قیمت‌های سربه‌فلک‌کشیده مسکن؛ واقعا چه کسی مقصر است؟

اسپانسر ویژه:‌علیرضا صدیقی
مشاور املاک و مسکن – تورنتو

بانک‌ها دولت را مقصر می‌دانند، دولت می‌گوید رفتار خرید مردم باید عوض شود. مردم هم از دلال‌های مسکن شکایت دارند. این وسط باید چه کسی را مقصر اصلی بالا رفتن قیمت‌های مسکن بدانیم؟ حقیقت این است که هم بانک‌ها، هم دولت و هم مردم به نوعی باعث این اتفاق شده‌اند و هر کدام در آن سهمی دارند. نسل قبلی، خانه‌هایش را نمی‌فروشد و نسل جدید ناچار است در خانه‌های جدید تشکیل خانواده دهد. نرخ بهره بسیار پایین است. سرمایه خارجی بدون نظارت وارد کانادا می‌شود و همه اینها در کنار چند عامل دیگر، بازاری ترسناک را به وجود آورده‌اند که باید برای ورود به آن بیشتر از هر زمانی مواظب بود. یک گزارش مربوط به BMO به ما می‌گوید دلایل اصلی افزایش قیمت چیست و چرا هر کدام بر این بازار تاثیر می‌گذارند.

به عقیده داگلاس پورتر و رابرت کاوچیچ، کارشناسان ارشد اقتصادی در BMO چند عامل به طور مستقیم یا غیر مستقیم بر قیمت‌های مسکن در تورنتو و ونکوور تأثیر می‌گذارند.

پورتر و کاوچیچ برای درک بهتر چگونگی تأثیرگذاری هر کدام از این عوامل بر روی بازار مسکن، هر کدام را آزمایش و رتبه‌بندی کرده‌اند تا تأثیر آن را بر بازار خانه‌های مسکونی در کانادا بسنجند.

عامل اصلی بالا رفتن قیمت خانه چیست؟ بله. درست حدس زدید. پایین بودن نرخ بهره. نرخ‌های بهره نقش چشم‌گیری بازی می‌کند؛ همان‌طور که پورتر و کاوچیچ در گزارش خود اشاره می‌کنند: «نرخ‌های بسیار پایین بهره، که در کمترین میزان خود در تاریخ قرار دارد، آشکارترین عامل افزایش قیمت‌های مسکن است. هر چند این حقیقت که رشد ناگهانی قیمت‌ها تمرکز شدیدی در تنها دو شهر (و محیط آنها) دارد یعنی عوامل مهم دیگری نیز در این مسأله دخیل است.»

بازار کار رونق گرفته است

می‌خواهید بدانید چرا تقاضا برای مسکن در ونکوور و تورنتو این‌قدر بالاست؟ کافی است به آمار مربوط به اشتغال نگاه کنید. پورتو و کاوچیچ می‌گویند استان‌های بریتیش کلمبیا و انتاریو کاملاً این آمادگی را دارند که امسال نیز پیشتاز رشد اقتصادی کشور باشند. در واقع عملکرد اقتصادی خوب آنها منجر به رشد اشتغال شده است. در این گزارش آمده است: «این دو شهر منبع تمام رشد اشتغال خالص کانادا در سال گذشته بوده‌اند.» در حالی‌که در بقیه استان‌های کشور از میزان اشتغال کاسته ‌می‌شود، تورنتو و ونکوور موقعیت‌های شغلی جدیدی ایجاد کرده‌اند.

این دو استان بیش از ۲۵ درصد کل اشتغال کانادا را تامین می‌کنند و این موضوع در ۱۵ سال گذشته، بالاترین میزان مشارکت استانی است. وجود تقریباً ۲۵۰ هزار شغل بیشتر در این دو شهر، عامل نیرومندی برای افزایش تقاضای مسکن است.

