آیا مشاوران مسکن واقعا ساعتی هزار دلار درآمد دارند؟
ورود به بازار معاملات مسکن به‌نظر می‌رسد برای خیلی‌ها وسوسه‌کننده باشد، ۲۵ هزار دلار درآمد از خانه‌ای که یک میلیون دلار قیمت دارد و ظرف یک روز هم به‌فروش می‌رود، وسوسه‌ای نیست که کسی به‌آسانی از آن بگذرد. اما آیا این سکه روی دیگری هم دارد و ما فقط شاهد بخشی از ماجرا هستیم. این مطلب به درآمد مشاوران مسکن می‌پردازد.
آیا مشاوران بازار مسکن واقعا ساعتی ۱,۰۰۰ دلار درآمد دارند؟ یک شرکت مشاوره‌ی معاملات املاک در تورنتو که تبلیغ می‌کند در کمیسیون‌هایش تخفیف می‌دهد، خیلی مایل است که شما این حرف را باور کنید.
بخشی از مسأله برمی‌گردد به اینکه تعداد ساعت‌های کاری یک مشاور را چطور محاسبه کنید. در یک بازار داغ و بسیار فعال مسکن مانند تورنتو یک خانه ممکن است ظرف ۲۴ ساعت فروخته شود. اینجا ممکن است به‌نظر برسد مشاور شما برای اینکه چک کمیسیون ۲۵۰۰۰ دلاری‌اش از بابت فروش یک خانه‌ی یک میلیون دلاری را در جیب بگذارد، فقط چند ساعتی کار کرده است. اما جنبه دیگر این قضیه این است که او باید خریداران بار اولی را که معمولا مضطرب هم هستند با ماشین در شهر بچرخاند، به آنها خانه‌های مختلفی را نشان بدهد، از طرف آنها برای خانه‌هایی که چند خریدار دیگر هم دارد پیشنهاد تهیه و ارایه کند و دست آخر از هیچکدام هم نتیجه نگیرد، آنوقت می‌بینید که دستمزد هر ساعت آنقدرها هم نیست.
حالا به یک بازار راکد مسکن مانند آلبرتا بروید، جایی که فروش فزاینده املاک متوقف شده و تعداد روزهایی که یک خانه در بازار می‌ماند در حال افزایش است. خواهید دید وقتی هیچ چک کمیسیونی در کار نیست، دریافتی مشاوران به مرز حداقل دستمزد نزدیک می‌شود.
جان اندرو استاد دانشگاه کویین، که سمینارهای کاربردی درباره‌ی سرمایه‌گذاری در معاملات املاک و مستغلات برگزار می‌کند، می‌گوید که این یک بحث بسیار قدیمی است که هر چند وقت یک‌بار دوباره مطرح می‌شود و دلیل آن هم ادعاهای آن‌دسته از مشاوران است که به سیستم خدمات لیست‌های چندگانه یا همان MLS دسترسی دارند و با تخفیف‌های خود تلاش دارند با بدنه‌ی اصلی صنف مشاوران املاک رقابت کنند.
آقای اندرو می‌گوید: «من اخیراً بحثی با یک دوست داشتم که خانه‌اش ظرف چهار روز به فروش رسیده بود و معتقد بود که مقدار کمیسیون به طرز شرم‌آوری بالا بوده است. اما برای یک معامله کارهای زیادی باید انجام شود که معمولاً مورد توجه قرار نمی‌گیرد. ما یک حساب سرانگشتی کردیم و معلوم شد که دستمزد آن معامله بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ دلار در ساعت بوده است.»
استدلال شرکت theredpin.com این است که در ۲۰۱۴ در تورنتوی بزرگ ۸۴۷۷ خانه طی سه روز یا کمتر به فروش رفته، که معادل ۱۵ ساعت یا کمتر کار است. بر اساس میانگین قیمت فروش خانه در این مدت که ۵۵۶,۰۰۰ دلار بوده است، و با توجه به کمیسیون 5/2 درصدی، این شرکت نتیجه گرفته است که دستمزد مشاوران هزار دلار در ساعت است.
