۶ استراتژی برای شما که در این شرایط می‌خواهید خانه بخرید یا خانه‌تان را بفروشید

می‌خواهید در این شرایط کرونائی خانه بخرید؟ یا اینکه خانه‌تان را بفروشید؟ در این شرایط؟

بله این روزها معامله ملک هم برای خریداران و هم برای فروشندگان سخت شده و همه اینها زیر سر کرونا ویروس است. تاریخ نشان می‌دهد که جهان در دوره‌های مختلف، شاهد بحران اقتصادی، رکود و بیماری‌های واگیردار بوده اما این که این بحران‌ها همزمان با هم به همه دنیا هجوم بیاورند، نوبر است.

اما کاری است که شده و بازار املاک هم مثل همه بازارها تحت‌الشعاع این بحران قرار گرفته است. حال، چه باید بکنیم؟ دست روی دست بگذاریم تا ببینیم این ویروس کی دست از سر دنیا برمی‌دارد و بازار املاک به روزهای عادی خود برمی‌گردد؟ قطعا راه چاره این نیست و می‌توان راه‌حلی پیدا کرد که تا عادی شدن اوضاع، دست‌کم آسیب‌های وارده به این حوزه کمتر شود. می‌پرسید چگونه؟

ما در این مطلب ۶ استراتژی مهم را درباره خرید و فروش مسکن در این روزها آورده‌ایم که استفاده از آنها به شما کمک می‌کند راحت‌تر و مطمئن‌تر معامله کنید.

«جداسازی خود»، «قرنطینه کردن خود»، «قرنطینه اجباری» و هشتگ FlattenTheCurve# یا همان #منحنی_را_هموار_کنیم، اصطلاحاتی هستند که این روزها بر اخبار و دیدگاه‌ها سایه انداخته‌اند.

همه‌گیری کووید ۱۹، موسسات بهداشتی‌ که برای محافظت از ما تاسیس شده‌اند را در معرض خطر قرار داده و کسب‌وکارها و فعالیت‌های تجاری را به مرز نابودی کشیده است.

با وجود این مشکلات، دولت‌ها و شهروندان سعی می‌کنند راه خود را به جلو باز نمایند و حتی هنگامی که امیدی به چشم نمی‌آید، راه‌حل‌هایی پیدا کنند.

سه بحرانی که همراه با هم سراغ جهان آمده‌اند

ما در گذشته نیز با کاهش فعالیت‌های اقتصادی، رکودهای فراگیر و حتی بیماری‌های همه‌گیر مواجه بوده‌ایم، اما هرگز این 3‌ بحران، همزمان با هم، سراغ‌مان نیامده بودند.

آنچه اکنون شاهد هستیم، وضعیتی واقعا بی‌سابقه است و راه‌حل‌های مورد نیاز آن نیز باید چشمگیر و قوی باشد. چطور تاثیر کرونا را با اثر یک لامپ سوخته در یک رشته لامپ قدیمی کریسمس مقایسه کنیم؟

Richard Baldwin، استاد اقتصاد بین‌الملل در موسسه کارشناسی ارشد مطالعات بین‌المللی و توسعه در ژنو، در مقاله‌ای که به تازگی در Chicago Booth Review چاپ شده، اهمیت ادامه فعالیت کسب‌وکارها را به شکل مناسب، متذکر شده است.

او تاثیر این همه‌گیری را با اثر ایجاد شده از یک لامپ سوخته در یک رشته از لامپ‌های قدیمی کریسمس، مقایسه کرده است.

وقتی که یکی از لامپ‌ها خاموش می‌شود، بقیه نیز به دنبال آن خاموش خواهند شد و همگی محکوم به تاریکی هستیم، تا زمانی که راه‌حلی برای مشکل پیدا کنیم.

چند دهه پیش، این راه‌حل مستلزم آن بود که ما یک به یک لامپ‌ها را امتحان کنیم تا لامپ سوخته و مقصر را پیدا کرده و آن را تعویض نماییم. این راه‌حل مناسبی به حساب می‌آمد، چون در آن زمان لامپ‌ها گران و نیروی کار ارزان بود.