خریداران اصلی؛ ۲۵ تا ۴۰ ساله‌ها

در مطالعات مربوط به بازار مسکن هیچ وقت نباید یک گروه سنی را نادیده بگیرید: ۲۵ تا ۴۰ ساله‌ها را. آنها اغلب اوقات در جامعه، خریداران پیش‌روی مسکن هستند. صرف‌نظر از تاریخ تولد یا نسل، گروه سنی‌ای که بیشترین خرید خانه را انجام می‌دهد افراد بین ۲۵ تا ۴۰ ساله هستند. این گروه سنی، پس از یک دوره رکود ۱۵ ساله، از حدود ۱۰ سال پیش به تدریج به خریدهای خود شتاب بیشتری داده است.

این گزارش می‌گوید: «در دهه ۱۹۹۰ و ابتدای ۲۰۰۰ شاهد رکودی در بازار بودیم که رشد قیمت‌ها را متوقف کرد. اما در حال حاضر «نسل هزاره» به مرور در حال از بین بردن این رکود است.»

درست است که با ازدواج کردن و تشکیل خانواده نسل هزاره‌ای‌ها، قیمت مسکن بالا رفته است اما نباید از «عادت فروش» در نسل قبل هم غافل شویم. همه فکر می‌کردند نسل قبلی اهل فروختن خانه است اما می‌بینیم که در عمل آنها خانه‌های خود را نگه می‌دارند و نسل جدید به همین دلیل به دنبال پیدا کردن و ساختن مسکن جدید است. آنها می‌خواهند بچه‌دار شوند و نیاز به خانه‌های بزرگتر دارند و در مقابل بیبی‌بومرهایی داریم که حاضر نیستند خانه‌های بزرگ خود را رها کنند. عرضه کم در کنار افزایش تقاضا رشد تاریخی قیمت‌ها را، به خصوص در تورنتو و ونکوور، رقم زده است.

البته تاثیر این عامل، رو به کاهش است. این گزارش معتقد است: «رشد جمعیت در این نسل در انتهای این دهه به تدریج کاهش می‌یابد.»

کانادای شهرنشین؛ محرک افزایش قیمت

اینکه دو شهر در کانادا به تنهایی یک چهارم مشاغل این کشور را تأمین می‌کنند بدان معنی است که شهرنشینی نقش مهمی در قیمت‌های بازار مسکن دارد. نویسندگان این گزارش می‌گویند: «اقتصاد داخلی کانادا ماهیتی در حال تغییر دارد و این موضوع به سود بزرگترین شهرهای کانادا تمام می‌شود». از دست رفتن شغل‌های کارخانه‌ای و ضعف در بخش تولید مواد خام، جوانان را در جستجوی کار به شهرهای بزرگ کشانده است.

این امر منجر به افزایش اجاره‌‌بها در این شهرها شده است چرا که میزان واحدهای خالی کاهش یافته و این به نوبه خود بر تقاضای بازار مسکن تأثیر می‌گذارد.

سرمایه خارجی؛ میزان کم، تاثیر زیاد

پورتر و کاوچیچ اطمینان دارند که خریداران خارجی یکی از عوامل افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن کانادا هستند. آنها می‌گویند: «شکی نیست که خریدهای خارجی گسترده یکی از عوامل اصلی پشت پرده افزایش قیمت‌ها در ونکوور و تورنتو است و در مونترآل نیز به تدریج اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. هر چند خیلی‌ها نقش این عامل را کم‌اهمیت جلوه می‌دهند و می‌گویند درصد کمی از سرمایه بازار، سرمایه خارجی است اما اصول اولیه اقتصاد به ما می‌گوید که خریداران حاشیه‌ای تعیین‌کننده قیمت هستند و چنانچه در بازاری که پیشاپیش حالت فشردگی دارد موج جدیدی از خریداران وارد شوند، قیمت‌ها سر به آسمان خواهد کشید، چرا که منحنی تقاضا دست‌کم اندکی به سمت راست جابجا خواهد شد.»

دولت کانادا برای پاسخ به نگرانی‌های موجود درباره دو بازار داغ کشور، یعنی تورنتو و ونکوور، از سال ۲۰۰۸ تا کنون ۵ بار دست به اقداماتی زده است. هدف از همه آنها مهار کردن بازار داغ مسکن بوده است. آخرین نمونه از این تلاش‌ها به دسامبر ۲۰۱۵ باز می‌گردد؛ زمانی که بانک مرکزی حداقل پیش‌پرداخت برای خانه‌های گران‌تر از ۵۰۰ هزار دلار را افزایش داد. اما پورتو و کاوچیچ می‌گویند چنین اقداماتی تأثیر اندکی بر سرمایه‌گذاری‌های خارجی دارد: «تمام اقداماتی که به منظور سخت‌تر کردن معیارهای وام‌دهی صورت می‌گیرد (مانند افزایش حداقل پیش‌پرداخت) تنها عرصه را بر خریداران داخلی تنگ می‌کند و زمینه را برای ورود سرمایه‌های خارجی هموارتر می‌سازد.»

