کرونا؛ اوضاع برای وکلای مسکن کانادا هنوز خوب است، ولی تا کی؟‎

آقای Jeffrey Lem وکیل در تورنتو که در مورد مسائل قانون املاک و مستغلات و فناوری‌های حقوقی در رسانه‌ها می‌نویسد، معتقد است که حال و روز وکلای املاک و کسب‌وکارهای مرتبط با زمین آنقدرها هم بد نیست. البته او این را در مقایسه با بسیاری از کسب‌وکارهای دیگر می‌گوید که در اثر همه‌گیری کووید ۱۹ تعطیل شده و معلوم نیست کی می‌توانند فعالیت خود را از سر بگیرند.

از آنجایی که در کانادا، وکلا و خدمات ثبت زمین، از قوانین مرتبط با تعطیلی و قرنطینه اجباری مستثنی شده‌اند و همچنین، همه استان‌های کانادا از سیستم‌ الکترونیکی ثبت زمین برخوردار هستند، این حوزه بیزینس به اندازه سایر بیزینس‌ها آسیب ندیده است.

اما به هر تقدیر کرونا دامن این بیزینس را هم گرفته و چالش‌هایی را برای آن به‌وجود آورده است. به‌طوری که میزان فروش خانه نسبت به یک سال گذشته پایین آمده است و بسیاری از معاملات مشروط، توسط خریداران لغو می‌شوند. از طرف دیگر، این روزها مشکل انتقال پول و استفاده از حواله‌های الکترونیکی بیش از پیش دشوار به نظر می‌رسد. با این حال، هنوز هم جای امیدواری وجود دارد.

این مطلب می‌کوشد تا چشم‌انداز واقع‌بینانه‌ای از وضعیت موجود و آینده این بیزینس به دست آورید.

تقریبا مثل همه چیز در زندگی، موقعیت وکلای املاک هم نسبت به سایر کسب‌وکارها به کلی نسبی است. در حالی‌که وکلای املاک در کانادا، در همان تعطیلی عمومی‌ به سر می‌برند که به خاطر همه‌گیری کووید ۱۹، دامن‌گیر همه شده است، اما آنها در واقع در موقعیت بهتری نسبت به بسیاری از کسب‌وکارهای دیگر قرار دارند. از این نظر که در صورت تداوم این همه‌گیری، می‌توانند تا حدی به فعالیت‌های خود ادامه دهند.

با آنکه مطمئنا کارها به روال عادی انجام نمی‌شود، اما وکلای املاک در کانادا از این ظرفیت برخوردار هستند که تا حد زیادی، امرار معاش خود را با اختلالات نسبتا کمتری ادامه دهند، دستکم فعلا.

مستثنی شدن وکلا و خدمات ثبت زمین از تعطیلی اجباری

 

در تمام مناطقی که وضعیت اضطراری اعلام شده است، وکلا و خدمات ثبت زمین، از قوانین مرتبط با تعطیلی و قرنطینه اجباری مستثنی شده‌اند. در انتاریو، در طی این همه‌گیری، دو دستور اضطراری برای تعطیلی بیزینس‌ها صادر شده است.

در هر دو دستور، «خدمات ثبت زمین» و «خدمات حرفه‌ای و اجتماعی‌ که از سیستم حقوقی و قضایی پشتیبانی به عمل می‌آورد»، به‌عنوان خدمات حیاتی قلمداد شده‌اند. بنابراین، به نظر می‌رسد تلقی غالب آن باشد که وکلا می‌توانند به بیزینس خود ادامه دهند.

با وجود این،‌ سوال درباره اینکه آیا خدمات وکلا «حیاتی» در نظر گرفته شده است یا خیر، دست‌کم در انتاریو، به معنای پی نبردن به اصل مطلب است. حتی اگر وکلا در چنین دسته‌ای قرار نگرفته باشند، هیچ قانونی وجود ندارد که مانع از اشتغال آنها به وظایف خود به‌صورت آنلاین شود.

در حقیقت، تمامی دولت‌ها در کانادا، کار از خانه و انجام مشاغل به صورت آنلاین را در هر زمینه‌ای که امکان‌پذیر باشد، تشویق می‌کنند.

