آیا واقعا بازار املاک و مستغلات کانادا دیگر قدرت گذشته را ندارد؟

بازار املاک و مستغلات کانادا سال پر فراز و نشیبی را پشت سر گذاشت. از تست استرس سختگیرانه‌تر از همیشه تا افزایش نرخ‌های بهره، که باعث شدند خرید خانه برای خانه‌اولی‌ها از همیشه دشوارتر شود.

حالا بعد از گذشت چندین ماه از آرام‌تر شدن بازار املاک کانادا و شهرهای بزرگی مانند تورنتو و ونکوور، مشکلات جدید نمایان شده‌اند و این سوال پیش آمده که آیا موتور بازار املاک و مستغلات کانادا از کار افتاده و دیگر مثل گذشته نیست؟

برای پاسخ به این سوال کلیدی، با پیتر دولزال، مدیر بازنشسته‌ی چندین شرکت‌ مختلف مالی در کانادا و مشاور مستقل مالی همراه می‌شویم.

در این مطلب او درباره شرایط فعلی بازار املاک و مستغلات کانادا و مشکلات بوجود آمده و شرایط پیش رو صحبت می‌کند.

همه از این واقعیت آگاه نیستند که بازار املاک و مستغلات کانادا، که در حال حاضر حدود ۱۳ درصد از کل اقتصاد کشور کانادا را تشکیل می‌دهد، به تنهایی بزرگترین سهم را در تولید ناخالص ملی (GDP) کشور دارد. علاوه بر این، در بیشتر طول یک دهه‌ی گذشته، این بخش به شکل گسترده‌ای در رشد GDP نقش داشته است. به لحاظ تاریخی، می‌توان گفت که هرگاه بخش املاک و مستغلات کانادا زنده و در مسیر ترقی بوده، اقتصاد کانادا نیز در وضعیت خوبی قرار داشته است؛ عکس این حالت نیز معمولا درست بوده است.

مشکلات فعلی بازار املاک و مستغلات کانادا

امروزه کانادایی‌ها باید توجه بیشتری به این حوزه داشته باشند. بخش املاک و مستغلات نشانه‌های آشکاری از ضعف بروز می‌دهد، که گرچه هنوز نگران‌کننده نیست، اما شایسته‌ی توجه بیشتر است.

در طی سه یا چهار سال گذشته، همه‌ی سطوح دولت فدرال، استانی و حتی شهری، در تلاش برای بهبود قدرت خرید مسکن، اقداماتی را برای مهار افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن در پیش گرفته‌اند. برای دولت فدرال، افزایش نجومی میزان بدهکاری کانادایی‌ها، نگرانی بزرگتری است.

مشکل قدرت خرید مسکن و افزایش ناگهانی و زیاد قیمت‌ها، چشمگیرتر از همه‌ جا، در منطقه‌ی تورنتوی بزرگ و ونکوور و این اواخر در ویکتوریای بزرگ، خود را نشان داده است.

سلسله مداخلات پی‌درپی دولت فدرال از جمله شامل موارد زیر بوده است:

• تست استرس‌های سخت‌گیرانه‌تر برای وا‌م‌گیرندگان.
• دقت عمل بیشتر در تایید درآمدها.
• افزایش هزینه‌ی بیمه‌ی اجباری وام‌های مسکن با نسبت بالا.
• اعمال محدودیت بر ارزش و نوع ملک‌هایی که می‌توان وام مسکن با نسبت بالا را برای آنها درخواست کرد.

متاسفانه این تغییرات می‌بایست به طور یکسان شامل تمامی مناطق کانادا می‌شد، حتی بخش‌هایی که قیمت‌ها و قدرت خرید به مشکل عمده‌ای تبدیل نشده بود. بسیاری از این اقدامات به ویژه بر خریداران خانه‌اولی تاثیر تعیین‌کننده‌ای داشته است، گروهی که به عنوان یکی از محرک‌های اصلی تقاضای مسکن شناخته می‌شوند.

خریداران چه حالی دارند؟

همزمان با سخت‌گیری‌های دولت فدرال در مورد مقررات وام‌دهی، بانک مرکزی نیز پس از سال‌های زیادی که نرخ‌های بهره را در حداقل نگه داشته بود، شروع به افزایش نرخ‌های بهره کرد، که این امر بر مالکان فعلی و مالکان بالقوه‌ی آینده در کل کشور، تاثیرگذار بوده است.