در این گزارش، منظور از خریداران خارجی، کسانی هستند که در کانادا سکونت ندارند و به این کشور مالیات نمی‌دهند. آنها خریدارانی هستند که می‌خواهند سرمایه خود را برای مدتی در جایی امن نگاه دارند. این گزارش تاکید می‌کند: «در مورد مهاجران ساکن در کانادا نگرانی خاصی وجود ندارد چرا که آنها در این جامعه مشارکت اقتصادی دارند، اما سیاست‌گذاران حتماً باید خریداران خارجی غیرمقیم را زیر نظر داشته باشند. به واحدهای خالی بسیار زیادی فکر کنید که این نوع سرمایه‌گذاران خریداری کرده و در بازار بسیار فشرده این شهرها خالی رها می‌کنند. ضمن اینکه هر لحظه باید منتظر خطر بیرون کشیدن ناگهانی این سرمایه‌ها را هم بکنیم.»

مشاوران مسکن، ابهام در نقش

آیا می‌دانید چند مشاور مسکن در منطقه شما فعالیت می‌کنند؟ در شهرتان چطور؟ در کل کشور چه؟ حقیقت این است که درباره مشاوران مسکن اطلاعات اندکی وجود دارد، اما همانطور که نویسندگان این گزارش خاطرنشان می‌کنند: «این احساس در حال شکل‌گیری است که سوداگری، حتی در ۶ تا ۱۲ ماه گذشته، شدت بیشتری پیدا کرده است. یک راه برای تشخیص تأثیر مشاوران، بررسی تعداد خانه‌هایی است که در ۱۲ ماه گذشته معامله شده است. برای مثال در ونکوور تعداد املاک معامله شده در ۱۲ ماه گذشته رو به افزایش بوده است، البته هنوز به بالاترین رکوردهای گذشته نرسیده است اما آشکارا به آن سمت حرکت می‌کند.»

به عقیده پورتر و کاوچیچ نگرانی اصلی در مورد کاندوهاست. آنها این احتمال را مطرح می‌کنند که میزان افزایش نقطه به نقطه قیمت کاندوها نسبت به سال قبل (که در حال حاضر در ونکوور ۲۲ درصد است) ممکن است نقطه اوج منحنی قیمت‌ها باشد.

کانادا از عرضه نامناسب مسکن رنج می‌برد

هر تحلیلی درباره مشکلات بازار مسکن کانادا بدون نگاه کردن به سمت عرضه کامل نیست. این موضوعی است که انجمن سازندگان مسکن کانادا مدت‌هاست درباره آن هشدار می‌دهد اما گوش شنوای چندانی نیافته است.

خب با این تفاصیل سیاست‌گذاران چه کاری می‌توانند انجام دهند؟

ابتدا باید پذیرفت که یک‌شبه نمی‌توان این مشکل را حل کرد. اما این بدان معنی نیست که مسأله را نادیده بگیریم. هرچه می‌گذرد گزینه وضع مالیات به نظر قابل قبول‌تر می‌رسد؛ چه مالیات بر خریداران خارجی باشد، چه مالیات بر سودآوری‌های بالاتر از یک سقف مشخص و چه مالیات بر معاملات سوداگرانه و یا ترکیبی از هر سه. اگر خواباندن سرمایه و تلاش برای سودآوری سریع را در بازار مسکن کانادا تشویق نکنیم، دست‌کم می‌توانیم امیدوار باشیم که اکثر خریداران حاشیه‌ای از بازار خارج شوند و صاحبان خانه‌ها و کسانی که می‌خواهند تشکیل خانواده دهند اجازه یابند به ساختن کامیونیتی‌ها ادامه دهند.