تمام استان‌های کانادا از سیستم‌های الکترونیکی ثبت زمین برخوردارند

به‌عنوان یک اصل کلی، فناوری لازم برای آنکه وکلا بتوانند وظایف خود را به‌صورت آنلاین و بدون نیاز به دفتر فیزیکی یا حضور در اداره ثبت زمین به انجام برسانند، وجود دارد. تقریبا تمامی ۱۰ استان کانادا به اضافه قلمروی یوکان، از سیستم‌های الکترونیکی ثبت زمین برخوردار هستند، که از طریق آنها می‌توان اسناد و مدارک و وام‌های مسکن را جستجو و ثبت کرد.

علاوه بر این، تمامی سیستم‌های الکترونیکی این‌چنینی ثبت زمین، از راه دور قابل دسترس هستند و با وجود اعلان حالت اضطراری و در برخی موارد، تعطیلی ادارات فیزیکی ثبت زمین، به‌طور کامل به فعالیت خود ادامه می‌دهند.

 

میزان ثبت زمین در کانادا نسبت به مدت مشابه سال قبل، ثابت مانده است

اثبات این امر را تنها با تجربه کردن می‌توان به دست آورد. با آنکه استان‌های کانادا معمولا میزان ثبت زمین را به‌صورت منظم منتشر نمی‌کنند، اما شواهد شفاهی حکایت از آن دارد که این میزان، در سراسر کانادا، دستکم تا امروز نسبت به یک سال پیش، ثابت باقی مانده است.

در واقع، به نظر می‌رسد که در برخی مناطق، میزان ثبت زمین در پایان ماه مارچ اندکی هم افزایش پیدا کرده باشد. این موضوع، شاید منعکس‌کننده تلاش برای نهایی کردن زودهنگام معاملات برای جلوگیری از مشکلات آینده ثبت زمین باشد.

 

چالش‌هایی که در روزهای ابتدایی تعطیلی، برای وکلای املاک پیش آمده بود

با وجود این، در روزهای نخست تعطیلی‌ها به خاطر همه‌گیری ویروس کرونا، چالش‌هایی پیش روی وکلای املاک قرار داشت. در تعدادی از حوزه‌های قضایی، مشکلاتی در ارتباط با الزامات قانونی ادای شهادت و اقرار به‌صورت حضوری، به وجود آمده بود، اما تقریبا تمامی حوزه‌ها، با ترکیبی از قانون‌گذاری، مقررات اضطراری، فرمان‌های قانون مدنی یا مجوزهای صادره از ادارات ثبت، بر این الزامات فائق آمده‌اند.

ادای شهادت و صدور گواهی رسمی به‌صورت مجازی و پروتکل‌های مجازی تصدیق هویت موکلان که دست‌کم برای تکمیل معاملات املاک کافی هستند، اکنون در تمام کانادا قابل دسترس است.

 

مشکل بزرگی که برای انتقال پول وجود دارد

بزرگترین مشکلی که این روزها به وجود آمده، انتقال پول است. در کانادا، استفاده از حواله‌های الکترونیکی [wiring funds] برای معاملات وام‌های مسکن چندان عمومیت ندارد و تامین مالی بیشتر وام‌های مسکن، همچنان از طریق برداشت فیزیکی، تحویل و سپرده‌گذاری چک‌های تضمینی و حواله‌ها صورت می‌پذیرد.

موسسات مالی همچنان باز هستند، اما اکنون به شکل محدود شده‌ای فعالیت می‌کنند و برخی از آنها با محدودیت‌های سنگینی مواجه هستند.

در نتیجه، امکان تامین مالی وام‌های مسکن، البته تنها از طریق شعبه‌های بزرگ منطقه‌ای و در ساعات کاری کوتاه شده، وجود دارد.

در دوران پساکرونا، سیستم انتقال الکترونیکی وجوه اصلاح می‌شود

گزارش‌هایی از تورنتو، درباره صف‌های طولانی در بانک‌ها برای برداشت و سپرده‌گذاری وجوه وام‌های مسکن، وجود دارد. از گذشته تا به حال، انتقال پول، یکی از نقاط ضعف فرایند نهایی شدن معاملات املاک در کانادا بوده است و به احتمال بسیار زیاد، در دوران پسا کرونا، شاهد اصلاحات چشمگیری به نفع انتقال الکترونیکی وجوه به‌صورت امن و در مقادیر بالا، خواهیم بود.

