دو کاندو بفروشیم که یک خانه بخریم، آیا واقعا این کار را بکنیم؟
فروش یک یا دو خانه کوچک‌تر مثل کاندو و خرید یک خانه بزرگ‌تر مثل هاوس، رویکرد هوشمندانه‌ای برای رهایی از وام مسکن است؛ اما نه به همین سادگی
اسپانسر ویژه: مجتبی عسگریان – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
یکی از روش‌های سرمایه‌گذاری این است که خانه یا خانه‌های کوچک‌تر خود را بفروشید و با پول آنها یک خانه بزرگ‌تر بخرید. فروش یک یا دو خانه کوچک‌تر مثل کاندو و خرید یک خانه بزرگ‌تر مثل هاوس، ضمن کاستن از بدهی‌های وام مسکن، رویکرد بسیار هوشمندانه‌ای برای خلاص شدن هرچه زودتر از شر وام مسکن است.
اما همانطور که ممکن است بدانید، عوامل بسیاری وجود دارد که باید در تصمیم‌گیری نهایی برای انتخاب یا عدم انتخاب این رویکرد، مد نظر قرار دهید. ما در این مطلب سه عامل که اهمیت و تاثیر بیشتری دارد را بطور جداگانه و مفصل مورد بررسی قرار می‌دهیم تا در تصمیم‌گیری نهایی به شما کمک کنیم.
اگر تصمیم گرفته‌اید که خانه یا خانه‌های خود را بفروشید و با پول آن یک خانه گران‌تر و بزرگ‌تر بخرید، بهتر است دست نگهدارید. پیشنهاد می‌کنم پیش از آن، این مطلب را به دقت بخوانید تا با ریسک‌ها و نکاتی که برای انجام این کار باید در نظر بگیرید، بیشتر آشنا شوید تا مشکلی برایتان پیش نیاید.
بدون شک هیچ‌کس دلش نمی‌خواهد هزاران دلار جریمه شود و یا اضافه برای خرید خانه‌ای پول پرداخت کند.
۱- جریمه وام مسکن
بیشتر وام‌دهندگان، اگر چه نه همه آنها، شما را به خاطر لغو قرارداد زود هنگام وام مسکن، جریمه خواهند کرد. این جریمه‌ای است که در اصل، به دلیل نقض قرارداد اعمال می‌شود. اگر این سخن موجب تعجب شما شده است، باید یادآوری کنیم که شما موافقت کرده‌اید، پولی را از وام‌دهنده خود، برای دوره زمانی مشخصی، مثلا پنج سال، قرض بگیرید.
وام‌دهنده برآوردهای بیزینس خود را بر اساس این قراردادها محاسبه می‌کند. اکنون اگر شما قرارداد خود را خاتمه دهید و وام مسکن خود را زودهنگام به پایان برسانید، در واقع قراردادتان را نقض کرده‌اید.
در این حالت، شما برای جبران خسارت وام‌دهنده باید جریمه‌ای بپردازید. این در قانون قراردادها امری استاندارد به شمار می‌آید.
اگر شما وام مسکن‌تان را با نرخ بهره شناور گرفته باشید، چندان هم برایتان بد نخواهد شد. جریمه خاتمه دادن به وام مسکن با نرخ بهره شناور، عبارت است از جمع کل سه ماه نرخ بهره، به علاوه هرگونه هزینه حقوقی ناشی از لغو قرارداد وام مسکن، که نوعا بین ۱۰۰ تا ۱۰۰۰ دلار است.
بنابراین، اگر اقساط ماهانه وام مسکن شما، ۱,۳۰۰ دلار باشد و ۶۵۰ دلار آن به حساب بهره گذاشته شود، مجموع جریمه شما حدودا ۱,۹۰۵ دلار، به علاوه هزینه‌های حقوقی، خواهد بود.
چنانچه شما وام مسکن با نرخ بهره ثابت دریافت کرده باشید، محاسبه جریمه پیچیده‌تر خواهد بود. جریمه وام‌های مسکنی که نرخ ثابت دارند، با استفاده از فرمول Interest Rate Differential – IRD محاسبه می‌شود. این فرمول برای هر وام‌گیرنده منحصربفرد است، اما نوعا به سه عامل زیر بستگی دارد:
میزان پیش‌پرداخت شما: اگر شما فروشنده خانه خود هستید، در این صورت در واقع، شما تمامی باقیمانده وام مسکن خود را پیش‌پرداخت می‌کنید.