دولت‌های استانی و شهری در انتاریو و بریتیش‌کلمبیا سیاست‌های اضافی و متمرکزتری را به ویژه در کلان‌شهرهای بزرگتر ونکوور و تورنتوی بزرگ، که در آنها نرخ خالی بودن واحدها نزدیک به صفر، هزینه‌های اجاره‌ سنگین و قیمت‌های مسکن مثل بادکنک باد کرده است، به اجرا گذاشتند.

مالیات بر خریداران خارجی و همچنین مالیات شهری خانه‌های خالی نیز به اجرا در آمد. به عنوان آخرین اقدام در این زمینه، دولت بریتیش‌کلمبیا مالیاتی را با نام «مالیات سوداگری (speculation)» در مناطق منتخبی از استان، از جمله ویکتوریای بزرگ، نانایمو و منطقه‌ی کلونا، به اجرا گذاشته است. مالیات معاملات به عنوان یک مالیات افزوده، نه تنها شامل خریداران خارجی می‌شود (با نرخ ۲ درصد)، بلکه به کانادایی‌‌های ساکن خارج استان نیز که ملک‌های بریتیش‌کلمبیا را خریداری کنند تعلق می‌گیرد (با نرخ ۰/۵ درصد). البته اگر ملک آنها بیش از شش ماه از سال خالی بماند و اجاره داده نشود.

به دنبال تغییرات دیگری در مقررات، مالیات سوداگری ملایم‌شده‌ای (با نرخ ۰/۵ درصد) بر صاحبان بریتیش‌کلمبیایی ملک‌های دوم، مثل کاتیج، که ارزش برآورد شده‌ی آنها بیش از ۴۰۰ هزار دلار بوده و ملک اساسا خالی باشد، تعلق گرفت.

چه بر سر بازارهای چند میلیون دلاری تورنتو و ونکوور آمده است؟

جای شگفتی نیست که این قوانین اعمال شده برای بازار املاک مسکونی، اکنون به بار نشسته است و تاثیرات آن را می‌توان مشاهده کرد. در ماه‌های اخیر، بازارهای چند میلیون دلاری در تورنتو، ونکوور و ویکتوریا، عملا با افت مواجه بوده‌اند. میزان فروش تا ۵۰ درصد کاهش داشته و قیمت‌ها در حال پایین آمدن است.

در طیف قیمت‌های متوسط، میزان فروش کُند شده و قیمت‌ها در حال تعدیل شدن است، اما نه به آن شکل چشمگیری که در سطوح قیمتی بالا شاهد هستیم.

در تمامی طیف‌های قیمتی، لیستینگ‌های بسیار بیشتری در حال پدیدار شدن است و این امر احتمالا تعدیل قیمت بیشتری نیز در پی خواهد داشت.

با آنکه به لحاظ انفرادی، هر منطقه می‌تواند استدلال کند که اقدامات کند کننده‌ی فوق برای بهبود قدرت خرید مسکن و تعدیل سطوح فزاینده‌ی بدهی کانادایی‌ها ضروری بوده است، اثرات انباشته‌ی این تصمیمات است که بیشترین عدم اطمینان را در درازمدت ایجاد می‌کند. البته ممکن است همه‌چیز آن طور که باید خوب پیش نرود.

هزینه‌های مسکن ممکن است کاهش بیشتری پیدا کند، اما اگر تاثیر نهایی این اقدامات به کند شدن چشمگیر رشد اقتصاد یا حتی رکود، منجر گردد، ممکن است کانادایی‌ها بهبود قدرت خرید مسکن را به این قیمت نخواهند.

برای اجتناب از «هدف‌گیری خطا»، دولت‌ها باید در صورت لزوم، به همان اندازه آماده باشند که ساز و کارهای مختلف بانکی موجود را تسهیل نمایند. متاسفانه دولت‌ها غالبا در هنگام حذف منابع درآمد خود، بسیار بی‌میل‌تر از زمان وضع آنها هستند. فقط می‌توانیم امیدوار باشیم که در این مورد نظر ما اشتباه از آب در آید.

درباره نویسنده:

Peter Dolezal

پیتر دولزال، مدیر بازنشسته‌ی چندین شرکت‌ مختلف مالی در کاناداست و به عنوان مشاور مستقل امور مالی، از دوران پس از بازنشستگی خود لذت می‌برد. او همچنین نویسنده‌ی سه کتاب است، از جمله کتاب «روش‌های هوشمندانه‌ی خلق ثروت در کانادا»‌ که اخیرا به چاپ سوم رسید.

شماره ۱۷۷ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید