جزئیات تازه درباره پرونده رئیس پیشین RECO؛ تخلف‌های ادعایی در حساب‌های امانی و درخواست‌ها برای کناره‌گیری رئیس TRREB

دو روز پس از انتشار نخستین خبر درباره اقدام انضباطی علیه رئیس پیشین نهاد ناظر بر معاملات املاک انتاریو RECO، گزارش‌های جداگانه‌ای که توسط ۳ رسانه معتبر کانادا یعنی روزنامه Globe and Mail، روزنامه Toronto Star و سایت Real Estate Magazine منتشر شده، ابعاد بیشتری از این پرونده را روشن کرده است؛ از جزئیات تخلف‌های ادعایی و پاسخ صاحبان بروکریج گرفته تا درخواست برای کناره‌گیری موقت رئیس TRREB.

موضوع از آن جهت حساس‌تر شده که خانم Katie Steinfeld تا دسامبر سال گذشته رئیس هیئت‌مدیره نهادی بود که وظیفه آن نظارت بر فعالان بازار املاک انتاریو بوده است. همسر او، Daniel Steinfeld، نیز از بنیان‌گذاران همین بروکریج و رئیس کنونی نهاد صنفی مشاوران املاک تورنتو TRREB است.

با این حال، Daniel Steinfeld شخصا در اطلاعیه‌های منتشرشده از سوی RECO به کمیته انضباطی ارجاع نشده است. رسیدگی اعلام‌شده به Katie Steinfeld، به‌عنوان مسئول اصلی بروکریج، و شرکت On the Block Realty مربوط می‌شود.

 

نهاد RECO دقیقا چه مواردی را مطرح کرده است؟

براساس اطلاعیه رسمی RECO که پنجم آگوست منتشر شده، بروکریج On the Block Realty به کمیته انضباطی ارجاع شده است. موارد مطرح‌شده علیه این بروکریج عبارت‌اند از:

• آماده نکردن صورت‌های مغایرت‌گیری حساب‌ها ماهانه حساب‌های امانی در مهلت مقرر؛
• جدا نگه نداشتن وجوه امانی از پول‌های خود بروکریج؛
• پرداخت یا انتقال نادرست پول از حساب‌های امانی؛
• گزارش نکردن کسری‌های حساب امانی؛
• رعایت نکردن الزامات مربوط به حساب‌های امانی و نگهداری سوابق.

حساب امانی یا Trust Account حسابی است که بروکریج، پول متعلق به مشتریان یا طرف‌های معامله، مانند دیپازیت خرید خانه، را در آن نگهداری می‌کند. این پول متعلق به بروکریج نیست و مقررات سخت‌گیرانه‌ای برای نگهداری، انتقال، ثبت و مغایرت‌گیری آن وجود دارد.

در اطلاعیه جداگانه‌ای، خود خانم Katie Steinfeld نیز به کمیته انضباطی ارجاع شده است. RECO می‌گوید او به‌عنوان Broker of Record یا مسئول اصلی بروکریج، مغایرت‌گیری حساب‌های امانی را در مهلت مقرر بررسی و امضا نکرده و از رعایت الزامات حسابداری، مغایرت‌گیری حساب‌ها و گزارش‌دهی از سوی بروکریج اطمینان نیافته است.

طبق گزارش Real Estate Magazine، نهاد ناظر میزان کسری احتمالی حساب‌های امانی را اعلام نکرده و هنوز تاریخی نیز برای جلسه رسیدگی تعیین نشده است.

این گزارش‌ها تأکید کرده‌اند که جلسه رسیدگی هنوز برگزار نشده و ادعاهای مطرح‌شده به اثبات نرسیده‌اند.

 

پاسخ بروکریج: هیچ پولی مفقود یا تصاحب نشده است

گزارش هر سه رسانه حاوی پاسخ مشترکی از این زوج یعنی Katie و Daniel Steinfeld است. آنها می‌گویند در موارد مورد اشاره RECO، پول‌ها «سهواً و به‌طور موقت» به حساب نادرست واریز شده بود، اما هیچ مبلغی گم یا تصاحب نشده است.

به گفته آنها، مبالغ مورد بحث از ۴۴۲ دلار تا ۷ هزار دلار بوده و اشتباه‌ها هنگام مغایرت‌گیری ماهانه حساب‌ها شناسایی و اصلاح شده‌اند.

در مورد بزرگ‌ترین مبلغ، یعنی ۷ هزار دلار، این زوج گفته‌اند اشتباه بلافاصله کشف و پول ظرف ۲۴ ساعت به حساب صحیح منتقل شد.

آنها همچنین پذیرفته‌اند که صورت‌های مغایرت‌گیری حساب‌ها در برخی موارد چند روز و در مواردی چند هفته دیرتر از مهلت مقرر آماده، بررسی یا امضا شده‌اند؛ اما گفته‌اند همه این صورت‌ها در نهایت تکمیل شده است.