نرخ بهره معادل با تفاوت بین نرخ بهره اصلی شما که معمولا با تخفیف محاسبه می‌شود و نرخی که وام‌دهنده امروز می‌تواند برای همان نوع وام دریافت نماید، یا نرخ رسمی برای همین وام مسکن.
مدت زمان باقیمانده تا تاریخ انقضای قرارداد وام مسکن شما.
برای ساده‌تر کردن قضیه، اجازه بدهید از محاسبه‌گر جریمه RBC IRD استفاده کنیم. بیایید فرض کنیم که شما در وام مسکن‌تان، ۳۵۰ هزار دلار بدهکار هستید و دو سال به پایان دوره نرخ ثابت شما باقی مانده است.
نرخ بهره وام شما، با احتساب تخفیف، ۳ درصد است و شما در مقایسه با نرخ رسمی بانک، ۲ درصد تخفیف گرفته‌اید. بر اساس همه این اطلاعات، جریمه شما برای خاتمه زودهنگام وام مسکن حدود ۸,۱۲۵ دلار خواهد بود. اکنون این رقم را باید ضرب در دو کنید، چراکه شما قصد دارید دو خانه را بفروشید، که به معنای خاتمه دادن به دو وام مسکن است.
مبلغ سنگینی است. بدتر آنکه، برخی از وام‌دهندگان، اساسا با خاتمه یافتن زودهنگام وام مسکن موافقت نمی‌کنند، مگر آنکه بتوانید رسما ثابت کنید که فروش ملک را به پایان رسانده‌اید.
برای آنکه از چند و چون این قضیه مطمئن شوید، مستقیما با وام‌دهنده خود تماس بگیرید و از میزان دقیق جریمه و همه محدودیت‌ها و قوانین مرتبط، اطلاع حاصل نمایید.
این احتمال وجود دارد که بتوانید با انتقال یکی از وام‌های مسکن به خانه جدید، صرفه‌جویی مالی داشته باشید، ولی این قضیه همیشه راه حل آسانی نیست.
در اکثر موارد، وام‌دهندگان برای انتقال وام مسکن نیز هزینه‌ای از شما مطالبه خواهند کرد و نوعا، تنها می‌توانید مبلغ بدهی فعلی وام مسکن‌تان را انتقال بدهید. بنابراین، اگر هنوز ۳۱۰ هزار دلار بدهکار هستید، قادر خواهید بود که این مبلغ را به خانه جدیدتان منتقل نمایید.
اگر ملک جدیدتان ۷۵۰ هزار دلار قیمت داشته باشد و شما توانسته باشید کاندوی دوم را بفروشید و بعد از پرداخت همه هزینه‌ها، ۳۰۰ هزار دلار خالص برایتان مانده باشد، در این صورت به ۴۵۰ هزار دلار وام برای خرید خانه جدید نیاز خواهید داشت.
از آنجا که شما تنها می‌توانید ۳۱۰ هزار دلار از وام مسکن قبلی‌تان را به خانه جدید منتقل کنید، ناگزیر از دریافت ۱۴۰ هزار دلار وام اضافی خواهید بود.
اینکه این موضوع برای شما مشکل‌ساز خواهد بود یا نه، بسته به آن است که وام جدید به عنوان بخشی از وام اولیه شما در نظر گرفته شود یا نه و به عبارت دیگر، وام‌دهنده مبلغ وام مسکن شما را افزایش دهد یا نه. در غیر این صورت، ممکن است ناگزیر به دریافت وام مسکن جدیدی باشید.
به یاد داشته باشید که در هر دو حالت، احتمالا نرخ بهره مطلوبی به شما تعلق نخواهد گرفت، بنابراین هزینه اضافه بهره‌های بالاتر را نیز باید در محاسبات طولانی مدت خود مد نظر داشته باشید.