به گفته بالدوی، راه‌حل مشکل این روزها این است که لامپ‌ها را روشن نگه داریم. به گفته این استاد، در حالی‌که مشوق‌های مالی ممکن است پر هزینه باشد، اما توانایی این مشوق‌ها برای به حداقل رساندن اختلالات پیش‌روی کارگران و بیزینس‌ها، به این هزینه می‌ارزد.

اما سوالی که پیش می‌آید این است که فعالان، خریداران و فروشندگان بازار مسکن، چگونه می‌توانند لامپ‌ها را روشن نگه دارند؟

۶ استراتژی مهم برای خرید و فروش خانه در دوران شیوع کرونا

در ادامه، به ۶ نکته مهم می‌پردازیم که هم خریداران و هم فروشندگان می‌توانند در هنگام خرید و فروش ملک و خانه، در میانه همه‌گیری کووید ۱۹، مورد استفاده قرار دهند.

1 استراتژی شماره ۱: بازرسی خانه را جدی بگیرید

تا قبل از همه‌گیری کرونا، معمولا این خریداران بودند که انتخاب می‌کردند که آیا هزینه یک بازرسی مستقل از خانه را بپردازند، یا خیر. البته، هنوز هم وضعیت همان است، اما اکنون، این فروشندگان هستند که باید به فکر پرداخت هزینه این خدمات باشند، سپس آن را به‌عنوان بخشی از استراتژی فروش شفاف خود، مورد بهره‌برداری قرار دهند.

هر اندازه، فروشنده بتواند شفافیت بیشتری درباره خانه و فرایند فروش آن ایجاد کند، فروش ملک آسان‌تر خواهد بود. تهیه یک گزارش بازرسی توسط یک متخصص مستقل بازرسی از خانه، این پیام را به خریدار منتقل می‌کند که یک متخصص، به شکل حضوری خانه را مورد بازرسی قرار داده و هرگونه مشکل احتمالی را پیدا کرده است.

موضوع این نیست که تصویر خانه‌ای بدون عیب و نقص را ترسیم کنید، بلکه قرار است درباره مشکلات بالقوه خانه، شفاف باشید و مزایای این ملک خاص را مورد تاکید قرار دهید.

2 استراتژی شماره ۲: هزینه اندازه‌گیری‌های دقیق را پرداخت کنید

چه در مورد خریدارانی که دنبال خانه هستند و چه مستاجرانی که می‌خواهند واحد مناسبی برای اجاره پیدا کنند، فروشنده مجبور خواهد بود شیوه‌هایی را برای تهیه تصاویر جالب از ملک پیدا کرده و همچنین اطلاعات صحیحی از اندازه و موقعیت اتاق‌ها عرضه کند.

ما پیشنهاد می‌دهیم که فروشنده تماس‌های تصویری برقرار نماید و خریداران یا مستاجران بالقوه، امکان استفاده از تور مجازی ملک را داشته باشند.

فروشندگان باید یک گام فراتر نهاده و برای به دست آوردن اندازه‌های دقیق بر اساس فوت مربع، پول خرج کنند.

برای املاک مسکونی در کانادا،‌ هیچ قانون یا مقرراتی در ارتباط با نحوه انجام یا ثبت اندازه‌گیری‌ اتاق‌ها وجود ندارد. برای بسیاری از لیستینگ‌ها، اندازه اتاق‌ها تقریبی بوده و در اکثر مواقع، از اطلاعات لیستینگ در آخرین باری که ملک برای فروش گذاشته شده است، گرفته می‌شود.

در ساختمان‌های جدید، اندازه‌گیری‌ها غالبا به‌طور میانگین، ۷ تا ۱۲ درصد از مساحت واقعی کف ساختمان که خریدار پس از اسباب‌کشی به دست خواهد آورد، بزرگتر است. دلیل این مساله این است که سازندگان اجازه دارند واحدها را براساس اندازه‌گیری‌های صورت گرفته از دیوارهای خارجی تا دیوار خارجی From External Wall To External Wall، به بازار عرضه کنند.

شما با پرداخت چند صد دلار از قبل، توصیف بسیار دقیق‌تری از ملک در اختیار خریداران بالقوه قرار می‌دهید. این کار می‌تواند کمک فوق‌العاده‌ای برای مردم باشد تا متوجه شوند که قرار است چه چیزی به آنها فروخته شود.