در بیانیه آنها آمده است: «اشتباه‌هایی صورت گرفت و مسئولیت آن با ماست. خودمان آنها را اصلاح کردیم و هیچ مشتری یا ایجنتی متحمل زیان مالی نشد.»

این زوج همچنین تأکید کرده‌اند که پول مشتریان هیچ‌گاه در معرض خطر نبوده و بروکریج پس از این اتفاق‌ها، اقداماتی را برای تقویت رویه‌های حسابداری خود انجام داده است.

این توضیحات، روایت Steinfeldها از ماجراست و کمیته انضباطی باید درباره ادعاهای RECO و پاسخ آنها تصمیم‌گیری کند.

 

چرا این پرونده چنین بازتاب گسترده‌ای پیدا کرده است؟

اهمیت این پرونده تنها به چند اشتباه ادعایی در حساب‌های یک بروکریج محدود نمی‌شود. خانم Katie Steinfeld از سال ۲۰۲۰ عضو هیئت‌مدیره RECO بود، در سال ۲۰۲۳ به ریاست هیئت‌مدیره رسید و در ماه می ۲۰۲۵ نیز بار دیگر برای این سمت انتخاب شد.

به نوشته Toronto Star، او همچنین سابقه عضویت در کمیته انضباطی و تجدیدنظر RECO را داشته است.

دولت انتاریو در دسامبر ۲۰۲۵، در پی بحران مربوط به iPro Realty، تمام اعضای هیئت‌مدیره RECO، از جمله Steinfeld را برکنار کرد و Jean Lépine را به‌عنوان مدیر ناظر بر این سازمان منصوب کرد.

اکنون فردی که تا چند ماه پیش در رأس نهاد ناظر بر بروکریج‌های املاک انتاریو قرار داشت، خود به دلیل رعایت نکردن ادعایی مقررات حساب‌های امانی در بروکریج‌اش با رسیدگی انضباطی روبه‌رو شده است.

 

سایه پرونده iPro Realty بر اتفاق تازه

هر سه رسانه، پرونده تازه را در ارتباط با بحران سال گذشته iPro Realty بررسی کرده‌اند.

در آن پرونده، یک کسری نزدیک به ۱۰ میلیون دلار در حساب‌های امانی iPro گزارش شد. برخورد RECO با بنیان‌گذاران آن شرکت، که براساس توافقی مجوزهای خود را واگذار کردند، اما با جریمه یا اقدام انضباطی بیشتری از سوی نهاد ناظر بر معاملات املاک انتاریو روبه‌رو نشدند، انتقادهای گسترده‌ای برانگیخت.

پیامد این بحران، مداخله دولت انتاریو، برکناری تمام اعضای هیئت‌مدیره RECO و انتصاب Jean Lépine برای اصلاح ساختار و عملکرد این نهاد بود.

روزنامه Toronto Star نوشته است بحران iPro و واکنش RECO به آن، از دلایل اصلی خشم عمومی و تصمیم دولت داگ فورد برای در دست گرفتن اداره این نهاد بود.

با این حال، پرونده کنونی On the Block Realty باید مستقل از پرونده iPro بررسی شود و ارقام دو پرونده نیز قابل مقایسه نیستند. RECO تاکنون مبلغی را به‌عنوان کسری در پرونده On the Block Realty اعلام نکرده است؛ ارقام ۴۴۲ تا ۷ هزار دلار صرفاً مبالغی هستند که Steinfeldها در توضیح خود درباره واریزهای اشتباه مطرح کرده‌اند.

 

نقش همسر خانم Katie Steinfeld و درخواست برای کناره‌گیری او از TRREB

شرکت On the Block Realty در سال ۲۰۱۸ توسط این زوج یعنی Katie و Daniel Steinfeld تأسیس شده است. Daniel Steinfeld در حال حاضر رئیس TRREB، بزرگ‌ترین نهاد صنفی مشاوران املاک کاناداست.

به گزارش The Globe and Mail، این نهاد حدود ۷۰ هزار عضو دارد. دوره ریاست Daniel Steinfeld تا سال ۲۰۲۷ ادامه دارد. او همچنین حسابدار حرفه‌ای رسمی یا CPA است و پیش‌تر معاون فروش تیم Toronto Argonauts بوده است.

اگرچه اطلاعیه‌های RECO او را شخصا به کمیته انضباطی ارجاع نداده‌اند، ولی جایگاه او در TRREB، باعث طرح پرسش‌هایی درباره تعارض منافع و اعتبار مدیریتی این نهاد شده است.

خانم Sandra Jackson، مشاور باسابقه Royal LePage Estate Realty، در گفت‌وگو با The Globe and Mail خواستار کناره‌گیری موقت Daniel Steinfeld تا پایان رسیدگی شده است.

او که یک گروه فیسبوک با ۴۶۰۰ عضو برای بحث درباره قوانین و اصول اخلاقی بازار املاک انتاریو اداره می‌کند، به این روزنامه می‌گوید اعضای صنعت از این موضوع ناراضی هستند و هنوز با پیامدهای پرونده iPro دست‌وپنجه نرم می‌کنند.

