Status Certificate چیست و چرا باید آن را قبل از خرید مطالعه کنیم؟

شماره ۱۰۹ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

پرسش و پاسخ: رضا حاتم طهرانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

شهلا از ریچموندهیل: من و همسرم تصمیم گرفته‌ایم حالا که بازار مسکن در تورنتو آرام شده، برای خرید یک واحد کاندو اقدام کنیم. یکی از دوستانمان که سال گذشته یک کاندو در تقاطع فینچ و یانگ خریده به ما اصرار می‌کند که حتما مدرکی به نام Status Certificate را از مدیریت ساختمان درخواست کنیم. این عبارت Status Certificate به چه معناست و حاوی چه مطالبی می‌تواند باشد و کلا مطالعه آن می‌تواند چه سودی برای خریداران کاندو داشته باشد؟

توصیه من هم این است که چه به عنوان خریدار و چه به عنوان فروشنده Status Certificate را از مدیران ساختمان اخذ کنید.

این مدرک برای فروشندگان مهم است، زیرا کمک می‌کند که خانه بهتر فروخته شود.

وقتی که ایجنت شما اعلام می‌کند ما Status Certificate داریم این یعنی ما کلیه اطلاعات و مدارک ساختمان را داریم که می‌توانیم آن را در اختیار شما قرار دهیم و شما لازم نیست نگران هیچ‌گونه مساله‌ای باشید.

این مدرک برای خریداران هم مزایای بسیار زیادی دارد که به چند مورد از آنها اشاره می‌کنم.

این مدرک از جمله مدارک مهم و اصلی است که خریداران کاندو باید قبل از خرید، حتما از محتوای آن توسط وکیل و یا ایجنت خود مطلع شوند و در صورت داشتن رضایت کامل از محتوای آن، اقدام به خرید قطعی واحد بکنند.

به طور کلی این گزارش کامل شامل اطلاعات مالی، مقررات، مصوبات هیئت‌مدیره ساختمان و همچنین عملیات اجرایی و عملیات جاری ساختمان است.

این گزارش برای هر خریدار از نقطه‌نظر نحوه اداره ساختمان توسط هیات مدیره و هم اطلاعات فنی، مالی و حقوقی واحد مورد نظر خریدار از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

اما Status Certificate شامل چه بخش‌هایی است:

۱- آدرس و مشخصات اعضای هیئت‌مدیره، کارمندان و دست‌اندرکاران شرکت اداره‌کننده امور ساختمان. هدف از ارائه این اطلاعات، خدمت‌رسانی به موقع به ساکنین است.

۲- گزارش و اظهارنامه مالی در خصوص پرداخت‌های مبلغ شارژ ماهیانه واحد مورد نظر و میزان بدهی واحد به هیئت مدیره ساختمان.

۳- مبلغ شارژ ماهیانه مصوب برای واحد مذکور.

۴- مبلغ افزایش شارژ ماهیانه برای هر واحد مورد نظر از تاریخ تعیین‌شده، تاریخ بودجه سالیانه و دلایل افزایش شارژ.

۵- اعلام بدهی ساختمان برای جمع‌آوری مبلغی تحت عنوان صندوق ذخیره شارژ که معمولا برای انجام عملیات‌های اجرایی غیر از مدیریت معمولی است. مثلا تغییرات و تعمیرات اساسی، renovation لابی و مشاعات (البته این میزان اعلام بدهی ساختمان و تعیینش برای هر واحد باید با ذکر دلایل و تصمیمات و محاسباتش برای جمع‌آوری مبلغ مذکور باشد.)

۶- هر گونه اطلاعات و مدارک در خصوص تغییرات صورت‌گرفته نسبت به مصوبات و قوانین جاری تا کنون.

۷- اطلاعات و جزئیات هر گونه اعلام بدهی‌های مطروحه توسط اشخاص حقیقی یا حقوقی علیه ساختمان.

۸- اطلاعات و مدارک هر گونه شکایات حقوقی مطروحه علیه ساختمان.

۹- میزان بودجه جاری ساختمان شامل گزارش آخرین رسیدگی مالی توسط حسابرس رسمی.

۱۰- نسخه کاملی از قوانین و مقررات و مصوبات ساختمان.

۱۱- لیست کامل قراردادهای جاری فی‌مابین هیئت مدیره ساختمان و اشخاص حقیقی و حقوقی مشغول در ساختمان.

۱۲- مجوز بررسی و تحقیق در خصوص قراردادهای هیئت‌مدیره ساختمان با اشخاص ثالث حقیقی و حقوقی توسط شخصی که Status Certificate را درخواست کرده است. او می‌تواند مالک، خریدار یا ایجنت باشد. این اشخاص حق دارند تمام قراردادهای جاری ساختمان را بررسی کنند و درباره آن تحقیق و تفحص کنند.

۱۳- توافقنامه رسمی مالک این واحد در خصوص پذیرش و تطابق با کلیه قوانین مربوطه به انجام هر گونه تغییرات در داخل واحد و یا اضافه‌کردن و تغییر دادن در مشاعات برای استفاده شخصی خودش. این یعنی مالک خود به تنهایی نمی‌تواند هر کاری که بخواهد بکند و هر گونه تغییر، اضافه بنا، جابجایی و … باید مطابق مقررات و قوانین باشد. مالک خانه باید تک تک این موارد را رعایت کند و به آنها احترام بگذارد.

۱۴- آخرین مبلغ موجودی صندوق ذخیره شارژ (Reserved Fund) در سه ماهه اخیر

۱۵- تعداد واحدهای اجاره‌شده در سال مالی گذشته. این موضوع بسیار مهمی است و در ساختمان‌هایی که واحدهای اجاره‌ای خیلی زیادی دارند، نسبت به ساختمانی كه تعداد واحدهای اجاره‌ای كمتری دارد، از مرغوبيت كمتری برخوردار است.

۱۶- مدارک و تفاهم‌نامه‌های هیئت‌مدیره ساختمان با شرکت بیمه‌کننده ساختمان

۱۷- هر گونه مصوبات و تصمیمات اجرایی که در آینده هیئت‌مدیره در خصوص تعمیرات و بازسازی و ایجاد و احداث بناها و فضاهای جدید در مشاعات گرفته و یا هر گونه خدماتی که می‌خواهد در آینده به ساختمان بدهد.

۱۸- دستورات قضایی که علیه ساختمان برای بازرسی ساختمان طبق قانون به هیئت‌مدیره ابلاغ شده است. این دستورات قضایی همگی باید اعلام شود. کلا هر موردی اعم از جنایت یا حتی مواردی که از جهت فنی یا حقوقی پوشیده است و خریدار نمی‌تواند با یک بازرسی معمولی متوجه آن بشود، باید به عنوان موارد پنهانی در Status Certificate قید شود.