قوانین املاک و مستغلات انتاریو برای نخستین بار پس از ۲۰ سال تغییر می‌کند

یکی از قوانین در حوزه املاک که باعث شفافیت معامله بین خریداران و فروشندگان ملک می‌شود قانونی است که در ابتدا همه آن را به نام «قانون کارگزاران تجارت املاک و مستغلات» یا همان REBBA می‌شناختند.

این قانون در سال ۲۰۰۲ تغییر نام داد و به نام «قانون خدمات اعتماد به املاک» مشهور شد. این روزها در کانادا زمزمه‌های شنیده می‌شود مبنی بر این که قرار است قانون خدمات اعتماد به املاک در انتاریو بعد از ۲۰ سال تغییراتی داشته باشد و به‌روزرسانی شود.

با توجه به تغییراتی که این سال‌ها در حوزه املاک و مستغلات اتفاق افتاده، دست‌اندرکاران این تغییرات می‌گویند که آپدیت شدن این قانون هم برای خریداران، هم برای فروشندگان مزایای زیادی خواهد داشت.
در این مطلب با این مزایا آشنا می‌شوید.

هر قانونی با توجه به شرایط روز نیاز به آپدیت شدن دارد و این رویه در همه جای دنیا و در مورد موضوعات مختلف انجام می‌شود. در حوزه املاک و مستغلات نیز وضعیت به همین ترتیب است و اگر قوانین با توجه به مقتضیات روز جامعه تغییر کنند، پاسخگوی نیازهای خریداران و فروشندگان خواهند بود.

در کانادا نیز زمزمه‌هایی شنیده می‌شود مبنی بر این که قرار است قانون خدمات اعتماد به املاک در انتاریو بعد از ۲۰ سال تغییراتی داشته باشد. در این مطلب با مزایایی که آپدیت شدن این قانون خواهد داشت، آشنا می‌شوید.

قانون مصوب طولانی مدت املاک و مستغلات برای تطابق با بازار مسکن امروز، بازسازی می‌شود. این لایحه جدید که آیین نامه‌های مربوط به کارگزاران معاملات ملکی را به‌روز می‌کند، شامل شفافیت بیشتر برای پیشنهادهای رقابتی خرید خانه‌ها، ابزارهای جدید اجرایی برای تخلفات اخلاقی و قوانین مختلف در مورد ساختارهای تجاری است.

نام این لایحه در ابتدا قانون کارگزاران تجارت املاک و مستغلات Real Estate Business Brokers Act – REBBA بود اما از سال ۲۰۰۲ به قانون خدمات اعتماد به املاک The Trust in Real Estate Services Act تغییر نام داد. از نظر عملی، این قانون امکان شفافیت بیشتر در معاملات املاک و مستغلات را برای صاحبان خانه و فروشندگان فراهم می‌کند.

فایده تغییر قانون املاک و مستغلات برای خریداران خانه

با اجرایی شدن این لایحه، خریداران خانه می‌توانند جزئیات دقیق پیشنهادها را برای ملکی که چند خریدار دارد، داشته باشند. این در حالی است که در حال حاضر، فروشندگان فقط موظف هستند که تعداد پیشنهادهای ارسال شده را به خریداران احتمالی اطلاع دهند.

خانم Lisa Thompson، وزیر خدمات مصرف کنندگان انتاریو اعلام کرده که تدوین و تصویب قانون جدید، ضرورت پیدا کرده است.

خانم تامسون گفته است: «نزدیک به ۲۰ سال است که از تصویب قانون کارگزاران تجارت املاک و مستغلات گذشته است و حتی برای بازبینی این قوانین دیر شده است. بازار املاک و مستغلات در انتاریو و در کل کانادا، در این مدت شاهد تغییرات بزرگی بوده است. از نظر اقتصادی، بخش املاک و مستغلات در حال ترقی است. به طوری که، بین سال‌های ۲۰۰۵ تا ۲۰۱۵، ارزش کلی همه املاک مسکونی در انتاریو بیش از ۲ برابر شده است».