ممنوعیتی برای اعمال وام‌های مسکن اعلام نشده است

ساخت‌وسازها در بیشتر مناطق متوقف شده است و بسیاری از حوزه‌های قضایی، به‌صورت موقت، اجرای حکم تخلیه مستاجران از املاک مسکونی را ممنوع کرده‌‌اند، اما هیچ حوزه‌ای در کانادا هیچ ممنوعیتی را برای اعمال وام‌های مسکن اعلام نکرده یا هیچ‌گونه استمهال یا کمک دیگری برای پرداخت بهره وام مسکن، در نظر نگرفته است.

صاحب‌نظران انتظار ندارند که صرف‌نظر از مدت زمان تداوم تعطیلی‌های موجود، چنین قوانینی برای کمک به دریافت‌کنندگان وام مسکن به تصویب برسد.

تقریبا تمامی ناظران بازار املاک و مستغلات، از تمامی طیف‌ها، پیش‌بینی می‌کنند که حجم پایداری از تعداد نهایی شدن معاملات در ماه اپریل وجود خواهد داشت. البته، این حجم در ماه می، با خشک شدن چشمه معاملات جدید، به شکل چشمگیری کاهش پیدا می‌کند.

میزان فروش خانه در تورنتو نسبت به یک‌ سال گذشته

هیئت املاک و مستغلات منطقه تورنتو Toronto Region Real Estate Board – TRREB اعلام کرده است که میزان فروش خانه در منطقه تورنتو (به عبارت دیگر، توافق‌های تازه به دست‌آمده برای خرید و فروش)، در ۱۴ روز نخست ماه مارچ نسبت به یک سال گذشته ۴۹ درصد افزایش داشته، اما برای بقیه آن ماه، ۱۶ درصد نسبت به یک سال گذشته پایین آمده است.

به گونه‌ای که تعداد خالص برای تامین نهایی شدن معاملات در ماه اپریل کافی بوده است، اما برای بعد از آن، خیر.

چرا خریداران، معاملات خود را لغو می‌کنند؟

در حال حاضر، معاملات مشروط، تقریبا به شکل یک روند بدیهی توسط خریداران لغو می‌شوند. دلیل این مساله این است که بیشتر خریداران ترجیح می‌دهند پول نقد خود را در انتظار آنچه آنها کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت‌ها تا هنگام پایان یافتن این همه‌گیری تصور می‌کنند، حفظ کنند.

با وجود این، هیچکس پیش‌بینی نمی‌کند که معاملات املاک تا هنگام متوقف شدن وام‌دهی از سوی موسسه‌های مالی، خاتمه پیدا کند. هیچ نشانه‌ای از اینکه موسسه‌های مالی چنین اقدامی را حتی مورد بررسی قرار داده باشند، وجود ندارد.

وکلای املاک و کارکنان آنها این روزها چگونه کار می‌کنند؟

تقریبا تمامی وکلای املاک اکنون از راه دور و در خانه مشغول به کار هستند. کارکنان آنها نیز همچنان مشغول انجام کارهای بانکی به‌صورت حضوری هستند تا از نهایی شدن قراردادها پشتیبانی به عمل آورند. با آنکه زندگی وکلای املاک تا به امروز پر مشغله بوده و می‌توان انتظار داشت تا پایان اپریل نیز همین‌گونه باشد، تمامی وکلای املاک اکنون در حال بودجه‌بندی برای کاهش ناگهانی تعداد کارها در ماه می و بعد از آن هستند.

انتظار می‌رود که نگرانی‌های موجود در ارتباط با کارکنان و هزینه‌های دفاتر که امروزه از طرف بسیاری از وکلا احساس می‌شود، تا حدود یک ماه دیگر به سراغ وکلای املاک نیز بیاید. راستی که محکوم به زندگی در دوره جالبی هستیم.

درباره نویسنده

آقای Jeffrey Lem وکیل در تورنتو که در مورد مسائل مربوط به قانون املاک و مستغلات و فناوری‌های حقوقی در رسانه‌ها می‌نویسد.

او از سال ۲۰۱۴ به عنوان Director of Titles در وزارت Ministry of Government and Consumer Services استان انتاریو مشغول است.

 

[elfsight_pdf_embed id=”31″]

 

[table id=25 /]

 

[elfsight_pdf_embed id=”27″]