد.
همه هزینهها از قبل قابل پیشبینی نیستند
این فهرست فقط مهمترین هزینههای روز Closing را شامل میشود. بسته به شرایط معامله، ممکن است هزینههای دیگری مانند بازرسی خانه Inspection، بیمه عمر یا ازکارافتادگی مرتبط با وام، و حتی تعمیرات اولیه خانه نیز مطرح شود.
در خانههای نوساز نیز هزینههای راهاندازی و تجهیز میتواند به این لیست اضافه شود؛ موضوعی که کاملا به توافق طرفین در قرارداد بستگی دارد.
برای همین، بسیاری از کارشناسان توصیه میکنند خریداران علاوه بر پیشپرداخت، بودجه جداگانهای برای هزینههای Closing در نظر بگیرند تا روز نهایی معامله بدون استرس مالی سپری شود.