 

واکنش TRREB چه بوده است؟

در پاسخ به پرسش‌های هر سه رسانه، John DiMichele، مدیرعامل TRREB، گفته است این نهاد از روند نظارتی جاری اطلاع دارد و سیاست‌ها و پروتکل‌هایی برای مدیریت تعارض منافع در چنین مواردی در اختیار دارد.

او افزوده است TRREB مسئولیت‌های مدیریتی خود را جدی می‌گیرد، اما چون رسیدگی به این پرونده، در حوزه اختیارات RECO قرار دارد، اظهارنظر بیشتر مناسب نیست.

روزنامه Toronto Star گزارش داده که مدیرعامل TRREB به پرسش این رسانه درباره احتمال کناره‌گیری موقت Daniel Steinfeld از ریاست TRREB پاسخ نداده است.

همچنین، Real Estate Magazine نوشته است TRREB تا زمان انتشار گزارش، سیاست‌های مورد اشاره درباره تعارض منافع را در اختیار این رسانه قرار نداده بود.

 

آزمونی برای برخورد یکسان با چهره‌های بانفوذ

روزنامه Toronto Star در گزارش خود دیدگاه Brandon Reay، مشاور املاک در اتاوا و نویسنده مطالب مرتبط با حکمرانی صنعت املاک، را نیز منتشر کرده است.

او رعایت مقررات حساب‌های امانی را یکی از بنیادی‌ترین مسئولیت‌های بروکریج‌ها برای حفاظت از مصرف‌کنندگان دانسته و گفته است ادعاهای مطرح‌شده جدی هستند.

به گفته Reay، آزمون اصلی برای RECO این است که رسیدگی به پرونده چهره‌های شناخته‌شده بازار املاک نیز در روندی باز و عادلانه انجام شود و همان استانداردی به کار رود که درباره سایر فعالان صنعت اعمال می‌شود.

این نگرانی در شرایطی مطرح شده که خود RECO پس از پرونده iPro زیر نظر مدیر منصوب دولت قرار گرفته و مشغول اصلاح ساختار نظارتی خود است. به گزارش Real Estate Magazine، گزارش نهایی Jean Lépine باید تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ ارائه شود.

در نهایت، آنچه در این مرحله قطعی است، ارجاع Katie Steinfeld و On the Block Realty به کمیته انضباطی است؛ نه اثبات تخلف. تصمیم نهایی پس از برگزاری جلسه رسیدگی منتشر خواهد شد.

 

نکاتی که این پرونده برای فعالان بازار املاک دارد

این پرونده، فارغ از نتیجه نهایی آن، سه نکته برای مشاوران و بروکریج‌ها دارد.

نخست اینکه بخش مهمی از اتهام‌های مطرح‌شده اصلا به گم‌شدن پول مربوط نیست، بلکه به دیر انجام‌شدن مغایرت‌گیری حساب و دیر امضا شدن آن مربوط است. در چارچوب TRESA، رعایت مهلت‌های مغایرت‌گیری و نگهداری سوابق خودش یک تعهد مستقل است، نه صرفا ابزاری برای جلوگیری از کسری. به بیان دیگر، این استدلال که «پولی کم نشد» به‌تنهایی پاسخ اتهامِ تأخیر نیست.

خودِ ‌Steinfeldها هم می‌گویند مغایرت‌ها را در مغایرت‌گیری ماهانه پیدا و رأساً اصلاح کرده‌اند، و با این حال پرونده به کمیته انضباطی ارجاع شده است. یعنی کشف و اصلاح داخلیِ یک اشتباه، به‌خودی‌خود پرونده را نمی‌بندد.

دوم اینکه RECO دو اطلاعیه جداگانه صادر کرده است: یکی علیه بروکریج و یکی علیه شخص Broker Of Record. این تفکیک نشان می‌دهد بررسی و امضای به‌موقع مغایرت‌گیری‌ها از نگاه این نهاد یک تعهد شخصی برای Broker Of Record است، نه کاری که بتوان آن را به‌طور کامل به بخش اداری بروکریج سپرد و مسئولیتش را هم همان‌جا گذاشت.

سوم اینکه برای مشاوری که خودش Broker Of Record نیست، پرسش عملی شکل دیگری دارد. دیپازیت مشتریان شما در حساب امانی همان بروکریج نگهداری می‌شود، اما اینکه آن بروکریج مغایرت‌گیری‌ها را در مهلت مقرر انجام می‌دهد یا نه، چیزی است که مشاور معمولا از آن بی‌خبر است — در حالی که مستقیما به پولی مربوط می‌شود که مشتری به اعتماد شما سپرده است. ماجرای iPro Realty سال گذشته همین را نشان داد که پیامد ضعف در کنترل حساب امانی، فقط دامن مدیران بروکریج را نمی‌گیرد.