هزینه بالقوه: ۱,۹۵۰ تا ۱۶,۲۵۰ دلار
۲- هزینه‌های معامله
سپس نوبت به هزینه‌های معامله خرید و فروش املاک می‌رسد. این‌ها هزینه‌هایی است که خریداران و فروشندگان، در هنگام تغییر مالکیت ملک متحمل می‌شوند، و شامل موارد زیر است:
الف) هزینه‌های کمیسیون املاک
اجازه بدهید در اینجا نیز، به منظور ساده‌سازی مطلب، فرض کنیم که شما در کلان‌شهر تورنتو زندگی می‌کنید و قصد دارید دو کاندوی خود را فروخته و یک هاوس بخرید. شما، به عنوان فروشنده، مسئول پرداخت کمیسیون املاک برای کاندوهای‌تان هستید، اما در مورد خرید هاوس، این هزینه به عهده شما نخواهد بود.
اگر برای نرخ بهتری چانه‌زنی نکنید، برای مثال از طریق موافقت با استفاده از یک مشاور مسکن واحد برای هر دو طرف خریدار و فروشنده، شما ناگزیر خواهید بود که ۳۵ هزار دلار هزینه کمیسیون املاک بپردازید. البته با فرض پرداخت ۵ / ۲ درصد به مشاور خریدار، ۵ / ۲ درصد به مشاور فروشنده، بر اساس فروش هر کدام از دو کاندو به مبلغ ۳۵۰ هزار دلار.
هزینه بالقوه: ۱۷,۵۰۰ تا ۳۵,۰۰۰ دلار
ب) هزینه‌های حقوقی
سپس به هزینه‌های حقوقی می‌رسیم. بیشتر فروش‌های سرراست املاک، چیزی بین ۸۰۰ تا ۲ هزار دلار هزینه حقوقی دارند. برای اطلاع از کل هزینه‌های حقوقی بالقوه، باید این رقم را ضرب در سه کنید، چراکه قرار است دو ملک بفروشید و یکی بخرید.
هزینه بالقوه: ۸۰۰ تا ۶ هزار دلار
ج) مالیات انتقال زمین
حالا مالیات انتقال زمین را اضافه کنید. در تورنتو، دو بار از شما این مالیات گرفته می‌شود، یکبار توسط شهرداری و یک بار توسط دولت استانی و هزینه کل آن بستگی به قیمت خرید ثبت شده ملک شما دارد.
در مورد مثال خودمان، اجازه بدهید فرض کنیم که شما یک هاوس را به قیمت ۷۵۰ هزار دلار می‌خرید. در این حالت، شما باید ۲۲,۹۵۰ دلار مالیات انتقال زمین برای این خرید بپردازید. اگر اولین‌بار باشد که خانه می‌خرید، واجد شرایط هستید که ۸,۴۷۵ دلار از این مالیات به شما باز گردانده شود.
هزینه بالقوه: ۲۲,۹۵۰ دلار
د) اسباب‌کشی و هزینه‌های اتصال خدمات (Utility Connection)
سرانجام به هزینه‌های ضمنی اسباب‌کشی می‌رسیم. ما به این نتیجه رسیده‌ایم که هزینه‌های ضمنی، هزینه‌هایی که شامل حق‌الزحمه‌های حقوقی و املاک نمی‌شود، نوعا به حدود نیم درصد از قیمت خرید می‌رسد.
در مثال ما، این بدان معناست که باید حدود ۳,۷۵۰ دلار برای هزینه‌های ضمنی اسباب‌کشی کنار بگذارید.
هزینه بالقوه: ۳,۷۵۰ دلار
۳- هزینه‌های صرفه‌جویی در بهره وام مسکن
آخرین قطعه از این پازل آن است که فروش دو خانه برای بدست آوردن پیش‌پرداختی بزرگ‌تر، چه تاثیری بر هزینه کلی خرید یک خانه بزرگ‌تر خواهد گذاشت.
بر اساس فرضیات ما، شما قرار است یک خانه ۷۵۰ هزار دلاری بخرید. بیایید این را هم فرض کنیم که با فروش دو خانه کوچک‌تر، صد هزار دلار، بعد از پرداخت تمامی هزینه‌ها، برای پیش‌پرداخت در اختیار شما قرار می‌گیرد. شما ۷۷,۰۵۰ دلار از این پول را صرف پیش‌پرداخت می‌کنید و ۲۲,۹۵۰ دلار بقیه را برای مالیات انتقال زمین کنار می‌گذارید. از آنجا که شما کم‌تر از ۲۰ درصد پیش‌پرداخت را فراهم کرده‌اید، ناگزیر از تقبل هزینه‌های نکول وام مسکن mortgage default fees خواهید بود.