ضرورت لایحه برای ایجاد رابطه شفاف بین فروشندگان، خریداران و مشاوران

Tim Hudak، مدیرعامل انجمن املاک و مستغلات انتاریو Ontario Real Estate Association – OREA نیز اعتقاد دارد این لایحه برای ایجاد رابطه شفاف‌تر بین فروشندگان، خریداران و ایجنت‌هایی که با آنها کار می‌کنند ضروری است.

هوداک می‌گوید: «وقتی صحبت از اعتماد به متخصصان بازار املاک و مستغلات باشد، این قانون استان انتاریو را دوباره پیشتاز می‌کند.»

Joe Richer، مسئول مقررات و ضوابط در شورای املاک و مستغلات Real Estate Council of Ontario – RECO می‌گوید: «در آینده ما می‌خواهیم بهای اصلی را به آزادی تصمیم‌گیری خریداران بدهیم نه به آنچه مشاوران مسکن صلاح می‌دانند.»

وی می‌گوید: «ما می‌خواهیم مردم بدانند که پیشنهادها چقدر بوده‌اند تا متوجه شوند که گزینه موجود برای فروش، برای آنها نیز به همان اندازه سودمند است یا خیر». لازم به ذکر است که شورای املاک و مستغلات RECO، سازمانی است که به روابط نمایندگان و کارگزاری‌ها سامان می‌دهد.

پذیرش ریسک جریمه شدن بابت نقض تخلفات جزئی

کارگزاران و مشاوران املاک و مستغلات، ریسک جریمه شدن بابت نقض تخلفات جزئی از قبیل شکستن قوانین تبلیغات یا عدم توانایی در ارائه هماهنگ‌سازی ماهانه حساب‌هایی که در شرکت توسط کارگزاری‌ها نگهداری می‌شود را می‌پذیرند.

با وجود این، ریچر توضیح می‌دهد که این برنامه، یک سناریوی آزمایشی نخواهد بود ولی برای اجرا باید کاملا روشن و واضح باشد. وی ادامه می‌دهد که اگر همه چیز واضح باشد، یا کاری را انجام می‌دهید یا نمی‌دهید.

دوره‌های آموزشی برای مامورانی که قوانین را نقض می‌کنند

RECO همچنین می‌تواند برای آموزش آن دسته از مامورانی که قوانین خاص را نقض می‌کنند دوره‌هایی را ترتیب دهد. ریچر می‌گوید: «این کار برای ما بسیار پراهمیت است. امروز اگر می‌خواهیم لایسنس مشاوره مسکن کسی را لغو کنیم معمولا به دادگاه تخلفات استانی مراجعه می‌کنیم و از آن برای محکوم کردن خاطی به خاطر رفتار نادرست او استفاده می‌کنیم و سپس به دادگاه تجدید نظر لایسنس مراجعه می‌کنیم».

او تاکید می‌کند: «با توجه به این که این روزها کارگزاران مسکن، درآمد‌های بی‌شماری در این بخش کسب می‌کنند، خوب است اطمینان داشته باشیم که این کار با مسئولیت‌پذیری همراه است. به خاطر داشته باشید که استانداردهای حرفه‌ای هرگز به کسی آسیب نمی‌رساند.»

به گفته تیم هوداک، مدیرعامل OREA، دادن این قدرت به RECO، برای اینکه بتواند برای لغو مجوزهای کارگزاران معاملات ملکی سریع عمل کند، باعث می‌شود که استانداردهای حرفه‌ای ارتقا یابد. OREA که ۸۶ هزار ایجنت و کارگزار عضو آن هستند می‌گوید که قانون مدرن شده املاک و مستغلات به مشاوران این فرصت می‌دهد تا برای از منافع خود متحد شوند و از نوسانات چرخه کسب‌وکار خود نجات پیدا کنند.

این قانون جدید همچنین مشاوران مسکن را برای اینکه ادعا کنند در یک محدوده خاص یا در نوع خاصی از املاک تخصص دارند را با محدودیت‌هایی مواجه می‌کند. مدیرعامل این انجمن می‌گوید:«اگر اعلام می‌کنید که در زمینه خاصی تخصص دارید، باید این ادعای خود را ثابت کنید. مثلا باید آموزشی خاصی را در آن زمینه طی کرده باشید.»