بازدیدهای مجازی با استفاده از اندازه‌های گرفته شده توسط نوارمتر یا نقشه‌های کف با اندازه‌گیری حرفه‌ای، خریداران و مستاجران را قادر می‌سازد که متوجه شوند آیا مثلا کاناپه‌ها اندازه هستند و میزهای غذاخوری به درد می‌خورند، یا خیر.

اینها، پرسش‌هایی هستند که خریداران بالقوه، در شرایط عادی، در خلال یک اوپن‌هاوس یا بازدید حضوری، پاسخ آنها را دریافت می‌کردند.

3 استراتژی شماره ۳: پیشنهاد ضمانت خانه را بدهید

در ایالات متحده، بیشتر خریداران تنها در صورتی‌که ضمانت خانه در قیمت آن گنجانده شده باشد، اقدام به خرید خانه می‌کنند. به این ترتیب، اگر یک بخش یا وسیله اصلی خانه از کار بیفتد، خریدار با یک صورت‌حساب بسیار پرهزینه‌ برای تعمیرات، مواجه نمی‌شود.

تا همین اواخر، به دست آوردن چنین ضمانتی از خانه در کانادا، عملا غیر ممکن بود، تا اینکه FCT در اواخر ۲۰۱۹ محصولی را عرضه نمود (محدودیت‌های پیش از کووید ۱۹).

با خرید ضمانت خانه FCT، فروشنده یا خریدار ۱۸ ماه و تا حداکثر ۲۰ هزار دلار پوشش ضمانت برای سیستم‌ها و اجزای اصلی خانه، شامل فونداسیون، سقف، گرمایش و سرمایش دریافت می‌کنند.

براساس آنچه در وبلاگ FCT آمده است، میانگین پرداخت درخواست‌ها برای این پوشش خاص، کمی کمتر از ۸ هزار دلار است. هزینه این پوشش بیمه نیز، حدودا ۳۵۰ دلار می‌باشد.

اگر فروشندگان بخواهند زمینه آرامش ذهنی خریداران را فراهم نمایند، می‌توانند این نوع پوشش ضمانت خانه را خریداری و به‌عنوان بخشی از خرید ملک، ارائه دهند. این ضمانت، خریداران را تحت پوشش قرار می‌دهد، به‌ویژه در زمانی که نمی‌توان املاک را به‌طور کامل مشاهده کرد.

4 استراتژی شماره ۴: فقط آن دسته از تاریخ‌های کلوزینگ را بپذیرید که ۶۰ روز یا کمتر باشد

همان‌طور که همه ما اکنون کاملا متوجه شده‌ایم، در ظرف یک روز اتفاق‌های زیادی ممکن است بیفتد، چه رسد به ۳۰ یا ۶۰ روز.

برای به حداقل رساندن این احتمال در هنگام نهایی کردن معامله، فروشندگان و خریداران باید روی تاریخی نهایی اصرار داشته باشند که کمتر از ۶۰ روز از پذیرش توافق، فاصله داشته باشد.

شما نباید تاریخ‌های دور را برای کلوزینگ بپذیرید. اگر خریداری بتواند با یک تاریخ نهایی کوتاه‌تر موافقت کند، این نشان می‌دهد که آنها جدیت بیشتری درباره معامله دارند. از آنها بخواهید که پیشاپیش بیعانه مناسبی فراهم کنند تا احتمال دستیابی به قراردادی بدون مانع برای شما بیشتر شود.

5 استراتژی شماره ۵: بندهایی را برای تضمین فاصله‌گیری اجتماعی، بدون ایجاد اختلال در معامله بگنجانید

یکی از مهمترین درخواست‌های مطرح شده و البته، مشکل‌آفرین‌ترین درخواست برای بیزینس‌ها، نیاز به حفظ فاصله فیزیکی از دیگران است.

برای خریداران، این مساله می‌تواند در هنگام تلاش برای نهایی کردن خرید یک خانه، مشکلاتی به وجود آورد. برای مثال، بیشتر پیشنهادهای خرید، خریداران را ملزم می‌کند که یک حواله بانکی را به‌عنوان بیعانه ارائه دهند.

برای دریافت چنین حواله‌ای، شما باید ساعت‌ها وقت خود را در صف بانک بگذرانید تا بتوانید یک تحویل‌دار را برای دریافت حواله بانکی ببینید. در این شرایط، باید شش فوت فاصله از فرد جلویی و فرد پشت سری‌تان داشته باشید.

