آیا این درست است که یک ایجنت نمی‌تواند هم مشاور فروشنده و هم خریدار باشد؟
شماره ۱۰۶ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
پرسش و پاسخ: بهروز سامانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
شهاب از تورنتو: یکی از مسائلی که در بازار مسکن تورنتو توجه مرا به خود جلب کرده این است که یک مشاور املاک می‌تواند به صورت همزمان هم نماینده خریدار باشد و هم نماینده فروشنده. مدتی پیش در خبرها خواندم که قرار است این قانون در انتاریو برداشته شود و شنیده‌ام که دولت می‌خواهد در مقررات مربوط به نمایندگی چندجانبه multiple representation بازنگری کند. اتفاقا این هفته هم دولت بریتیش‌کلمبیا این کار را غیرقانونی اعلام کرد. آیا شما می‌دانید که این اتفاق در انتاریو چه زمانی می‌افتد و چه چیزهایی ممکن است تغییر کند؟
اولین نکته‌ای که باید به آن اشاره کنم این است که بازنگری نمایندگی چندجانبه multiple representation از سوی دولت انتاریو در اواخر ماه جون شروع شد. البته قبل از اینکه بخواهم وارد جزئیات این بازنگری شوم، مایلم در مورد پس‌زمینه و متن این موضوع، توضیح کوتاهی بدهم. اما قبل از آن جالب است بدانید دولت بریتیش‌کلمبیا همین هفته قانونی تصویب کرد که بر اساس آن از ۱۵ ژانویه سال آینده میلادی در این استان، هیچ ایجنتی نمی‌تواند هم نماینده خریدار باشد و هم نماینده فروشنده. مسئولان این استان می‌گویند تصمیم جدید بعد از دریافت گزارش‌های زیاد تخلف در این زمینه گرفته شده است.
اما به انتاریو برگردیم. دولت در ماه اپریل «طرح ۱۶ ماده‌ای مسکن انتاریو» را اعلام کرد که شامل مجموعه‌ای از تصمیمات و اقدامات بود. هدف دولت این بود که به تعداد بیشتری از مردم برای یافتن خانه‌‌ای در محدوده‌ی توان مالی خود کمک کند. دولت همچنین به دنبال افزایش عرضه‌ی خانه، حمایت از خریداران و مستاجران و بازگرداندن ثبات به بازار املاک و مستغلات بود.
بخشی از این اقدامات، مربوط به بازنگری در قانون کارگزاران املاک و تجارت (REBBA) است. قانونی که در سال ۲۰۰۲ تصویب شده و دولت حالا می‌خواهد آیین‌نامه‌های آن را نیز بازنگری کند. این قانون را کمیسیون مشاوران املاک انتاریو یا RECO اجرا می‌کند.
یکی از مواردی که در این قانون وجود دارد، شامل مقررات مرتبط با مواردی چون نمایندگی چند جانبه است. این یعنی مشاوران املاک دیگر نتوانند برای یک خانه، نمایندگی خریدار و فروشنده را همزمان به عهده داشته باشند.
این موضوع در بازار مسکن انتاریو، امر رایجی است. خیلی وقت‌ها، یک کارگزار یا مشاور املاک از یک بنگاه معاملات ملکی، در معامله‌ی واحدی نمایندگی خریدار و فروشنده را بر عهده می‌گیرد.
در این‌گونه موارد، مقررات بسیار سخت‌گیرانه‌ای در ارتباط با افشای اطلاعات و جلب رضایت وجود دارد. دلیل این سخت‌گیری این است که در وضعیتی که یک شخص واحد نمایندگی خریدار و فروشنده را بر عهده دارد، به طور ذاتی تعارض بین منافع پیش می‌آید. دو طرف معامله منافع متفاوتی دارند: هدف اصلی فروشنده آن است که ملک خود را به بالاترین قیمت ممکن بفروشد، در حالی‌که خریدار طبیعتا می‌خواهد این اتفاق با کمترین قیمت بیفتد.
اینکه یک ایجنت، هم نماینده خریدار باشد و هم نماینده فروشنده، بحثی است که بسیاری آن را مطرح کرده کرده‌اند. به همین دلیل هم کمیسیون مشاوران املاک انتاریو پیشنهادهایی را به دولت انتاریو ارائه کرده تا اخلاق حرفه‌ای در این بیزینس، پشتوانه قوی‌تری داشته باشد.
پیشنهادهایی که به دولت ارائه شد از این قرار است:
- جلوگیری از ایجاد موقعیت‌هایی که تعارض منافع پیش می‌آید
- مزایای مالی رفتارهای غیرحرفه‌ای حذف شود یا به شکل چشمگیری کاهش یابد.
- شفافیت بیشتری در زمینه ارتباط خریدار، فروشنده و مشاور املاک در اختیار این نهاد قرار بگیرد.
- ابزارها و جریمه‌های مناسب در اختیار RECO قرار گیرد تا بتواند در مقابل صدمات وارد آمده به مصرف‌کنندگان عکس‌العمل نشان دهد.
این بازنگری از سوی دولت در دو مرحله صورت می‌پذیرد. مرحله‌ی اولیه این بازنگری، هم اکنون در حال انجام است و بر موضوع نمایندگی چندجانبه تمرکز دارد. مرحله‌ی دوم شامل بررسی گسترده‌تری از قوانین است و طبق برنامه در بهار ۲۰۱۸ آغاز خواهد شد.
