آنها که خانه‌شان را در یک سال گذشته فروخته‌اند آرزو می‌کنند که ای کاش این ۶ نکته را می‌دانستند
هنگامی که خانه‌تان را می‌فروشید تا خانه دیگری بخرید، یکی از دشوارترین کارها، هماهنگ ساختن تاریخ‌های عقد دو قرارداد است چه خواهد شد اگر تاریخ عقد قرارداد فروش خانه‌ی فعلی‌تان پس از زمان خرید آن باشد؟
اسپانسر ویژه: مجتبی عسگریان – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
هر کس که خانه دارد حتما یک بار تجربه خریدن خانه را داشته است، اما تجربه فروش را چطور؟ اگر چه هر دو معامله بر سر یک چیز است اما رویکرد کاملا متفاوتی دارند. البته این رویکرد در شرایطی که بازار به نفع فروشندگان است با شرایطی که بازار به نفع خریداران است هم تفاوت دارد.
چه خریدار یک ملک باشید یا فروشنده آن، در هر دو صورت نیاز است که دانش فراوانی درباره‌ی چگونگی عملکرد بازار املاک و فرایند معامله ملک داشته باشید، اما فروش ملک اطلاعات بیشتری هم می‌خواهد، اطلاعاتی درباره بازاریابی و فروش.
در مجموع وقتی که دارید خانه‌ی خود را می‌فروشید، ناگزیر باید با روی دیگر سکه بازار املاک نیز آشنا شوید. این مطلب به تجربه‌های شش صاحبخانه در تورنتو می‌پردازد و آنها از نکاتی سخن می‌گویند که آرزو می‌کردند ای کاش آنها را از پیش می‌دانستند.
این روزها پیدا کردن مشتری برای خانه و فروش آن در تورنتو کار آسانی نیست. طبیعتا یک مشاور املاک حرفه‌ای بهترین مسیرها را به شما نشان می‌دهد و سعی می‌کند تا خانه‌تان را به قیمت مناسبی به فروش برساند.
حالا اگر قصد داشته باشید خانه‌تان را بفروشید و با پول آن خانه جدیدی بگیرید، بخاطر داشته باشید که مشاور حرفه‌ای در چنین شرایطی جدا از این که برای خانه قبلی شما مشتری پیدا می‌کند، در انتخاب خانه جدید شما هم هوشمندانه عمل می‌کند و عوامل مختلفی از جمله شرایط مالی و هدف شما از خرید خانه جدید را مد نظر قرار می‌دهد.
اگر قصد فروش خانه‌تان را دارید، آنچه می‌خوانید یافته‌هایی است از تجربه‌های ۶ مالک خانه که در یک سال گذشته خانه‌های‌شان را در تورنتو فروخته‌اند.
۱- شاید زمان فروش ملک شما پس از زمان خرید باشد
اگر قصد فروش خانه‌ی خود را در تورنتو دارید، به احتمال فراوان می‌خواهید خانه‌ی دیگری خریداری کنید. یکی از دشوارترین بخش‌های این فرایند فروش و خرید، هماهنگ ساختن تاریخ‌های عقد دو قرارداد است. چه خواهد شد اگر تاریخ عقد قرارداد فروش خانه‌ی فعلی‌تان اول آگوست باشد، اما قرارداد خرید خانه‌ی جدیدتان در روز ۲۰ جولای تعیین شده باشد؟
غیر معمول نیست که برای یک هفته یا بیشتر، صاحب دو ملک باشید. حالا اگر زمان قرارداد فروش شما پس از زمان خرید باشد، از چه راهی می‌خواهید پیش‌قسط را تهیه کنید؟
راه حل این مساله در وام‌های کوتاه‌مدت است. بیشتر بانک‌ها و وام‌دهندگان، برای کمک به پر کردن شکاف بین دو تاریخ عقد قرارداد، بیش از ۲۰۰ هزار دلار وام به مدت حداکثر ۱۲۰ روز ارائه می‌دهند. برای آن که واجد شرایط وام کوتاه‌مدت باشید، باید هر دو قرارداد قولنامه‌ی فروش و قولنامه‌ی خرید دو ملک را ارائه دهید.