برای فروشندگان، مشکل زمانی می‌تواند ایجاد شود که آنها باید قراردادها را با مشاور رسمی‌شان امضا کنند یا کلیدها را تحویل داده و فرم‌ها را به همراه نماینده قانونی خود، به امضا برسانند.

برای محدود کردن تعداد فرم‌های لازم و تعداد افرادی که باید ببینید، در نظر داشته باشید که بندهای مشخصی را به قرارداد توافق خرید اضافه کنید.

برای حذف نیاز به مراجعه به شعب بانک و اجتناب از لزوم ملاقات حضوری برای تحویل پول، کلید یا اسناد به کسی، بندهای زیر را اضافه کنید:

خریدار بقیه قیمت خرید را منوط به تعدیلات معمول در انتقال الکترونیکی Wire Transfer، پرداخت خواهد کرد. طرفین، اذعان و موافقت دارند که تمام اسناد مربوط به نهایی کردن قرارداد را می‌توان به‌صورت الکترونیکی امضا نموده و از طریق ایمیل یا فکس، مطابق با قانون تجارت الکترونیک مصوب سال ۲۰۰۰، ارسال کنند.

البته، این قانون مربوط به انتاریو است و شما در مورد استان محل زندگی خود، باید به قانون ویژه آن استان مراجعه کنید. طرفین توافق می‌کنند کلیدهای ملک در یک صندوق [lockbox] در ملک گذاشته شده و کد آن صندوق در اختیار وکیل خریدار به‌عنوان شخص ثالث قرار گیرد تا زمانی که قرارداد نهایی ‌شود.

طرفین اذعان و توافق دارند که این معامله با وجود هرگونه تاثیرات کووید ۱۹، به استثنای تعطیلی دفاتر ثبت زمین و موسسات مالی، باید نهایی شود.

در صورتی که نهایی شدن قرارداد به دلیل تعطیلی یا اختلال در کار سیستم ثبت زمین یا سیستم بانکداری انجام نشود، تاریخ نهایی شدن قرارداد به‌طور خودکار به پنجمین روز کاری بعد از تاریخی که سیستم‌های مذکور فعال شده و بتوانند وجوه مورد نظر را مطابق با قرارداد جابجا نمایند، موکول خواهد شد.

یک بند نهایی که خریداران یا فروشندگان ممکن است بخواهند آن را اضافه نمایند، آن است که چنانچه هر یک از طرفین، به شکل غیر منتظره‌ای، در ارتباط با کووید ۱۹ مجبور به قرنطینه اجباری شوند، معامله همچنان ادامه پیدا خواهد کرد. البته طرفین توافق خواهند داشت که تاریخ نهایی شدن قرارداد به مدت ۱۴ روز به تعویق بیفتد.

چنین بندی موجب خواهد شد که در صورت ابتلای یک یا هر دو طرف به بیماری و ناگزیر شدن به قرنطینه اجباری به دلیل الزامات سلامتی کووید ۱۹، از معامله محافظت شود.

6 استراتژی شماره ۶: هزینه بیمه مالکیت Title Insurance را پرداخت کنید

همین‌که طرفین پای معامله نشستند و روی قیمت و تاریخ نهایی شدن قرارداد توافق کردند، زمان آن است که خریدار با خرید بیمه مالکیت Title Insurance، آسودگی خاطر بیشتری پیدا کند. این پوشش بیمه، بسته به ملک، بین ۲۵۰ تا ۵۰۰ دلار هزینه دارد.

بیمه مالکیت در مقابل مشکلات احتمالی‌ که ممکن است از شکاف‌‌های زمانی ناشی گردد، محافظت می‌کند.

برای مثال، اگر تاخیری در ثبت معامله اتفاق بیفتد ـ چه به دلیل تعطیلی ادارات دولتی یا به دلیل یک تعطیلی ملی یا تعطیلی‌های ناشی از موارد اضطراری سلامتی ـ بیمه مالکیت هرگونه مشکلی را که ممکن است قبل از نهایی شدن معامله از نظر حقوقی رخ بدهد، تحت پوشش قرار می‌دهد.

 

[elfsight_pdf_embed id=”30″]

 

[table id=25 /]

 

[elfsight_pdf_embed id=”27″]