بر اساس این مقدار پیش‌پرداخت، هزینه مذکور چیزی حدود ۲۱ هزار دلار خواهد بود. با فرض اینکه شما این هزینه را به وام مسکن‌تان اضافه کنید، بدهی‌تان اکنون به مبلغ ۶۹۳,۹۵۰ دلار خواهد رسید.
اجازه بدهید فرض کنیم که امتیاز اعتبار کردیت شما عالی است و وام پنج ساله‌ای را با نرخ ثابت ۵ / ۳ درصد و دوره استهلاک ۲۵ ساله، دریافت می‌کنید. با این حساب، اقساط ماهانه وام مسکن شما حدود ۳,۴۶۵ دلار خواهد بود. می‌دانم، خیلی سنگین است.
اگر دو خانه خود را نمی‌فروختید و برای فراهم نمودن پیش‌پرداخت، تنها بر پس‌اندازهای‌تان تکیه می‌کردید، هزینه‌های نکول وام مسکن‌تان به ۲۸ هزار دلار افزایش پیدا می‌کرد و این نیز به نوبه خود، مجموع بدهی وام مسکن شما را بالا برده و اقساط ماهانه شما را به ۳,۵۰۱ دلار می‌رساند.
راه دیگر آن است که دو خانه خود را بفروشید و به لحاظ تئوری، ملک بزرگ‌تری را با پیش‌پرداخت بالاتر خریداری کرده و مجموع بدهی‌های وام‌های مسکن‌تان را کاهش دهید. اگر چنین کنید، هزینه‌های بالقوه ماهانه وام مسکن خود را به میزان ۳۶ دلار در ماه کاهش خواهید داد. این میزان صرفه‌جویی، در طی پنج سال به ۲,۱۶۰ دلار خواهد رسید.
صرفه‌جویی بالقوه: ۲,۱۶۰ دلار
جمع‌بندی آنچه که به شما گفته شد
هدف شما در نهایت، کاستن از میزان بدهی وام‌های مسکن‌تان است. روش هوشمندانه برای رسیدن به این هدف، برای بسیاری از افراد، یکی کردن بدهی‌ها است.
در این مورد، فروختن دو خانه و خریدن یک خانه، به شکل موثری دو وام مسکن را به یک وام تبدیل می‌کند.
مشکلی که این فرضیه دارد، آن است که هزینه‌های معاملات ملک‌ها در آن دیده نشده است و همانطور که مشاهده کردید، این هزینه‌ها می‌تواند بالا باشد، بسیار بالا.
این یکی از دلایلی است که من تقریبا در همه موارد، به مالکان توصیه می‌کنم که دست‌کم تا سه سال، حتی فکر فروش را هم از سر بیرون کنند، چون برای شروع رشد واقعی ارزش خالص ملک، به این مقدار زمان نیاز است.
با آنکه ما فرضیاتی را برای روشن ساختن وضعیت شما در نظر گرفته‌ایم، می‌توان با توجه به همین فرضیات بسیار معمول، مشاهده نمود که شما، برای آنکه در طی پنج سال آینده حدود ۲,۱۰۰ دلار صرفه‌جویی داشته باشید، احتمالا ناگزیر خواهید بود که بین ۴۶,۹۵۰ تا ۷۷,۹۵۰ دلار هزینه کنید.
توصیه طلایی ما به شما
حالا اگر توصیه ما را می‌خواهید و همانطور که می‌دانید هر قدر پول بدهید همانقدر آش می‌خورید، ولی در این مورد، این توصیه‌ها رایگان است.
ما اگر به جای شما بودیم، سراغ کارگزار وام مسکنی می‌رفتیم که از مزایا و معایب سرمایه‌گذاری در حوزه املاک آگاه باشد.
با این کارگزار، درباره هزینه‌ها و صرفه‌جویی‌های بالقوه‌ای صحبت کنید که در صورت فروش خانه‌های خودتان و استفاده از آن پول به عنوان پیش‌پرداخت خرید یک خانه‌ی جدید، نصیب شما خواهد شد.
سپس آن را با حالتی مقایسه کنید که دو خانه را نگه داشته و خانه سومی را بخرید و موضوع فروش را به آینده موکول نمایید، یعنی زمانی که ارزش خالص دو خانه قبلی‌تان به اندازه‌ای افزایش پیدا کند که پاسخگوی هزینه‌های معاملات باشد.
شماره ۱۹۹ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