این وام نرخ بهره‌ای بیشتر از وام مسکن استاندارد شما خواهد داشت که معمولا معادل نرخ معمول بهره وام بعلاوه ۲ یا ۳ درصد می‌باشد. اما به یاد داشته باشید که این یک وام کوتاه‌مدت است. علاوه بر این، وام‌دهندگان احتمالا از شما کارمزدی بین ۲۰۰ تا ۵۰۰ دلار برای این وام مطالبه خواهند کرد.
مهمترین کار قبل از آغاز جستجو به دنبال ملک جدید، آن است که مطمئن شوید شما واجد شرایط برای گرفتن وام کوتاه‌مدت هستید و سپس بودجه‌ی خود را مطابق با این موضوع تنظیم کنید.
۲- همه‌ی هزینه‌های فروش را در نظر بگیرید
یکی از بزرگترین تفاوت‌ها بین خریدن و فروختن ملک، هزینه‌های جانبی آن است. هنگام خرید خانه‌ای در تورنتو، شانس با شما یار است، زیرا حق کمیسیون مشاور املاک شما را فروشنده می‌پردازد. اما هنگامی که فروشنده هستید، این هزینه‌ی اضافی بر عهده‌ی شما خواهد بود.
حق کمیسیون‌ها متفاوت است، اما استاندارد آن حدود ۵ درصد است. که بطور دقیق می‌شود
۵ / ۲ درصد برای مشاور شما و ۵ / ۲ درصد برای مشاور خریدار.
تقریبا همه می‌دانند که درصدی از قیمت فروش، نصیب مشاور املاک شما می‌شود، اما سعی کنید که از قبل، این حساب و کتاب‌ها را انجام بدهید. اگر خانه‌ی خود را در تورنتو به قیمت یک میلیون دلار بفروشید، این ۵ درصد را که ۵۰ هزار دلار می‌شود، باید از مبلغ عایدی خود کم کنید.
فقط این نیست، چرا که باید مالیات این حق کمیسیون را نیز بپردازید. بنابراین، ۵۰ هزار دلاری که برای کمیسیون می‌پردازید، در واقع ۵۶,۵۰۰ دلار است.
مثل هر معامله‌ی ملک دیگری، نیاز خواهید داشت که از یک وکیل کمک بگیرید، بنابراین اطمینان حاصل کنید که بین ۱,۵۰۰ تا ۲ هزار دلار برای هزینه‌های وکیل در نظر گرفته باشید.
هزینه‌های دیگری هم ممکن است پیش روی شما قرار گیرد. مواردی مانند نظافت، استیجینگ و عکسبرداری.
۳- قدرت استیجینگ و توجه به ظاهر خانه را دست‌کم نگیرید
یکی از فروشندگانی که از او نظرخواهی کردیم، تصمیم گرفته بود که از هزینه‌ی استیجینگ ملک خود، صرف‌نظر کند. او می‌گفت: «نمی‌خواستم ۲ هزار دلار صرف استیجینگ و نقاشی دیوارهای اتاق نشیمن و آشپزخانه کنم. در آن زمان، هزینه‌ای غیرضروری به نظرم می‌آمد. اما وقتی دیدم که آفرهایی که پس از استیجینگ دریافت می‌کنم چقدر متفاوت است فهمیدم بسیار بیش از این دو هزار دلار می‌ارزید.»
استیجینگ گرچه ممکن است مساله‌ای فرعی به نظر بیاید، ولی مزایای غیر قابل انکاری دارد. استیجینگ حتی در مقایسه با خالی و تمیز بودن واحد نیز به ملک شما ارزش بیشتری خواهد افزود و در نهایت، تاثیر مثبتی بر قیمت فروش آن خواهد گذاشت. استیجینگ موجب ارتقای جذابیت ملک شما می‌شود و همین که خریدار وارد خانه شما شود، توجه او به خانه جلب می‌شود و دیدگاه مثبتی نسبت به خانه پیدا می‌کند.
۴- بازاریابی برای فروش را جدی بگیرید
یکی از فروشندگان از تجربه خود می‌گوید که هنگام مشاهده‌ی عکس‌های ملک خود در فضای آنلاین شوکه شده بود، چون ظاهرا مشاور املاک، عکس‌ها را با موبایل خود و به صورت کاملا غیرحرفه‌ای گرفته بوده است.
