تغییر نرخ بهره مورگیج‌های ثابت و شناور تابع چه عواملی است و امسال انتخاب کدام یک به سود ماست؟

 

نرخ بهره مورگیج‌های ثابت عمدتا به عواید اوراق قرضه پنج‌ساله وابسته هستند. این بدان معناست که وقتی عواید اوراق قرضه بالا می‌رود، بهره مورگیج‌های با نرخ ثابت هم افزایش می‌یابد.

از آنجا که بانک مرکزی در کانادا و فدرال رزرو در ایالات متحده در ماه‌های پایانی سال گذشته، نرخهای بهره را ثابت نگه داشتند و تورم هم کاهش پیدا کرده، در نتیجه عواید اوراق قرضه پایین آمده است.

همین مساله باعث شده تا بازیگران بازارهای اقتصادی، کاهش نرخ‌ها در نیمه اول ۲۰۲۴ را بسیار محتمل بدانند.

از طرف دیگر، مورگیج‌های با نرخ شناور به تغییر نرخ بانک مرکزی وابسته است.

آقای Robert McLister، استراتژیست مورگیج در Mortgage Logic News، به روزنامه تورنتو استار می‌گوید: «هیچکس نمی‌تواند دقیقا بگوید که نرخ‌های بهره چطور تغییر خواهد کرد.»

او همچنین اشاره می‌کند وقتی بانک مرکزی تصمیم می‌گیرد نرخ بهره را کاهش بدهد، یک یا دو بار این کار را انجام نمی‌دهد، بلکه حداقل چهار تا پنج مورد کاهش صورت می‌دهد.

اگر چنین باشد و نرخ‌ها مثلا ۲.۲۵ درصد کاهش پیدا کند، به گفته او، نرخ‌های شناور «اندکی بهتر» از نرخ ثابت خواهد شد.

 

مک‌لیستر می‌گوید: «همین قدر کافی است که نرخ‌های شناور برتری پیدا کنند. ولی هرقدر انتظارات از بازار اوراق قرضه کاهش پیدا کند، عواید این اوراق و در نتیجه نرخ‌های ثابت کاهش بیشتری پیدا می‌کند و این یعنی نرخ شناور مزیت کمتری خواهد داشت.»

به لحاظ تاریخی، از دهه ۱۹۵۰ نرخ‌های شناور در ۷۵ درصد از مواقع عملکرد بهتری از نرخ‌های ثابت پنج ساله داشته‌اند. ولی نرخ شناور انتخاب پرریسک‌تری است و اگر بانک‌های مرکزی تصمیم به افزایش دوباره نرخ‌ها بگیرند وام‌گیرنده دچار مشکل می‌شود.

مک‌لیستر می‌گوید: «اگر بودجه‌ شما محدود است، و پشتیبانی مالی کمتری دارید، شاید بهتر باشد که از خیر نرخ‌های شناور بگذرید.»