آقای اندرو می‌گوید: «برخی افراد که معتقدند دستمزد مشاوران املاک باید کاهش بیابد استدلال می‌کنند که ورود به این حرفه کار دشواری نیست، چون متقاضیان در بیشتر استان‌ها، بعد از یک دوره‌ی آموزشی شش ماهه یا کمتر اجازه می‌یابند که وارد این حرفه شوند.»
آقای اندرو می‌گوید: «در حال حاضر مشاوران حقوقی بازار مسکن با وجود اینکه دارای مدرک حقوق هم هستند، ساعتی ۳۵۰ تا ۴۰۰ دلار درآمد دارند.» او ادامه می‌دهد: «اما نکته اینجاست که در مقابل هر معامله‌ای که به سرعت و ظرف چند روز انجام می‌شود، چندین مورد دیگر هم هست که ماه‌ها و ماه‌ها طول می‌کشند. من مطمئن هستم هر مشاور مسکن در لیست خود خانه‌هایی را دارد که آرزو می‌کند که ای‌کاش هرگز آنها را لیست نمی‌کرد.»
فیل زوپر، مدیر اجرایی مشاوران املاک Royal LePage این وضعیت را به کار یک وکیل تشبیه می‌کند، که اگرچه ممکن است در دادگاه فقط چند ساعت فعالیت داشته باشد، اما او باید برای لحظه‌ای که روبروی قاضی می‌ایستد چندین روز به‌سختی کار کند.
آقای زوپر می‌گوید: «می‌دانید، اگر یک مشاور کارش را درست انجام دهد، می‌تواند خانه را به سرعت بفروشد. آنچه برای صاحب‌خانه‌ها اهمیت بیشتری دارد خانه‌هایی است که در حسرت خریدار مانده‌اند.» او ادامه می‌دهد: «بازار فروشنده‌ها گرم است و ملک‌ها به قیمت بالا فروخته می‌شوند و این کار زمان زیادی هم نمی‌برد. اما از سوی دیگر، اگر شما مشاور یک خریدار باشید، ممکن است پیدا کردن یک خانه در بازاری مانند تورنتو ماه‌ها طول بکشد.»
اما این مساله پرسش دیگری را طرح می‌کندد: «اگر کسی در یک بازار پر رونق بخواهد خانه‌ی خود را بفروشد، آیا وظیفه دارد تا هزینه زمان تلف‌شده‌ی مشاور برای مشتری‌های دیگر او را پرداخت کند؟»
آقای زوپر می‌گوید: «در نظر داشته باشید که مشاوران معاملات املاک پیمان‌کارهای مستقلی هستند که مخارج خودشان را دارند، بنابراین عددی که شما می‌بینید، آن چیزی نیست که آنها در نهایت به‌دست می‌اورند. آنها باید به شرکت کارگزاری خودشان پورسانت بدهند، هزینه‌هایی را به مؤسسه‌ی املاک و مستغلات کانادا CREA و نیز مبالغی بابت تبلیغات بپردازند.»
او می‌گوید که با یک حساب سرانگشتی می‌شود گفت مشاوران ۵۰ تا ۷۰ درصد از دریافتی کمیسیون‌های‌شان را برای خودشان برمی‌دارند. او اضافه می‌کند که اگرچه نرخ کمیسیون در تمام کشور دارد کاهش می‌یابد، اما با توجه به افزایش قیمت‌ها در این بازار پر رونق، مشاوران حالا پول بیشتری در می‌آورند.
او می‌گوید: «نرخ کمیسیون هر سال حدود یک صدم درصد کاهش پیدا کرده است. اگر شما ۲۰ سال به عقب برگردید، نرخ متوسط کمیسیون یک درصد کامل از حالا بالاتر بود.»
آقای زوپر می‌گوید کسانی در این بازار هستند که میلیون‌ها دلار درآمد داشته اند، اما آنطور که او محاسبه کرده است مشاوران فعال در کانادا که تعداد آنها حدود ۱۰۰,۰۰۰ نفر است به طور میانگین در حدود ۲۰ دلار در ساعت درآمد دارند.