قبل از انتخاب مشاور املاک‌تان، خوب تحقیق کنید. به لیستینگ‌های قدیمی آنها سر بزنید. آیا آنها از همان سطح حرفه‌ای که شما از مشاور املاک‌تان انتظار دارید، برخوردار هستند؟
اگر ملکی را به فروش می‌گذارید که قیمت آن در محدوده‌ی بالای نیم میلیون دلار قرار می‌گیرد، بهتر است مطمئن شوید که مشاور املاک شما آن را به بهترین شکل ممکن به تصویر می‌کشد. از مشاور املاک‌تان بخواهید که فهرست کاملی از خدمات لیستینگ خود به شما ارائه دهد، از جمله اینکه آیا عکسبرداری و استیجینگ ملک شما را به صورت حرفه‌ای انجام می‌دهد یا خیر.
۵- از یک بازرس خانه‌ی صاحب صلاحیت و حرفه‌ای کمک بگیرید
اگر می‌خواهید از خانه‌ی خود در تورنتو بازرسی کنید، مطمئن شوید که بازرس انتخابی شما از صلاحیت‌های لازم برخوردار باشد. حرفه بازرسی از خانه به تازگی اجرای نظارت‌های مناسب برای صیانت از حقوق مصرف‌کنندگان را در دستور کار خود قرار داده است.
در قانون بازرسی از خانه، داشتن گواهینامه و بیمه برای تمامی کسانی که به بازرسی از خانه می‌پردازند، الزامی خواهد شد.
یکی از فروشندگان می‌گوید که در زمان خریدن خانه، یک بازرس غیرحرفه‌ای را با هزینه کم به کار گرفته بودند که هیچ موردی را پیدا نکرده بود. او می‌گفت: «ما نمی‌دانستیم که خانه‌مان دچار مشکلات سازه‌ای است و به همین خاطر، هنگامی که پیشنهاد فروش را با شرط بازرسی از خانه پذیرفتیم، دچار مشکل شدیم.»
قانون بازرسی از خانه سال گذشته به مجلس رفته، اما به نظر نمی‌رسد که تا حدود سال ۲۰۲۰ به مرحله‌ی اجرا در بیاید. از مشاور املاک خود بخواهید که یک بازرس خانه‌ی دارای صلاحیت را به شما معرفی کند، یا برای آنکه خیالتان جمع باشد، از طریق وب‌سایت انجمن بازرسان خانه‌ی انتاریو، بازرس انتخاب کنید.
۶- چرا یک مشاور املاک باید آینده مالی شما را در نظر بگیرد؟
یک مشاور املاک خوب باید در پی منافع شما باشد، نه منافع خودش. یکی از فروشندگان می‌گوید: «ای کاش مشاور املاک، به من گفته بود که اگر خانه‌ام فروش نرود، آینده آن در بازار چطور خواهد بود.»
مشاور املاک شما به جای آنکه فروش خانه‌ی شما را به شکل یک معامله‌ی منفرد ببیند، باید از شما بپرسد که چه دلائلی برای فروش دارید و دیدگاه گسترده‌تری درباره‌ی وضعیت مالی شما به دست آورد.
یک مشاور املاک با تجربه وضعیت بازار را ارزیابی کرده و درباره‌ی بهترین گزینه‌های شما و اینکه چه کاری می‌توانید انجام دهید تا به سود موقعیت مالی‌تان باشد، به شما مشاوره خواهد داد.
او بسته به وضعیت بازار املاک تورنتو و دلائل شما برای فروش، ممکن است توصیه کند که ملک خود را مدتی دیگر نگه دارید، یا شاید به شما اطلاع دهد که ارزش خالص خانه‌ی شما بیشتر از آن چیزی است که فکر می‌کردید و شما می‌توانید از ارزش خالص خانه‌ی خود برای سرمایه‌گذاری مجدد در یک ملک جدید بهره بگیرید و شروع به ایجاد یک سبد سرمایه‌گذاری املاک کنید.
چیزهای زیادی درباره‌ی فروش خانه در تورنتو وجود دارد و ما همیشه بهترین نکات را از اشتباهاتمان می‌آموزیم. امید است که درس‌هایی که از این شش فروشنده آموختید، به شما در داشتن تجربه‌ی فروشی بی‌دغدغه در هنگام لیست کردن خانه‌تان کمک کند.
سلام وقتتان بخیر
آیا ما هم میتوانیم یکی از نویسندگان آتش باشیم؟